房地产行业第43周周报：本周新房二手房成交均走弱，新增与存量房贷利率下调均落地

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 10 月 31 日 强大于市 相关研究报告 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 43 周周报（10月 19 日-10 月 25 日） 本周新房二手房成交均走弱，新增与存量房贷利率下调均落地 新房成交面积同环比均由正转负。二手房成交面积环比由正转负，同比涨幅收窄。新房库存面积同环比均下降;去化周期环比下降，同比上升。 核心观点  新房成交面积同环比均由正转负。 40 个城市新房成交面积为 337.7 万平，环比下降7.7%，同比下降 6.1%，同比较上周下降了 16.4 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-4.6%、-3.1%、-16.7%，同比增速分别为 7.7%、-19.2%、13.4%，其中一线城市同比涨幅收窄，同比涨幅较上周收窄了 9.4 个百分点；二线城市同比降幅较上周扩大了 17.3 个百分点；三四线城市同比涨幅收窄，同比增速较上周收窄了 20.6个百分点。  二手房成交面积环比由正转负，同比涨幅收窄。18 个城市成交面积为 220.8 万平，环比下降 3.7%，同比上升 15.2%，同比涨幅收窄，同比涨幅较上周收窄了 9.1 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-4.2%、-4.4%、-0.7%，同比增速分别为 70.3%、-9.3%、-9.3%。一线城市同比涨幅收窄，同比涨幅较上周收窄了 16.9 个百分点，二线城市同比增速由正转负，同比增速较上周下降了 9.5 个百分点，三四线城市同比降幅收窄，同比降幅较上周收窄了 0.8 个百分点。  新房库存面积同环比均下降;去化周期环比下降，同比上升。12 个城市新房库存面积为9629 万平，环比增速为-0.4%，同比增速为-5.0%；去化周期为 20.2 个月，环比下降 0.3个月，同比上升 1.6 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 20.7、17.2、74.6 个月，一、二线城市环比分别下降 0.1、0.5 个月，三四线城市环比上升 0.9 个月。一、三四线城市同比分别上升 2.4、14.4 个月，二线城市同比下降 0.1 个月。  土地市场环比量价齐跌，溢价率同环比均上升。成交土地规划建面为 1602.5 万平，环比下降 9.4%，同比下降 49.6%；成交土地总价为 346.5 亿元，环比下降 24.6%，同比下降 42.8%；成交土地楼面均价为 2162 元/平，环比下降 16.9%，同比上升 13.6%；土地溢价率为 1.9%，环比上升 0.2 个百分点，同比上升 0.1 个百分点。  房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为 73.4 亿元，环比上升 13.5%，同比下降 56.3%（前值：-56.5%）。总偿还量为 63.7 亿元，环比下降 28.3%，同比下降 65.3%（前值：-15.5%）；净融资额为 9.7 亿元。  板块收益保持不变。房地产行业绝对收益为 3.0%，与上周持平，房地产行业相对收益为 2.2%，较上周上升 0.2pct。房地产板块 PE 为 22.14X，较上周上升 0.48X。 政策  本周新增房贷利率、存量房贷利率下调均落地，有效减少居民利息支出。10 月 21 日，央行公布了最新 LPR，1 年期和 5 年期以上 LPR 分别为 3.1%、3.6%，均下降 25BP。本次 LPR 下调后，除了京、沪、深三个一线城市以外，全国其他大部分城市的房贷利率都将降至 3%以下。10 月 25 日，多家大型银行下调存量房贷利率至 LPR-30BP。我们认为，对于已有购房意愿的居民来说，LPR 的下调对于购房意愿转化为实际成交起到了一定刺激作用；对于存量购房者来说，存量房贷利率下调能缓解月供压力，一定程度上减少提前还贷的现象。 投资建议  我们认为，当前行业政策大方向已经明确，指向支持推动房地产市场“止跌回稳”。下一阶段，地产的基本面的演绎会是“量稳价跌”到“量增价稳”，再到“量价齐稳”，整个修复周期预计会在 12-15 个月左右。从地产板块的投资机会角度，短期来看，10 月 LPR 下调后减少了居民的购房成本；接下来可以关注 11 月初的美国大选结果和美联储会议，这也将是全球资金对国内资产做出投资决策的重要判断依据，但目前这两块的预期仍不明朗，因此 11 月的国内地产行情将主要依据于国内本身的基本面数据的修复，目前看我们预计 11 月中旬的统计局数据（反映 10 月数据）相对乐观，叠加当前政策传导和年底各开发商冲刺业绩，我们认为需重视 Q4 地产板块的投资机会。  现阶段我们建议关注两条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：万科 A、金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、招商蛇口、华润置地、保利发展、滨江集团、华发股份。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2024 年 10 月 31 日 房地产行业第 43 周周报（10 月 19 日-10 月 25 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ........................................................................................................... 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 .......................................................................................................... 7 1.3 重点城市二手房成交情况