房地产行业上海篇：城市维度解析城中村改造货币化补偿

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 房地产 城市维度解析城中村改造货币化补偿 ——上海篇 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 8.45 买入 城投控股 600649 CH 6.61 买入 滨江集团 002244 CH 12.35 买入 招商蛇口 001979 CH 13.20 买入 建发股份 600153 CH 12.37 买入 建发国际集团 1908 HK 17.98 买入 越秀地产 123 HK 6.60 买入 华润置地 1109 HK 30.60 买入 中国海外发展 688 HK 16.18 买入 绿城服务 2869 HK 4.53 买入 保利物业 6049 HK 39.57 买入 中海物业 2669 HK 6.69 买入 滨江服务 3316 HK 23.76 买入 招商积余 001914 CH 14.03 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 11 月 02 日│中国内地 动态点评 城中村改造重启货币化安置，推荐基本面稳固的城投企业与头部房企 10 月 17 日，住建部等多部门联合发布会提出通过货币化安置等方式，新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造。各城市城中村的情况不同，城中村改造项目补偿方式亦有所不同。以上海为例，推进城中村改造一般采用货币补偿与产权调换相结合的方式，补偿账面金额平均约 100 万元左右，但被征迁居民购买安置房的价格远低于其二手房成交价格，所以实际总补偿金额或更高。我们认为城中村改造重启货币化安置有利于消化存量商品房，加速行业基本面筑底回稳，稳定市场预期。 总览：上海征迁补偿包括征地补偿与房屋补偿 城中村改造被征迁土地性质一般为集体用地，而上海集体用地拆迁补偿一般分为征地房屋补偿以及征地补偿。上海于 21 年 9 月 29 日、23 年 12 月 29日分别出台《上海市征收集体土地房屋补偿规定》（下称《规定》）与《上海市征收集体土地补偿标准》（下称《标准》）两份文件对被征迁房屋与被征迁土地的补偿标准做出规范。对于居住房屋的补偿主要有货币补偿、产权房屋调换以及易地新建三种方式，以前两种为主。货币补偿金额计算公式为（房屋建安重置结合成新单价＋同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×房屋建筑面积。对于土地等补偿以货币补偿为主。 房屋补偿测算：户均补偿金额约 90 万元，若选择产权调换实际会更高 我们通过两种方式测算上海居民房屋户均补偿金额：①假设建安重置成本并带入公式计算。根据建设工程造价网，上海 2023H2 多层建筑建安成本约3160 元/平，假设城中村改造项目建安成本折旧 30%（即七成新），故样本项目房屋建安重置结合成新单价约为 2212 元/平，土地使用权基价平均 1602元/平，价格补贴 417 元/平，样本城中村改造项目户均面积约 196 平，总补偿约 82.8 万元/户，此外其他补助总额约 6.9 万元/户，合计约 89.7 万元/户。②计算产权调换房屋货值并与①交叉验证。样本项目涉及 129 户产权，总产权调换房屋货值（按安置价格计）约 9989 万元，平均每户约 77.4 万元。综合来看，房屋补偿账面金额约在 77.4-89.7 万元/户。但需注意安置房安置价格一般远低于市场价格，样本安置房安置价格约 2984 元/平，而对应二手房市场价格平均约 31000 元/平，所以实际补偿的资产总值或比账面金额更大。 土地补偿测算：土地与青苗补偿标准比较固定，地上其他附着物相对弹性 根据《上海市征收集体土地补偿标准》，上海市将征地价格分为 13 档，每平方土地补偿价格在 123-198 元不等，对于地上青苗的补偿根据品种分为粮棉地 4.95 元/平，蔬菜地 8.7 元/平。根据实际案例数据，每平土地补偿金额约119-199 元每平，但对于地上青苗与其他附着物的补偿区间则较大，在 2-216元/平不等，两者综合来看约 119-355 元/平。但土地补偿具有单价低，面积大的特点，从户均角度来看，典型样本项目户均土地补偿约 22-39 万元。 投资建议 我们看好直接受益于城中村改造的城投企业与受益于房地产基本面回稳的头部房企。重点推荐: 1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：绿城服务、保利物业、中海物业、滨江服务、招商积余。 风险提示：行业政策风险；行业下行风险；城中村改造推进不及预期；部分房企经营风险。 (33)(20)(7)619Nov-23Mar-24Jul-24Oct-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 城中村改造如何货币化补偿？——以上海为例 城中村改造征迁的一般是集体用地，而上海集体用地拆迁补偿一般分为征地房屋补偿以及征地补偿，包括对于土地上居住房屋、土地和土地上的青苗及其他附着物的补偿。上海出台了《上海市征收集体土地房屋补偿规定》（下称《规定》）与《上海市征收集体土地补偿标准（2024）》（下称《标准》）分别对征地房屋补偿与征地补偿进行规范。 上海城中村 1 户面积一般多大？ 我们统计了上海近几年部分城中村改造项目的征地房屋补偿方案，梳理其户均面积、补偿金额与产权调换情况。样本城中村改造项目共 13 个，涉及 43 个子项目，1513 户产权，对应建筑面积约 29.03 万平，项目主要来自闵行区、浦东新区、青浦区、金山区、嘉定区与崇明区。统计可得，上海城中村改造项目的户均面积最大约 370 平，最小的约 54.7 平，过半项目户均面积处于 174-230 平之间，39 个样本项目（不含崇明区的 4 个项目）平均户均面积约 193 平。 图表1： 样本城中村改造项目户均面积分布（单位：平方） 资料来源：上海规划和