房地产行业2024年9月月报：9月楼市成交环比下降；各部委积极发言推动市场信心，看好Q4地产板块机会

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2024 年 10 月 31 日 强于大市 相关研究报告 《何为“房屋养老金”？—— 关于房屋养老金制度的点评》（2024/8/28） 《房地产 2024 年 7 月统计局数据点评:传统淡季+政策效果减弱，销售降幅扩大；开工与投资仍然低迷》（2024/08/16） 《70 城新房二手房房价环比跌幅收窄，但环比下跌城市数量增加——房地产行业 2024 年 7 月 70 个大中城市房价数据点评》（2024/08/16） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2024年 9月月报 9月楼市成交环比下降；各部委积极发言推动市场信心，看好 Q4地产板块机会 核心观点  新房：9 月新房成交面积环比持续回落，同比降幅扩大，需求仍然低迷。9 月 40 城新房成交面积环比-2.7%，同比-25.4%，同比降幅较上月扩大了 12.5pct。9 月新房成交同比降幅再度扩大，居民购房观望情绪持续加剧，需求仍然较弱。1-9 月累计同比-32.5%。  从各能级城市来看，一、二线城市新房成交规模环比下降，三四线城市环比增长。1）一线城市：9 月新房成交面积环比-20.2%，同比-26.2%，同比增速较上月下降了 39.4pct；1-9 月累计同比-25.4%。四个一线城市环比均有不同程度回落，主要源于居民购房观望情绪持续加剧，尤其是5 月刺激性政策对市场提振效应递减，叠加高温、台风天气等不利因素影响，居民购房积极性不高。2）二线城市：9 月新房成交面积环比-6.4%，同比-26.2%，同比降幅较上月扩大了 8.9pct；1-9 月累计同比-35.0%。杭州、苏州、宁波等少数城市成交迎阶段性复苏，成交规模环比增长，市场有筑底企稳态势。武汉、青岛、南宁、南京、福州、成都等城市市场恢复动力略显不足，成交规模环比均下降。3）三四线城市 9 月新房成交面积环比+29.8%，同比-22.2%，同比降幅较上月收窄了 10.7pct；1-9 月累计同比-34.5%。多数三四线城市延续低位波动行情，9 月是传统营销旺季，折扣力度有所上升，虽然部分城市新房成交环比增长，但整体成交表现仍然低迷。  二手房：9 月二手房成交规模环比持续下降，同比连续四个月保持正增长。9 月 18 城二手房成交面积环比-9.9%，同比+6.2%，同比增速较上月下降了10.2pct。1-9 月累计同比-1.5%。整体而言，二手房成交量降幅小于新房，主要原因在于二手房因业主降价（二手房房价下降幅度大于新房）、挂牌量上升，因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。  从各城市能级来看，二线城市二手房成交同比仍保持正增长；三四线城市二手房市场承压。9 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-13.3%、-10.5%、-3.5%，同比增速分别为-2.1%、23.3%、-14.2%，累计同比增速分别为 6.4%、0.4%、-19.1%。具体城市而言，环比来看，9 月二手房市场继续转冷，我们跟踪的城市中近八成城市成交回落，北京、深圳、苏州、成都、南京等城市二手房交易活跃度明显下降，成交环比降幅超过 10%。同比来看，我们跟踪的城市中，超过六成城市同比增长。  不过，国庆期间二手房成交同比明显改善。从房管局数据来看，1）新房成交较过去 3 年均有明显下滑：2024 年国庆期间（10.1-10.7）55 城新房成交套数 5286 套，较 2023 年国庆（9.30-10.6）下降 30%，较 2022 年国庆（10.1-10.7）下降 46%，较 2021 年国庆（10.1-10.7）下降 61%。2）二手房成交较过去 3 年都有大幅增长：2024 年国庆期间（10.1-10.7）24 城二手房成交套数为 2684 套，较 2023 年国庆（9.30-10.6）增长156%，较 2022 年国庆（10.1-10.7）增长 276%，较 2021 年国庆（10.1-10.7）增长 711%。国庆假期前夕，楼市宽松政策持续加码，居民购房信心有所修复，此外，一线城市在交易税费上的改善也提振了二手房热度。  从 10 月的高频数据表现来看，楼市明显修复，新房与二手房成交环比均出现正增长，其中，一线城市作为新政利好直接受益方，回升幅度好于二三四线城市。预判后市，我们认为，在低基数、政策效果持续释放、房企年末销售业绩冲刺等多重因素加持下，11、12月成交仍将有小幅修复。  库存与去化：库存规模与去化周期环比均提升。截至 9月末，我们跟踪的 12城新房库存面积环比+1.0%，同比-4.5%；整体去化周期 18.8个月，环比+0.4个月，同比+3.7 个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为 1.8%、-1.0%、-0.3%，同比增速分别为-2.5%、-10.8%、17.7%。一、二、三四线城市去化周期分别为 19.3、16.0、63.3月，一、三四线城市环比分别上升 0.7、0.6个月，二线城市环比下降 0.1个月。一、二、三四线城市同比分别提升 3.5、3.0、29.0个月。具体来看，9月我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在 12个月内。  9 月重点城市开盘去化率再降 4pct 至 25%。9 月恰逢“金九”传统营销旺季，房企推盘积极性稳中有增，根据克而瑞，24 个重点城市首开和加推共计 230次，环比+41%；不过市场热度略有降温，去化率较上月小幅下降，重点城市 9 月平均开盘去化率为 25%，环比-4pct，同比-12pct；较上半年-1pct，去化率仍处于低位波动。分城市来看，上海、成都、天津、长沙热度居前，9 月去化率均在 5 成以上。从变化趋势来看，1）前期热点城市北京、上海、成都、西安等 9 月降温，去化率同环比均下跌，北京、西安去化率已经降至 2 成以内，一方面是因为供给结构的变化，另一方面是因为需求疲软；2）深圳、长沙、杭州等城市环比持增，而同比大幅回落，供给结构改善仅能刺激市场小幅升温，热度延续低位波动；3）合肥、武汉、重庆、昆明、佛山等城市整体市场企稳，去化率同环比均提升，且较上半年月均也存在一定增幅，一方面这些城市经历了较长的调整期，需求略有修复；另一方面，