房地产行业REITs专题研究报告(三)：REITs市场持续扩容提质，二季度板块分化延续

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 REITs 专题研究报告（三） REITs 市场持续扩容提质，二季度板块分化延续 2024 年 08 月 28 日 ➢ REITs 市场持续扩容提质，利好政策频发。2024 年 REITs 利好政策频发，公募 REITs 市场不断扩容提质，又因其高分红低波动的属性而具备长期投资价值，2024 年二季度中证 REITs（收盘）指数处于横盘震荡，整体下跌 0.53%，但仍远低于中证 1000 指数 10.02%的跌幅。2024 年 7 月 6 日，《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》发布，基础设施 REITs 进入常态化发行新阶段，基础设施 REITs 的发行范围进一步扩大，增加了清洁低碳、灵活高效的燃煤发电和养老设施等资产类型。 ➢ 近一年中证 REITs（收盘）指数表现居于股债之间，2024Q2 不同板块市场表现出现分化。中证 REITs（收盘）指数 2023 年 8 月 20 日至 2024 年 8 月 20日跌幅 9.80%，沪深 300（收盘）指数跌幅为 15.35%，中证 1000 指数跌幅为26.09%，中证全债指数和国债指数涨幅分别为 7.26%和 6.00%，2023 年 8 月20 日至 2024 年 8 月 20 日 REITs 市场虽然整体表现低迷，但仍较股票市场的跌幅小；从波动性表现来看，中证 REITs（收盘）近 250 日波动率为 10.72%，低于沪深 300（收盘）指数 31.04%和中证 1000 指数的 25.24%，高于中证全债指数 1.17%和国债指数 0.72%，居于股债之间。2024 年二季度，中证 REITs（收盘）指数呈现小幅度震荡调整，而股市缩量下行，政策利好和股市资金外流而引发的资金配置需求或是市场主要推力，各板块出现走势分化： 1）产业园、仓储物流板块出现小幅反弹；2）保租房、环保和消费板块延续强势；3）能源和高速板块分化较严重，整体表现不佳，延续小跌趋势。 ➢ 2024 年二季度保租房和商场类 REITs 营收及可分配资金业绩表现亮眼，能源类 REITs 出现分化，高速类 REITs 表现不佳。已公布二季报的 40 只 REITs 中，从营业收入和可供分配金额的完成度来看，超额完成营业收入预期的有 17 只，未达标的有 19 只，未公布数据的有 4 只，保租房和环保类的完成度较好，能源类的完成度分化较大；超额完成可供分配资金预期的有 19 只，未达标的有 17只，未公布数据的有 4 只，保租房、仓储物流与商场类 REITs 完成度较好，产业园和能源类 REITs 完成度分化较大。二季度保租房类 REITs 整体经营稳健，出租率呈高位小幅下滑趋势，主要由于同地段的保租房的大量入市加剧竞争；消费类REITs 整体运营稳健，收缴率和出租率维持高位，营收和可供分配金额均仅有一只未达标；产业园类多数 REITs 租金呈持平或微降，但多数出租率下降；Q2 主要受降雨天气、部分道路改扩建、小型客车免费通行天数比 2023 年同期多两天等原因影响，多数高速类 REITs 通行费收入和车流量同比下降，9 只 REIT 中仅 3只营收达标、2 只可供分配金额达标；仓储物流类 REITs 整体运营承压，且已经反映在整体值表现中，三只 REIT 的 P/NAV 均小于 1；环保类 REITs 表现良好，收入与净利润同比都有所增加；能源类 REITs 营收和可供分配金额表现分化均较大。 ➢ 风险提示：REITs 资产经营不确定风险；流动性风险；REITs 审批速度不及预期；政策出台不及预期的风险 推荐 维持评级 分析师 李阳 执业证书： S0100521110008 邮箱： liyang_yj@mszq.com 分析师 陈立 执业证书： S0100524080001 邮箱： chenli_yj@mszq.com 相关研究 1.2024 年 7 月中国房地产销售数据点评：累计业绩降幅持续收窄，7 月销售额同环比双降-2024/08/03 2.2024 年 7 月中国房地产土地市场数据点评：重点 23 城成交金额环比下降，溢价率水平提升-2024/08/03 3.基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行点评：REITs 突破千亿规模，基础设施资产或迎机遇-2024/07/26 4.2024 年 6 月中国房地产土地市场数据点评：23 城土地出让金环比上升，溢价率低位运行-2024/07/06 5.2024 年 6 月中国房地产销售数据点评：百强房企销售操盘金额规模年内最高，环比上涨36%-2024/07/04 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 REITs 市场行情及分析 .............................................................................................................................................. 3 1.1 中证 REITs（收盘）指数走势及分析 ............................................................................................................................................. 3 1.2 REITs 收益率和波动性介于股票和债券之间 .................................................................................................................................. 3 2 二季度经营情况 ....................................................................................................................................................... 5 2.1 各只 REITs 的业绩完成度 ................................................................................................................................................................. 5 2.2 REITs 具备高分红特性 ....................................................................................