基础设施投融资行业：城投公司参与地产纾困的方式及新趋势

基础设施投融资行业特别评论 1 2024 年 9 月 目录 要点 1 方式一：拿地以托底土地一级市场 2 方式二：为房企直接提供流动性支持 3 方式三：深度参与地产“保交楼” 5 方式四：收储商品房用作保障性住房 7 总结及趋势 8 特别评论 联络人 作者 政府公共评级部 张 蕾 027-87339928 lzhang02@ccxi.com.cn www.ccxi.com.cn 城投公司参与地产纾困的方式及新趋势 要点 城投公司在地产下行期加大拿地力度以托底土地一级市场，近年来成为市场拿地主力军；托底模式下易导致地方财政收入空转，且受自身开发能力及市场环境掣肘，城投公司拿地项目开工率很低，致使其资产变现能力减弱，现金流及偿债压力增大，反向约束了城投公司的拿地空间和托底效果。随着出险房企的增多，除了通过直接参与土地一级交易来维稳市场外，部分城投公司亦将房企作为直接纾困对象，担当“白衣骑士”入股房企或为其提供借款以注入流动性支持，但该种模式下所需资金量巨大且耗时较长，在当前环境下能够发挥的纾困效果或甚微；倘若纾困对象后续经营未有明显改观或显著恶化，对城投公司的现金回收、财务表现以及市场舆情等均易造成不利影响。相较于“救企业”，“救项目”仍是纾困路径首选。城投公司参与“保交楼”进一步证明了其对地方政府的重要性，资金来源更多的依赖于政策性款项，但对自有资金亦有一定占用；“保交楼”的深度推进使得城投公司参与房地产项目的可能性提升，未来区域地产市场的变化或在某种程度上影响城投公司的分化。当前房地产市场库存压力很大，无隐债城投公司有望成为主力承担本轮收储任务，获得更多业务发展空间；但项目的落地需要大规模的资金支持，参与高库存、消化周期长的区域收储工作或使城投公司资金及债务承压，同时保障性住房项目的盈利空间往往不大，各地在实操落地中需多方权衡以保障机制运行的可持续性。2024 年 9 月 26 日，中共中央政治局会议强调“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地”，结合该轮政策导向，预计未来一段时间内，城投公司主要会以“保交楼”和收储存量商品房投入保障房市场的方式参与地产的纾困，仍需关注该类方式对城投公司资金及债务造成的压力，以及区域地产市场变化引起的城投公司分化。中诚信国际 基础设施投融资行业 中诚信国际特别评论 基础设施投融资行业特别评论 2 从棚改安置、保障性住房等公益性房地产业务，到自主开发、合作开发等市场化房地产业务，再到房地产股权投资及房地产收储，城投公司参与地产业务的范围和深度不断提升。2020 年下半年起，房地产政策收紧使得多家房企出现再融资困难，出险企业不断，至今行业需求仍修复缓慢。房地产行业持续低迷致使地方“土地财政”难以为继，风险直接传导至城投公司，因此城投公司在房地产纾困领域也不断发挥其重要作用。本文主要从市场、企业和项目三个方面梳理近年来城投公司参与房地产纾困的主要进程及路径，并分析其对城投企业可能造成的影响。 方式一：拿地以托底土地一级市场 城投公司在地产下行期加大拿地力度以托底土地一级市场，近年来成为市场拿地主力军；托底模式下易导致地方财政收入空转，且受自身开发能力及市场环境掣肘，城投公司拿地项目开工率很低，致使其资产变现能力减弱，现金流及偿债压力增大，反向约束了城投公司的拿地空间和托底效果。 自 2021 年起，我国房地产行业进入下行期，商品房投资及销售额同比快速下滑，土地市场表现疲软，土地出让金规模持续下滑，地方财政承压。从土拍市场成交情况来看，2021 年起民营房企拿地意愿明显下降，土地平均流拍率持续走高。据克而瑞统计，2021 年以前，民企在新增拿地 TOP100 中投资金额（全口径）保持在 2 万亿元以上，占百强比重 60%以上；2021 年当年拿地金额占比下滑至 50%，2022~2023 年呈现断崖式下跌，下降至 22%，拿地金额较 2020 年高峰下降近 9 成。与此同时，城投公司在此阶段加大拿地力度，一举跃升为市场拿地主力军。据克而瑞统计，2021 年至 2022 年前两轮的集中供地中，平台类公司拿地金额占比约 28%，其中底价拿地的金额占比达到近 8 成，所拿地块也更多集中在城市郊区、位置相对偏远。以上表现均指向城投公司托底市场特征。 2022 年 9 月，财政部发布了《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（财预〔2022〕126号），明确指出“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”，对城投公司“托底”市场行为进行限制，叠加城投公司自身开发能力的掣肘，其参与土拍市场的热度有所减退，且部分转向联合拿地的模式，但该模式下股权穿透后的投资者往往还是地方国企和城投公司为主。据克而瑞统计，2023 年拿地金额 TOP100 中有近半数上榜企业为城投公司，其托底范围不乏核心一二线城市，在三四线城市更是基本以城投为主；从 2021 年至 2024 年 5 月，重点监测的30 个重点一二线城市成交的含宅用地中，有 46%的地块由城投公司竞得（含合作拿地），同时拿地金额占比也高达 33%，城投仍发挥着重要“托底”作用。 城投公司“托底”模式下，地方政府可在一定程度上稳定当地市场及财政数据，但对大部分非市场化运作的城投公司来说，其主要的收入及现金流来源同政府深度绑定，“托底”也亦导致财政收入空转的问题。同时，城投公司拿地后通常主要通过自主或合作开发的模式盘活土地资产，但在市场环境持续下行的背景下，其开工意愿明显减弱，更多的表现为以土地储备的形式留存账面。据克而瑞统计，以城投公司 2021 年、2022年拿地项目来看，目前开工比例分别为 30%和 27%，处于各类拿地企业中开工率最低水平。由此带来的是城投公司资产变现能力减弱、现金流压力增大，进而加剧偿债风险，同时反向约束城投公司的拿地空间和托底效果。 中诚信国际特别评论 基础设施投融资行业特别评论 3 方式二：为房企直接提供流动性支持 城投公司担当“白衣骑士”入股房企或为其提供借款以注入流动性支持，但该种模式下所需资金量巨大且耗时较长，在当前环境下能够发挥的纾困效果或甚微；倘若纾困对象后续经营未有明显改观或显著恶化，对城投公司的现金回收、财务表现以及市场舆情等均易造成不利影响。 随着出险房企的不断增多，城投公司除了通过上述直接参与土地一级交易来维稳市场外，部分亦将房企作为直接纾困对象。在该种模式下，城投公司往往通过增持或收购房企股权，抑或是直接给房企提供借款，来为房企注入流动性支持。 （1）多个城投参股收购房企股权。例：2020 年 11 月，恒大地产集团有限公司发布其与战略投资者最新情况的公告，称“恒大地产集团