房地产行业关于房屋养老金制度的点评：何为“房屋养老金”？

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2024 年 8 月 29 日 强于大市 相关研究报告 《探索建立房屋养老金制度；资金来源多方面；物管公司有望受益—房屋养老金制度点评》（2023/06/29） 《房地产 2024 年 7 月统计局数据点评:传统淡季+政策效果减弱，销售降幅扩大；开工与投资仍然低迷》（2024/08/16） 《70 城新房二手房房价环比跌幅收窄，但环比下跌城市数量增加——房地产行业 2024 年 7月 70 个大中城市房价数据点评》（2024/08/16） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 关于房屋养老金制度的点评 何为“房屋养老金”？ 8 月 23 日，住房城乡建设部副部长董建国在国新办举行的新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等 22 个城市正在试点。其中，房屋养老金个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立起来，试点的重点是政府将公共账户建立起来。 核心观点  房屋养老金制度是以房屋维修金制度为基础的探索，房屋养老金并非首次提出。我国房屋维修金制度始于 1998 年，当时被称作房屋维修基金，2004 年房屋维修金演变为房屋办理产权证时必须缴纳的费用。2007 年 10 月建设部正式通过《住宅专项维修资金管理办法》，规定自 2008 年 2 月起，缴纳标准为“按住宅建筑安装工程每平米造价的 5-8%”。2022 年以来房屋养老金制度被多次提及。2022 年 5 月，住建部部署开展全国自建房安全专项整治，指出要研究建立房屋“养老金”制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题；同月，国务院印发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，指出“研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度”。2023 年 4 月，全国自建房安全专项整治工作电视电话会议召开，提出“积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险‘三项制度’试点”。本次住建部部长再次强调建立房屋养老金制度，或表明试点工作将加速推行。8 月 20 日上海第十六届人大常委会第十五次会议上，提及“截至 2023 年末，上海全市城镇既有住房建面超 7.6 亿平，大量房屋开始步入中老年，为此将探索实施三项制度：一、房屋定期体检制度：主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患。二、房屋安全保险制度：在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。三、房屋养老金制度：主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。考虑分两步推进：第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年全市推开”。  我们认为当前提出“房屋养老金”的主要目的有二：1）目前住宅专项维修资金使用率较低。当前我国针对房屋公共部分的维护和改造，主要使用的是住宅专项维修资金，一般来源于业主自行缴纳。根据上海市房地产科学研究院在《中国房地产金融》发表的文章，目前全国住宅专项维修资金结余超过 1 万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元;但受申请动用程序繁琐等因素影响，当前住宅专项维修资金的提取率较低，累计使用资金仅占累计归集资金的 10%左右，北京商品住宅专项维修资金提取率不足 10%，成都和深圳分别约为 4%和 5%，大量资金沉淀未有效利用，且使用率普遍较低，我们认为，未来也许会通过定期的“房屋体检”来盘活这类资金。2）老旧住房的占比将持续攀升，老旧小区改造需要的资金量大，可以通过梳理和盘活住房专项维修资金来推进老旧小区改造工作。根据住建部最新披露的数据，截至 2022 年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过 30 年的占比接近 20%，进入设计使用年限的中后期；预计到 2040年前后，将有近 80%的房屋进入这个阶段。受过去房屋建设阶段客观条件的限制，部分存量住房在整体规划、设计标准、建筑材料、建造工艺、节能性等方面有所欠缺；以及后期物业管理上，低物业管理费和高运维养护支出，使得大多数老旧小区很难开展高品质服务。因此很多老旧房屋普遍存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题，我国城市发展已经进入城市更新阶段。根据住建部，截至 2023 年末，我国累计改造老旧小区超过 25 万个，惠及 1.1亿人，2024 年计划新开工改造老旧小区 5.4 万个。通过使用沉淀的专项维修基金来减轻政府对老旧小区改造的资金压力。  我们预计房屋养老金制度大概率将由个人与公共账户两个构成，另外可能在加一个其他账户。其中公共账户的资金来源待进一步探索。1）个人账户：即住房专项维修资金，由全体业主在购买新房时缴纳和共同所有。这部分理论上在购房新房的时候已经交过了，因此在剩余资金充足的情况下是不需要另外交钱的。此前根据 2007 年制定的《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主、非住宅的业主交存首期资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5-8%，未出售的物业由建设单位交存。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额 30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由政府建设主管部门会同同级财政部门制定。按照 2022 年我国平均住宅建筑工程造价成本 2185 元/平、5%缴纳比例计算，首期住宅专项维修资金缴纳费用约为 109 元/平。2）公共账户：由政府主导建设，无需业主缴纳。资金来源有可能是从土地出让金、或者房产相关税收中提取一部分、或者来自维修资金的增值收益、公积金增值收益、政府财政补贴等，也可能会从原来的老旧小区计划改造资金、城市更新基金资金等当中划拨一部分；同时社区内部也可以探索更加多元化商业化的资金筹集方式，例如从小区内商铺、停车场、广告牌等公共设施的收益中归集一部分。由于个人账户的住房专项维修基金是按照房子造价的5-8%缴纳的，老旧房屋的造价低但如今的维修成本高，专项维修基金或无法负担老旧房屋的维修。因此，当下有必要引入公共账户资金，强化住房维修保障。除了个人账户与公共账户以外，未来也可能增加其他商业性质的房屋养老金账户，我们认为可能会以保险账户形式出现，可以由业主自主选择购买。  我们认为，房屋养老金制度需要理性看待，此次提议的重点有两个。