上半年营收业绩同比下滑；拿地强度仍然较高

房地产 | 证券研究报告 — 业绩评论 2024 年 9 月 2 日 002244.SZ 买入 原评级：买入 市场价格:人民币 8.42 板块评级:强于大市 股价表现 (%) 今年至今 1 个月 3 个月 12 个月 绝对 20.3 7.4 0.6 (23.5) 相对深圳成指 31.5 8.8 11.6 (3.1) 发行股数 (百万) 3,111.44 流通股 (百万) 2,657.29 总市值 (人民币 百万) 26,198.36 3 个月日均交易额 (人民币 百万) 432.95 主要股东 杭州滨江投资控股有限公司 45.41 资料来源：公司公告，Wind，中银证券 以 2024 年 8 月 30 日收市价为标准 相关研究报告 《滨江集团：在手现金大幅增长，24 年销售目标千亿以上》20240430 《滨江集团：营收业绩大幅增长，销售跻身行业 TOP10》20230831 《滨江集团：三十年深耕，销售逆势突破；融资通畅资金充裕优势凸显》20220629 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产：房地产开发 证券分析师：夏亦丰 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 滨江集团 上半年营收业绩同比下滑；拿地强度仍然较高 摘要：滨江集团公布 2024 年中报。公司 2024 年中报实现营业收入 242.0 亿元，同比下降 10.5%；归母净利润 11.7 亿元，同比下降 28.7%。  公司营收业绩同比均下滑，主要是因为交付体量和毛利率下降。2024 年上半年公司营收同比下降 10.5%；归母净利润同比下降28.7%，主要受交付体量同比减少及交付项目毛利下降影响。根据项目建设进度，今年公司楼盘交付主要集中在第四季度。上半年公司房地产开发项目结算毛利率仅为 9.6%，同比下降 8.7 个百分点，主要是因为上半年结算的主要项目为 2020、2021 年获得的项目，此类项目因存在自持等原因导致毛利率较低，预计随着低毛利项目的交付，未来毛利率会逐步修复。公司未来业绩有保障，2024 年 6 月末公司尚未结算的预收账款为 1396 亿元，预收账款/上年营业收入达到 1.98X。  公司短期利润率仍然承压，注重费用管控。2024 年上半年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为 9.6%、5.1%、4.8%，同比分别下降 8.7、2.1、1.2 个百分点，前期高价地块进入结算期，短期利润率水平承压。受利润率下滑的影响，2024 年上半年年化后的 ROE 同比下降 4.2 个百分点至 8.8%。不过公司注重费用管控，上半年三费率仅为 3.7%，同比基本持平。  公司坚持稳健经营，融资渠道畅通，融资成本不断下降，“三道红线”持续保持“绿档”。截至 2024 年 6 月末，公司有息负债 398.7 亿元，同比下降 6.3%，其中银行贷款占比约为 79.5%，直接融资占比约为 20.5%；权益有息负债 344.4 亿元，较 2023 年末下降了 15.6 亿元。2024 年 6 月末公司剔除预收款后的资产负债率为 59.0%，同比下降 1.0 个百分点；净负债率为 22.9%，同比提升 1.3 个百分点；债务期限构成上，公司短期债务为 107.6 亿元，占比仅为 27%，同比下降 6.6 个百分点，现金短债比为 2.46X，同比提升 0.38X，可有效覆盖短期债务。公司近年来融资成本不断下降，充分反映了市场对公司资产价值、经营能力和信誉的高度认可，截至 2024 年 6 月末公司平均融资成本为 3.7%，较 2023 年末下降 0.5 个百分点。公司授信储备充裕，流动性良好，截至 2024 年 6 月末，公司共获银行授信总额度 1259.2 亿元,较 2023 年末增加3.5%，授信额度已使用 366.8 亿元，剩余可用 892.4 亿元，占总额度的 71%。直接融资可用额度上，截止 6 月末已获批尚未发行的公司债额度 15.5 亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度 23 亿元、中票额度 23 亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。公司 2024 年 1-8 月已经发行了 31 亿元的短期融资券和 18 亿元的中期票据。2024 年公司计划权益有息负债规模保持平稳（2023 年末为 360 亿元），将一年期的直接融资规模控制在 40 亿元以内，争取进一步降低融资成本。从上半年的情况来看，基本完成了公司 2024 年融资方面的经营计划。  经营性现金流短期承压。截至 2024 年 6 月末，公司持有现金 264.4 亿元，同比下降 10.8%。上半年公司经营性活动现金流净流出45.8 亿元（2023 年同期为净流入 275.9 亿元），主要是因为公司维持较强的拿地力度，购买商品、接受劳务支出相对稳定，同比下降 11.8%至 233.8 亿元，但上半年受销售同比下降、按揭首付比例下调，以及形象进度未结顶等按揭放款条件受限因素影响，销售回款同比降幅较大，销售商品、提供劳务收到的现金同比下降 63.7%至 225.7 亿元。公司预计随着已售项目逐步结顶达到按揭放款条件，下半年回笼资金较上半年将有较大幅度增加，公司经营活动现金流将持续改善。  销售保持行业前列。2024 年上半年公司实现销售金额 582 亿元，同比减少 37.1%，位列克而瑞行业销售排名第 8 名，较2023 年提升 3 名。2024 年公司销售目标为 1000 亿元以上，占行业总规模的 1%，全国排名在 15 名以内。上半年已经完成全年销售目标的 58%，完成进度大于时间进度。  公司拿地强度仍然较高，土储充裕且仍然集中在杭州及浙江省。2024 年上半年公司新增土地储备项目 10 个，全部位于杭州；新增土储建面 87.5 万平，同比下降 64.9%，拿地金额 222.7 亿元，同比下降 43.8%；权益拿地金额 112.2 亿元，拿地权益比例为 50.4%，同比提升 4.9 个百分点，拿地强度为 38.2%，同比虽然下降了 4.6 个百分点，但仍然保持较高的拿地强度；楼面均价 2.54 万元/平，同比增长 60.1%。2024 年 6 月末公司土地储备 1290 万平，其中杭州占 76%，浙江省内非杭州的城市占比 18%，浙江省外占比 7%。优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。2024 年公司计划投资金额控制在权益销售回款 40%以内。区域布局上，聚焦杭州、深耕浙江，浙江省外重点关注上海。  公司有序推进其他业务，2024 年计划新增 5-10 个代建项目。1）租赁业务：截至 2024 年 6 月末，公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约 43.1 万平，同比增长 17.5%，上半年实现租金收入 1.98 亿元，同比增长 21.5%。公司投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值 92.56 亿元，同比增长 29.1%。2）代建业务：公司通过