归母净利增长3.8%，各项业务发展稳定

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2024年09月02日优于大市招商积余（001914.SZ）归母净利增长 3.8%，各项业务发展稳定核心观点公司研究·财报点评房地产·房地产服务证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002基础数据投资评级优于大市(维持)合理估值收盘价8.79 元总市值/流通市值9320/9320 百万元52 周最高价/最低价16.06/8.16 元近 3 个月日均成交额80.72 百万元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《招商积余（001914.SZ）-业绩表现稳健，深耕非住优势》 ——2024-03-18《招商积余（001914.SZ）-业绩持续提升，市拓表现强劲》 ——2023-08-28《招商积余（001914.SZ）-业绩稳健增长，轻重分离持续推进》——2023-03-21《招商积余（001914.SZ）-拟出售部分资产，轻重分离稳步推进》——2022-12-05《招商积余（001914.SZ）-业绩稳增，重资产剥离与轻资产收并购顺利推进》 ——2022-10-27归母净利润增长 3.8%。2024 上半年公司实现营业收入 78.4 亿元，同比增长12.3%；实现归母净利润 4.4 亿元，同比增长 3.8%。分板块看，由于市场新拓物业管理项目、母公司交付项目增加以及原有物业管理项目延伸业务增长，公司物业管理业务实现收入 75.4 亿元，同比增长 12.7%；由于在管商业运营项目增加，资产管理业务实现收入 2.9 亿元，同比增长 2.6%。2024 上半年公司整体毛利率下降 0.7pct 至 12.6%，其中物业管理业务毛利率下降0.7pct 至 10.9%。市拓放缓，持续深耕非住业务。上半年公司市场拓展较前期有所放缓，新签年度合同额达 18.9 亿元。其中第三方项目新签年度合同额为 17.4 亿元，千万级项目贡献新签年度合同额占比超 50%。截至 2024 上半年末，公司在管项目 2209 个，管理面积达 3.85 亿平方米，其中来自第三方项目的管理面积为2.57 亿平方米，占比 67%。公司深耕非住宅业态，上半年第三方项目中非住宅业态新签年度合同额达 15.7 亿元，占比 90%，当前非住宅业态管理面积增至 2.52 亿平方米，占比 66%。资产管理业务经营稳定。在商业运营方面，截至 2024 上半年末，招商商管在管商业项目 70 个（含筹备项目），管理面积 397 万平方米，其中自持项目 3 个，受托管理招商蛇口项目 58 个，第三方品牌输出项目 9 个。上半年，公司集中商业销售额同比提升 26.7%，同店同比提升 6.9%；客流同比提升37.7%，同店同比提升 15.4%。持有物业出租及经营业务方面，截至目前公司总可出租面积为 46.9 万平方米，总体出租率为 94%。风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期。投资建议：考虑到外拓竞争格局加剧等因素，我们下调公司 24-25 年营业收入预测至 172/188 亿元（原值为 191/229 亿元），由于行业盈利能力普遍承压，同时下调公司24-25年归母净利润预测至8.0/8.6亿元（原值为8.5/10.2亿元），对应 EPS 分别为 0.76/0.81 元，对应 PE 分别为 11.6/10.8X，维持“优于大市”评级。盈利预测和财务指标202220232024E2025E2026E营业收入(百万元)13,02415,62717,17418,82220,554(+/-%)23.0%20.0%9.9%9.6%9.2%净利润(百万元)594736803860935(+/-%)15.7%24.0%9.2%7.0%8.8%每股收益（元）0.560.690.760.810.88EBITMargin6.7%5.9%7.1%6.9%6.9%净资产收益率（ROE）6.5%7.5%7.9%8.1%8.5%市盈率（PE）15.712.711.610.810.0EV/EBITDA19.518.514.014.013.3市净率（PB）1.020.960.920.880.84资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2归母净利润增长 3.8%。2024 上半年公司实现营业收入 78.4 亿元，同比增长 12.3%；实现归母净利润 4.4 亿元，同比增长 3.8%。分板块看，由于市场新拓物业管理项目、母公司交付项目增加以及原有物业管理项目延伸业务增长，公司物业管理业务实现收入 75.4 亿元，同比增长 12.7%；由于在管商业运营项目增加，资产管理业务实现收入 2.9 亿元，同比增长 2.6%。2024 上半年公司整体毛利率下降 0.7pct至 12.6%，其中物业管理业务毛利率下降 0.7pct 至 10.9%。图1：公司营业收入及增速图2：公司归母净利润及增速资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理图3：公司物业管理收入及增速图4：公司资产管理收入及增速资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理市拓放缓，持续深耕非住业务。上半年公司市场拓展较前期有所放缓，新签年度合同额达 18.9 亿元。其中第三方项目新签年度合同额为 17.4 亿元，千万级项目贡献新签年度合同额占比超 50%。截至 2024 上半年末，公司在管项目 2209 个，管理面积达 3.85 亿平方米，其中来自第三方项目的管理面积为 2.57 亿平方米，占比 67%。公司深耕非住宅业态，上半年第三方项目中非住宅业态新签年度合同额达 15.7 亿元，占比 90%，当前非住宅业态管理面积增至 2.52 亿平方米，占比66%。资产管理业务经营稳定。在商业运营方面，截至 2024 上半年末，招商商管在管商业项目 70 个（含筹备项目），管理面积 397 万平方米，其中自持项目 3 个，受托管理招商蛇口项目 58 个，第三方品牌输出项目 9 个。上半年，公司集中商业销售请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3额同比提升 26.7%，同店同比提升6.9%；客流同比提升37.7%，同店同比提升 15.4%。持有物业出租及经营业务方面，截至目前公司总可出租面积为 46.9 万平方米，总体出租率为 94%。风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期。投资建议：考虑到外拓竞争格局加剧等因素，我们下调公司 24-25 年营业收入预测至 172/188 亿元（原值为 191/229 亿元），由于行业盈利能力普遍承压，同时下调公司 24-25 年归母净利润预测至 8.0/8.6 亿元（原值为 8.5/