业绩承压，夯实经营

敬请参阅最后一页特别声明 1 事件 2024 年 10 月 28 日，公司发布 2024 年三季度报告：2024 年 1-9月实现营业收入 1827.7 亿元，同比-5.06%；归母净利润 78.1 亿元，同比-41.23%。第三季度实现营业收入 435.3 亿元，同比-21.62%；归母净利润 3.9 亿元，同比-63.31%。 点评 短期业绩承压。由于项目结转规模下降，公司营业收入下降，同时受行业大势影响，项目毛利率下降，导致归母净利润下滑幅度大于营收下滑幅度。 销售规模仍稳居行业第一，紧抓销售回笼。2024 年 1-9 月公司签约销售金额 2416.86 亿元，同比-27.89%，优于同期 TOP10 房企同比-32.5%，公司销售韧性明显强于 TOP10 房企；签约面积 1349.62万平方米，同比-29.66%。2024 年 1-9 月公司全口径销售额同位列克而瑞百强房企的第一名，与去年同期排名一致。前三季度公司销售回笼 2196 亿元，回笼率为 91%。 投资聚焦核心 38 城。2024 年 1-9 月公司共计拓展项目 24 宗，总拿地金额 415 亿元，权益拿地金额 361 亿元，权益比例为 86.9%。公司拿地高度聚焦一二线城市，总拿地金额中一线城市占比 67%，二线城市占比 33%，38 个核心城市拓展金额占比 99%。前三季度公司位列中指院总权益拿地金额排行榜第 1 名。 持续压降资产负债率。截至三季度末，公司总资产为 13739 亿元，较年初下降 4.38%，归母净资产为 2007 亿元，较年初增加 1.11%。资产负债率为 74.89%，较年初下降 1.66 个百分点。 投资建议 尽管公司短期业绩承压，但公司作为央企强信用主体，销售投资稳健，有望受益于行业供给侧出清，长期市占率或持续提升。随着高毛利项目进入结转节奏，2025 年后业绩或有望企稳，重回增长轨道。我们预计公司 2024-2026 年归母净利润分别为 108.0 亿元/112.9 亿元/119.3 亿元，同比增速分别为-10.5%、+4.5%和+5.7%。公司股票现价对应 PE 估值为 12.1x/11.6x/10.9x，维持“买入”评级。 风险提示 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧。 公司基本情况（人民币） 项目 2 022 2 023 2 024E 2 025E 2 026E 营业收入(百万元) 281,108 346,894 332,767 334,152 341,632 营业收入增长率 -1.37% 23.40% -4.07% 0.42% 2.24% 归母净利润(百万元) 18,347 12,067 10,800 11,287 11,930 归母净利润增长率 -33.01% -34.23% -10.50% 4.51% 5.70% 摊薄每股收益(元) 1.533 1.008 0.902 0.943 0.997 每股经营性现金流净额 0.62 1.16 3.10 3.24 0.82 ROE(归属母公司)(摊薄) 9.35% 6.08% 5.27% 5.33% 5.45% P/E 9.87 9.82 12.09 11.57 10.95 P/B 0.92 0.60 0.64 0.62 0.60 来源：公司年报、国金证券研究所 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0007.008.009.0010.0011.0012.0013.00231028240128240428240728241028人民币(元)成交金额(百万元)成交金额保利发展沪深300 公司点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 2024 年 1-9 月公司业绩相关图表 图表1：公司 2019-24Q3 年营业收入及同比走势 图表2：公司 2019-24Q3 年归母净利润及同比走势 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所 图表3：公司 2019-24Q3 年毛利率&净利率走势 图表4：公司 2019-24Q3 年经营性现金流情况 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所 图表5：公司 2017-24Q3 年签约销售金额及同比走势 来源：wind，国金证券研究所 -10%-5%0%5%10%15%20%25%0500100015002000250030003500400020182019202020212022202324.1-9营收（亿元，左）同比（右）-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%05010015020025030035020182019202020212022202324.1-9归母净利润（亿元，左）同比（右）0%5%10%15%20%25%30%35%40%20182019202020212022202324.1-9毛利率净利率(200)(100)010020030040050020182019202020212022202324.1-9经营性现金流净额（亿元）-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%010002000300040005000600020182019202020212022202323.1-924.1-9销售额（亿元，左）同比（右）公司点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 扫码获取更多服务 附录：三张报表预测摘要 损益表（人民币百万元） 资产负债表（人民币百万元） 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 主营业务收入 2 85,024 2 81,108 3 46,894 3 32,767 3 34,152 3 41,632 货币资金 171,384 176,537 147,982 165,168 206,274 218,541 增长率 -1.4% 23.4% -4.1% 0.4% 2.2% 应收款项 161,042 161,480 154,210 149,614 150,235 153,599 主营业务成本 -208,631 -219,228 -291,308 -284,618 -284,746 -290,015 存货 809,656 877,893 869,508 822,429 795,896 799,916 %销售收入 73.2% 78.0% 84.0% 85.5% 85.2% 84.9% 其他流动资产 105,957 85,675 96,838 93,117 93,837 95,673 毛利 76,393 61,880 55,586 48,149 49,406 51,617 流动资产 1,248,040 1,301,586 1,268,539 1,230,328 1,246,241 1,267,729 %销售收入 26.8% 22.0% 16.0% 14.5% 14.8%