存量房贷利率下调，历史和未来

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 [Table_Title] 存量房贷利率下调，历史和未来 [Table_Title2] [Table_Summary] 去年 8 月 31 日，中国人民银行与金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，引导降低存量首套房贷利率。该政策自 2023 年 9 月 25 日起实施，产生了哪些影响？ 其一，居民利息负担减轻。据 2023 第四季度货币政策执行报告，政策实施后，超过 23 万亿元的存量房贷利率完成下调，调整后加权平均利率为 4.27%，平均降幅 73bp，每年减少借款人利息支出约 1700 亿元，惠及 5325 万户、约 1.6 亿人。户均利息负担下降约 3192 元。 其二，下调之后，提前还贷现象有所缓解。根据央行《区域金融运行报告》，2023 年 8 月全国个人住房贷款提前还款额达到 4324.5 亿元。政策出台后的 9-12 月，房贷月均提前还款金额降至约 3870 亿元，较 8 月下降10.5%。利率下调幅度较大的地区，如湖北、河南和江西，提前还贷金额降幅分别达到 42.1%、27.5%和 22.2%，高于全国平均。这些地区的主要城市，如武汉、郑州和南昌等城市，在下调存量房贷利率前均取消了 LPR 的额外加点(超过 100bp)，因而存量房贷利率下调幅度相对更大，下调之后存量房贷利率接近新增房贷利率，政策效果更明显。同时，去年政策实施后，提前还款下降约 10%，每年新增贷款增加 0.5 万亿元，对贷款余额的同比拉动约 0.2%，对社融存量同比拉动约 0.1%。 其三，下调存量房贷利率幅度较大的地区，居民消费需求相对改善，消费倾向恢复更为明显。2023 年四季度，全国城镇居民消费倾向较 2019 年同期低 3.7 个百分点。而利率下调较多的地区中，湖北和江西较 2019 年同期分别低 2.4 个百分点和 1.3 个百分点，说明下调存量房贷利率较大的两个地区，其居民消费倾向恢复相对更快。这些地区居民提前还贷的规模下降后，节省的资金部分转化为消费。参考去年数据，城镇居民消费倾向提升 1%，对 GDP 的直接拉动约为 0.38%。而参考 2023 年 9-12 月提前还贷规模的月度平均值为 3870 亿元，简单年化约 4.6 万亿元，达到 2023 年居民最终消费的 9.4%，占 2023 年 GDP 的 3.7%。假设提前还贷金额的 10-20%用于消费，对我国消费的拉动约为 0.9-1.9%，对 GDP 的拉动约为 0.37-0.74%。 其四，去年湖北餐饮和汽车行业相对受益。由于江西和河南未披露相关数据，我们主要关注湖北哪些行业相对收益。参考 2023 年湖北省限额以上企业经营情况，餐饮方面，2023 年四季度餐饮营业额 228 亿元，较 2019年四季度提升 50.1%，明显高于前三季度的 24.2%、28.3%和 29.9%；与全国对比来看，2023 年四季度全国餐饮营业额较 2019 同期提升 41.5%，湖北高出全国 8.6 个百分点。这指向对于利率下调较多的湖北省而言，节省的资金部分用于餐饮消费。零售方面，汽车销售额明显提振，2023 年四季度湖北汽车销售额较 2019 年同期上升 50.1%，上升幅度明显高于前三季度；对比全国来看，2023 年四季全国汽车销售额较 2019 年同期上升 26.8%，湖北高出全国 23.3 个百分点，指向提前还贷下降的资金部分也被用于汽车消费。此外，湖北省 2023 年四季度石油及制品、中西药品销售额较 2019 年同期分别提升 34.9%和 38.0%，同样较前三季度有所改善，且明显高于全国水平（分别高出 26.9、25.1 个百分点）。 去年降存量房贷与其他地产政策组合拳一同出台，对长端利率定价的冲击在 10bp 以内。2023 年 8 月末至 9月初，广州、深圳、北京和上海陆续宣布认房不认贷；央行和金监总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，降低首付比例和存量房贷利率，这带动 9 月上旬中长端利率上行，10 年国债从 2.56%升至 2.64%左右。不过此轮地产政策出台，主要基于刺激地产销售目的，对债市的影响主要是提振市场风险偏好，定价后续地产修复的利空因素。 展望未来，今年 7 月政治局会议提出“及早储备并适时推出一批增量政策举措”，参考去年 8-9 月存量房贷利率下调，接下来也存在下调存量房贷利率的可能性。去年下调存量房贷利率之后的影响，可以给我们提供参考。如果今年存量房贷利率从 4.27%（2023 年末加权平均利率）进一步下调至 3.4%附近，按照 2024 二季度存量房贷规模 37.8 万亿元计算，居民部门每年需偿还的房贷利息最多可减少约 3000 亿元，可能进一步缓解提前还贷证券研究报告|宏观点评报告 [Table_Date] 2024 年 09 月 04 日 证券研究报告|宏观点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 现象，改善居民消费需求，参考湖北去年的数据，餐饮和部分耐用品消费可能相对获益。不过，银行净息差将阶段承压，或需下调存款利率以对冲其对净息差的影响。 风险提示 数据统计出现误差，部分地区数据口径不一致。 [Table_Author] 分析师：肖金川 联系人：黄思源 邮箱：xiaojc@hx168.com.cn 邮箱：huangsy1@hx168.com.cn SAC NO：S1120524030004 证券研究报告|宏观点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 图 1：2023Q4，湖北和江西城镇居民消费倾向降幅均小于全国幅度 资料来源：Wind，华西证券研究所 注：城镇居民消费倾向的计算方式为城镇居民人均消费支出/城镇居民人均可支配收入 图 2：2023Q4，湖北省限额以上企业餐饮营业情况较前三季度明显改善，且优于全国水平 资料来源：Wind，华西证券研究所 -8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%全国湖北河南江西城镇居民消费倾向较2019年同期变化幅度23Q123Q223Q323Q40%10%20%30%40%50%60%商品零售餐饮商品零售餐饮全国湖北限额以上企业商品零售销售额&餐饮营业额较2019年同比变化23Q123Q223Q323Q4 证券研究报告|宏观点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 4 图 3：2023Q4，湖北省限额以上汽车企业经营状况较前三季度明显改善，且优于全国水平 资料来源：Wind，华西证券研究所 0%10%20%30%40%50%60%汽车石油及制品中西药品汽车石油及制品中西药品全国湖北限额以上企业销售额较2019年同比变动23Q123Q223Q323Q4 证券研究报告|宏观点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 5 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，