中国基础设施投融资行业：政策持续加持下，城投企业参与收购存量商品房作为保障性住房的机遇如何？

中国基础设施投融资行业特别评论 2024 年 9 月 目录 引言 1 一、收购存量商品房作为保障性住房的背景 1 二、收购存量商品房作为保障性住房的概况 2 三、城投企业参与收购存量商品房作为保障性住房的必要性及关注点 8 结论 10 特别评论 联络人 作者 政府公共评级部 陈 涛 027-87339288 tchen@ccxi.com.cn www.ccxi.com.cn 政策持续加持下，城投企业参与收购存量商品房作为保障性住房的机遇如何？ 要点 近年来，我国房地产行业持续低迷，商品房市场形成了大量积压，不仅容易诱发系统性金融风险，还会影响社会稳定；同时，我国住房保障体系建设迫切，后续任务完成压力仍然较大。在加快商品房去库存以及构建完善的住房保障体系驱动下，国家积极鼓励地方国有企业收购存量商品房用于保障性住房。2024 年以来，在政策持续推动下，收购存量商品房作为保障性住房的城市逐渐增多，已有超过 60 个城市通过各种形式表态支持。据不完全统计，表态支持的城市主要集中于中、东部地区，且八成左右的收购存量商品房作为保障性住房行动由政府进行主导。目前，收购存量商品房作为保障性住房的模式可以分为“以旧换新”模式，直接购买模式以及股权收购三种模式，各有利弊，且“以旧换新”模式多数为企业主导，直接购买模式多数为政府主导，两者以 2024 年 5 月 17 日国务院政策例行吹风会为分界线，前者之前较多，后者之后较多。作为生活必需品和公共品的住房要求政府承担起健康住房体系构建的职能，城投企业作为地方政府实现此类公共政策职能的重要载体，参与住房保障体系建设，亦是其自身转型的方向之一；城投企业收购存量商品房用作保障性住房亦面临收购积极性不高、债务融资空间被进一步压缩、运营经验或将不足、存在供需不平衡可能性等问题，后续亦可以通过坚持市场化原则，坚持资金期限与收益周期相匹配、保证项目投资回报率可以覆盖成本支出，制定合理考核机制、给予一定的自主性，以需定购、质量优先等方式推进收购存量商品房用作保障性住房的进程。中诚信国际 中国基础设施投融资行业 中诚信国际特别评论 中国基础设施投融资行业特别评论 1 引言 2024 年以来，由于房地产市场持续低迷，为保障经济稳定运行和防范金融系统风险，国家陆续出台各种政策支持各种方式推进房地产市场平稳健康发展，收购存量商品房（含二手房，下同）作为保障性住房即为之一。同时，针对收购存量商品房作为保障性住房的相关资金支持政策频出，其中 2024 年 9 月 24 日，在国新办金融支持经济高质量发展新闻发布会上，中国人民银行表示针对 3,000 亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的 60%提高到 100%，增强对商业银行和收购主体的市场化激励。在收购存量商品房作为保障性住房的过程中，城投企业作为地方政府实现公共政策职能的重要载体，亦将参与其中并扮演重要角色。本文通过分析收购存量商品房作为保障性住房的背景及概况，阐述了城投企业参与其中的必要性和关注点，并据此提出几点建议。 一、收购存量商品房作为保障性住房的背景 在加快商品房去库存以及构建完善的住房保障体系驱动下，国家积极鼓励地方国有企业收购存量商品房用于保障性住房。 近年来，我国房地产行业持续低迷，商品房市场形成了大量积压。自 2019 年以来，我国房地产开发投资规模增速持续下降，特别是 2022 年以来，其增速由正转负，其中住宅投资增速保持同频变动。与此同时，我国新建商品房销售面积增长不及预期，2019~2023 年间多数年份呈现负增长，其中 2022 年甚至同比下降24.30%，从而造成商品房去化情况持续弱化，新建商品房待售面积持续增长。截至 2023 年末，我国新建商品房待售面积为 67,295 万平方米，其中商品住宅待售面积 33,119 万平方米。大量的库存积压，导致房地产开发企业回款滞后，资金周转压力急剧上升，不仅容易诱发系统性金融风险，还会影响社会稳定。2024 年4 月 30 日，中央政治局会议提到“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”，解决存量商品房问题更加迫切。 图 1：2019~2023 年我国房地产开发投资情况 图 2：2019~2023 年我国商品房销售情况 数据来源：公开资料，中诚信国际整理 数据来源：公开资料，中诚信国际整理 与此同时，我国正在积极建设以配租型和配售型为主的住房保障体系，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房按保本微利原则配售。“十四五”期间，全国计划筹集保租房 870 万套 中诚信国际特别评论 中国基础设施投融资行业特别评论 2 (间)，截至 2023 年末，全国各地保障性租赁住房开工建设和筹集总量达 572 万套（间），已完成目标的 66%左右，后续任务完成压力仍然较大。因此，为加快筹集保障性住房和解决存量商品房的去化问题，2024 年以来，国家通过各种形式支持收购存量商品房作为保障性住房。其中，2024 年 5 月 17 日，在国务院政策例行吹风会上，中国人民银行副行长陶玲表示将按照“政府主导、市场化运作”的思路，由中国人民银行提供低成本再贷款资金，激励 21 家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房，从国家层面鼓励收购存量商品房作为保障性住房。2024 年 6 月 20 日，住房和城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。2024 年 7 月 30 日，中央政治局会议再次强调“要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式”。2024 年 8 月 30 日，在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部再次提出，结合当地房地产市场情况，积极推进收购已建成的存量商品房用作保障性住房工作，推动条件成熟的项目加快完成收购，及时配租、配售。综上，收购存量商品房作为保障性住房的政策优势更加明显。 二、收购存量商品房作为保障性住房的概况 2024 年以来，收购存量商品房作为保障性住房的区域逐渐增多，主要集中于中东部地区，大部分为政府主导，业务模式主要包括“以旧换新”、直接购买和股权收购，上述模式各有利弊。 在最近一个房地产行业下行周期中，收购存量商品房作为保障性住房的案例早已有之。根据不完全统计，2022 年 7 月，郑州城市发展集团有限公司下属子公司郑州城发安居有限公司发布招标公告称，将启动收购