房地产：住房交易税收新政解读-住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2024 年 11 月 14 日 强于大市 相关研究报告 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 住房交易税收新政解读 住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 事件  2024 年 11 月 13 日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。 核心观点  本次涉及到三类税收的调整，其中，对契税的税率以及土地增值税预征率下限进行了调整，增值税与土地增值税未涉及税率或计税标准的变化。我们认为，契税的下调体现了政府让利于购房人的明确态度。契税和增值税的调整主要是针对购房人，土地增值税的调整主要是针对开发商。房地产相关税种贯穿在地产的各个环节，主要包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、增值税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、个人所得税共 10 个税种。其中有五类为直接税种，也均为地方财政税种，分别为：房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税。2023 年这五类税收收入为 1.85 万亿元，其中，契税占比 31.9%，土地增值税占比 28.6%。这五类税收收入占地方财政收入的比重从 2007 年的 11.7%提升至 2020 年的 19.7%，2021 年以来有所下降，2023 年降至 15.8%。2023 年契税收入为 5910 亿元，土地增值税收入为 5294 亿元，占地方财政收入的比重分别为 5.0%、4.5%。  契税：将现行享受 1%低税率优惠的面积标准由 90 平提高到 140 平，并明确一线城市可以与其他地区统一适用二套住房契税优惠。本次调整有利于刚需刚改需求的释放，受益群体占比较高，尤其是对于一线城市二套的利好幅度更大，较有针对性，能直接降低购房成本。契税从住房交易中的买方收取，新房、二手房均适用。新政调整之前，全国范围内唯一首套住房，不超过 90 平的住房契税税率为 1%，超过 90 平的为 1.5%；对于二套住房，非一线城市不超过 90 平的税率为 1%，超过 90平的为 2%，一线城市不分面积均收取 3%的契税。新政调整后，在全国范围内，无论首套还是二套，只要面积不超过 140 平的，统一按 1%的税率缴纳契税，超过 140 平首套税率为 1.5%，超过140 平二套税率为 2%。此次新政调整，对于非一线城市来说，90 平以内、超过 140 平的住房没有影响；90-140 平的首套税率下降 0.5 个百分点；90-140 平的二套税率下降 1 个百分点。对于一线城市来说，90 平以内、超过 140 平的首套没有影响，90-140 平的首套税率下降 0.5 个百分点；超过140 平的二套税率下降 1 个百分点，140 平以内的二套税率下降 2 个百分点。不过，有较多城市的现行政策已根据当地政策享受相关减免和优惠。新政自 2024 年 12 月 1 日起执行，12 月 1 日前，涉及契税尚未申报缴纳的，符合公告规定的可按公告执行。此次第一阶段的契税调整，主要是聚焦面积段的调整，对于刚需刚改（90-140 平）住房的需求释放起到了一定激励作用，对于 140 平以上的大户型产品暂未做调整，这也考虑了当前市场成交结构的情况。根据克而瑞，2024 年 1-9 月全国成交的商品住宅中，90-140 平面积段的占比最高，达到了 63.2%，90 平以下面积段成交占比 17.1%，140 平以上面积段成交占比 19.7%。其中，一、二、三四线城市 90-140 平面积段的成交占比分别为56.3%、60.7%、66.6%。但是较 2023 年同期相比，全国 90-140 平面积段的成交占比下降了 3.3 个百分点，而更高和更低面积段产品的比重均高于去年同期。本次政策的调整所受益的群体占比较高。更为重要的是体现了政府在财税政策上的让利意愿以及稳住房地产市场的决心。同时也保留了后续进一步调整的可能。我们认为，后续若政策效果不及预期，也可能做进一步的调整。  增值税：若一线城市普宅与非普宅标准取消，将与全国其他地区统一，仅按照年限区分。此次调整有助于刺激市场流动性，鼓励置换需求的释放。住房交易增值税主要针对二手房市场的卖方征收。新政调整前，根据 2016 年《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，非一线城市中个人购房不足 2 年对外销售的，全额缴纳；购买 2 年以上（含 2 年）的，免征增值税。一线城市中个人购房不足 2 年对外销售的，全额缴纳；购买 2 年以上（含 2 年）的非普宅，差额缴纳；购买 2 年以上（含 2 年）的普宅，免征增值税。新政调整后，若一线城市普宅与非普宅标准取消，将与全国其他地区统一，仅按照年限区分。政策自 2024 年 12 月 1 日起执行，12 月 1 日前，涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合公告规定的可按公告执行。此次增值税的调整有助于刺激市场流动性，鼓励置换需求的释放。根据我们此前的报告《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》中的测算，全国范围内，换房客中 52%会选择置换新房。因此增值税的调整可能在刺激二手房流动性的同时，也会推动卖旧买新的成交量提升，间接对新房成交产生利好。  土地增值税：主要是降低土增税预征率的下限，以缓解房企现金流压力；未涉及税率或计税标准的变化，仅针对后续可能取消普宅和非普宅标准的城市，维持原有的普宅优惠政策。为保障土地增值税收入及时均衡入库，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》有关规定，税务部门对纳税人在项目竣工结算前转让房地产取得的收入，按一定比例预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。2010 年，为更好的发挥土地增值税预征的调节作用，税务总局制发了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，规定