房地产行业第45周周报

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 11 月 13 日 强大于市 相关研究报告 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 45 周周报（11月 2 日-11 月 8 日） 本周新房二手房成交同比持续正增长，10 万亿元化债资源帮助缓解地方财政压力，地产财税和专项债收储相关政策等待进一步落地 新房成交面积环比由正转负,同比涨幅收窄。二手房成交面积同环比均涨幅收窄。新房库存面积同环比均下降;去化周期同环比均下降。 核心观点  新房成交面积虽然环比由正转负、同比涨幅收窄，但同比仍保持正增长，政策效果不断显现。 40个城市新房成交面积为 311.5 万平，环比下降25.0%，同比上升23.8%，同比涨幅较上周收窄了6.3个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-39.5%、-18.9%、-18.9%，同比增速分别为-3.0%、45.9%、23.0%，其中一线城市同比由正转负，同比较上周下降了96.3 个百分点；二线城市同比涨幅较上周扩大了39.8 个百分点；三四线城市同比涨幅较上周收窄了5.6 个百分点。  二手房成交面积虽然同环比均涨幅收窄，但同环比仍保持正增长。18 个城市成交面积为 236.1 万平，环比上升1.7%，同比上升20.1%，同比涨幅较上周收窄了5.4 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-13.7%、7.5%、7.5%，同比增速分别为70.3%、-6.1%、11.1%。一线城市同比涨幅较上周收窄了22.9 个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了2.5 个百分点，三四线城市同比由负转正，同比增速较上周上升了13.9 个百分点。  新房库存面积同环比均下降;去化周期同环比均下降。12 个城市新房库存面积为 9442.3 万平，环比增速为-0.7%，同比增速为-8.2%；去化周期为 17.1 个月，环比下降 1.0 个月，同比下降0.8 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 17.8、14.3、55.5 个月，环比分别下降 0.9、1.0、3.4 个月，同比分别下降 0.4、1.7、7.8 个月。  土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均下降。成交土地规划建面为 2353.3 万平，环比上升43.4%，同比上升0.3%；成交土地总价为 671.7 亿元，环比上升10.1%，同比下降10.3%；成交土地楼面均价为2854 元/平，环比下降 23.2%，同比下降10.5%；土地溢价率为 1.8%，环比下降2.4 个百分点，同比下降0.2 个百分点。  房企国内债券发行规模环比下降，同比上升。房地产行业国内债券总发行量为 77.2 亿元，环比下降54.0%，同比上升175.7%（前值：98.7%）。总偿还量为 83.1 亿元，环比下降 33.8%，同比下降25.5%（前值：20.9%）；净融资额为-5.9 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 6.8%，较上周上升0.8pct，房地产行业相对收益为 1.3%，较上周下降6.4pct。房地产板块 PE 为24.37X，较上周上升1.17X。 政策  中央层面，10 万亿元化债资源有利于缓解地方财政压力；针对房地产市场健康发展，一方面提出即将推出房地产相关税收政策，有助于市场成交回稳，另一方面提出正在研究专项债收储细则，帮助行业去库存。11 月 8 日全国人大常委会办公厅举办新闻发布会，提出“从 2024 年开始，连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排 8000 亿元，累计可置换隐性债务 4 万亿元。再加上这次全国人大常委会批准的 6 万亿元债务限额，直接增加地方化债资源 10 万亿元。2029 年及以后年度到期的棚户区改造隐性债务 2 万亿元，仍按原合同偿还。上述三项政策协同发力，2028 年之前，地方需消化的隐性债务总额从 14.3 万亿元大幅降至 2.3 万亿元，平均每年消化额从 2.86 万亿元减为4600 亿元”。此次通过增加债务额度，我们认为，一方面，可以支持地方特别是高风险地区化解存量债务风险和清理拖欠企业账款等；另一方面，增加潜在投资空间。此外，会议还提出“支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地”。  地方层面，本周福州、海南等地区出台了包括首付比例、保障性住房、城市更新等“止跌回稳”政策；郑州升级了房票政策，开启了新一轮存量商品房收储工作；广州落地了广东省首笔收购存量住房用作安置房的专项借款。 投资建议  我们认为，当前行业政策大方向已经明确，指向支持推动房地产市场“止跌回稳”。下一阶段，地产的基本面的演绎会是“量稳价跌”到“量增价稳”，再到“量价齐稳”，整个修复周期预计会在 12-15 个月左右。从地产板块的投资机会角度，11 月的国内地产行情将主要依据于国内本身的基本面数据的修复，目前看我们预计即将公布的统计局数据（反映10 月房地产数据）相对乐观，叠加当前政策传导和年底各开发商冲刺业绩，我们认为需重视 Q4 地产板块的投资机会。  现阶段我们建议关注两条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：万科 A、金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、招商蛇口、华润置地、保利发展、滨江集团、华发股份。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2024 年 11 月 13 日 房地产行业第 45 周周报（11 月 2 日-11 月 8 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 .....