房地产行业专题研究报告：业绩延续承压状态，政策支持静待黎明

敬请参阅最后一页特别声明 1 基本结论 利润表：业绩下滑，持续承压。2024 年前三季度，26 家样本房企①营收为 10045 亿元，同比-22.1%，延续 22 年以来的负增长态势，其中央国企同比-12.5%；混合所有制同比-27.5%；民企同比-27.8%。②归母净利润为-251 亿元，较 23 年同期的 318 亿元转亏，其中央国企为-3 亿元、混合所有制为-191 亿元、民企为-57 亿元，同比均由盈转亏。③毛利率&净利率自 20 年起持续下滑，整体毛利率为 13.3%，同比下降 3.1pct；整体净利率为-1.8%，较去年同期的3.9%下降 5.6pct，同比转负。④销售费率&管理费率：销售去化变慢，销管费率有所上升。整体销售费率为 2.75%，同比上升 0.27pct；整体管理费率为 2.90%，同比上升 0.28pct。 资产负债表：资产负债下降，房企缩表持续进行。截至 24 年 9 月末，26 家样本房企①总资产同比下降 11.3%，延续 22 年以来的负增长态势，且降幅走扩。其中央国企同比-6.3%，降幅最小；混合所有制同比-15.3%；民企同比-16.4%。②总负债同比下降 13.0%，同样延续 22 年以来的负增长态势，且降幅走扩。其中央国企同比-8.0%，混合所有制和民企均同比-17.2%。 现金流量表：经营性现金流及融资性现金流均呈现净流出。2024 年前三季度，26 家样本房企①经营性现金流净额为-40 亿元，较去年同期的 1392 亿元大幅下降，主因销售回款下降、首付比例降低后按揭放款节奏拉长。其中央国企为净流入 45 亿元，同比大幅下降 96%；民企为-34 亿元，较去年同期 338 亿元大幅下降；混合所有制为-51 亿元，与去年同期-62 亿元基本相当。②融资性现金流净额为-1174 亿元，较去年同期的-2057 亿元收窄 42.9%，主因在城市房地产融资协调机制的作用下，房企的白名单项目持续获得融资支持。其中央国企为-668 亿元，降幅同比收窄 36.4%；民企为-110 亿元，降幅同比收窄 62.5%；混合所有制为-396 亿元，降幅同比收窄 44.5%。 经营表现：销投下降的背景下，央国企及改善型房企表现更佳。2024 年前三季度，①销售端：9 月单月百强全口径销售额 2736 亿元，环比+0.4%，同比-38%；10 月单月百强全口径销售额 4654 亿元，环比+70%，同比+5%，首次扭转了自 23 年 6 月以来单月同比连续 16 个月为负的情况。从房企角度看，中海、建发等 10 月销售额环比增幅超 100%；保利置业等 10 月同比增幅超 100%；中海 1-10 月销售额累计降幅收窄至个位数。②投资端：重点房企的总拿地金额同比普遍减少 30%以上，仅滨江同比小幅增长 8%。从拿地排名看，保利、绿城、建发、滨江、中海的权益拿地金额位居行业前五。从拿地强度看，建发、滨江、绿城的拿地强度最高，分别为 0.39、0.31、0.27。 投资建议 尽管目前行业整体业绩持续承压，但一方面自 9 月末以来中央对地产止跌回稳的决心更加坚决，自上而下政策频发，10 月楼市火热，全国新房及二手房销售均实现同环比正增长，若后续核心城市能够持续释放市场止跌企稳积极的信号，则有望提振信心、改善预期，助力地产板块估值的修复。另一方面随着房企减值包袱的出清，前两年获取的高毛利项目陆续进入结转节奏，部分优质房企的业绩有望迎来触底回升。我们认为本轮政策已经能够夯实地产股底部，首推有持续拿地能力、布局优质重点城市、主打改善产品的房企绿城中国、越秀地产、滨江集团等；稳健选择头部央国企招商蛇口、中国海外发展等。建议关注受益于地方化债的城投，建议关注并购重组弹性标的。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 行业专题研究报告 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 房企选择........................................................................................ 4 一、利润表：业绩持续承压，营收下滑归母净利转亏.................................................. 4 1.1、营收延续下滑态势....................................................................... 4 1.2、归母净利润转亏......................................................................... 5 1.3、毛利率、净利率延续下滑态势............................................................. 6 1.4、销售费率、管理费率有所上升............................................................. 8 二、资产负债表：资产负债下降，房企缩表进行时................................................... 10 2.1、总资产持续下降........................................................................ 10 2.2、总负债持续下降........................................................................ 11 2.3、多数房企的剔预资产负债率下降.......................................................... 12 2.4、多数房企的净负债率上升................................................................ 13 2.5、多数房企的现金短债比下降.............................................................. 13 三、现金流量表：经营性现金流及融资性现金流均为净流出........................................... 14 3.1、经营性现金流转为净流出................................................................ 14 3.2、融资性现金流持续净流出................................................................ 15 四、经营端：销投下降的背景下，央国企表现更佳................................................... 16 4.1、销售降幅持续收窄，新政效果显现...........