房地产行业跟踪报告：土地出让金下滑了多少？

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 房地产 2024 年 08 月 28 日 房地产行业跟踪报告 推荐 （维持） 土地出让金下滑了多少？ ❑ 2024 年 1-7 月百城宅地成交总价约 6470 亿元，同比下滑 38%，而 2023 年宅地成交总价较市场高点（2020 年）已经下滑 44%；二线、三线城市宅地成交总价跌幅较高点下滑幅度更大。1）2024 年 1-7 月百城住宅类用地成交总价约6470 亿元，同比下滑 38%，而 2023 年住宅类用地成交总价较市场高点（2020年）跌幅约 44%。2）一线城市、二线城市、三线城市 2024 年 1-7 月百城住宅类用地成交总价分别为 1535 亿元、3240 亿元、1694 亿元，分别同比下滑 42%、31%、47%，但一线城市 2023 年宅地成交总价较市场高点跌幅较小，仅为 28%，二线城市、三线城市宅地成交总价较市场高点跌幅分别为 50%、47%。 ❑ 2024 年 1-7 月地方政府土地出让金收入同比下滑 22%，而 2023 年较市场高点已经下滑了 33%。1）从地方政府国有土地使用权出让收入来看，2024 年 1-7月土地使用权出让收入约 1.8 万亿，同比下滑 22%，而 2023 年土地出让金收入较市场高点（2021 年）已经下滑了 33%。2）分省份来看，2023 年江苏、安徽、浙江三省土地出让金收入分别为 9482 亿元、2085 亿元、6470 亿元，较2021 年分别下滑 26%、36%、38%。 ❑ 部分省份对土地财政依赖度较高。1）我们用土地出让金/税收收入来衡量地方政府的土地财政依赖度，税收收入越高，代表当地产业越发达，对土地财政依赖度相对较低。2）过去在经济发展普遍缺资的情况下，多数地方政府有筹资谋发展的动力，而选择的手段主要是土地财政，房企加杠杆拿地为地方政府提供资本，推动招商引资和基础设施建设，进而推动工业化和城镇化，吸引人口进城实现闭环，导致地方政府对土地财政依赖度较高；据不完全统计，贵州、江苏、四川、山东、河南 5 个省份国有土地出让金收入/税收收入 2016-2021 年5 年平均值超过 100%，除北京、上海这类天然具备产业集聚优势的城市，中西部、东北区域土地财政依赖度也较低，主要原因是这类区域房地产市场热度一般，卖地收入绝对值较低。 ❑ 近年来土地出让收入快速下滑，主要原因是过去宅地超供（土地的城镇化快于人口城镇化），导致供需关系逆转，导致当前面临高库存的问题。1）过去房企拿地为地方政府提供资本可以促进产业发展和人口增长，从而最终实现土储增值，加杠杆扩表、超前拿地是房企的最优选择，典型房企库存去化周期接近 5年。2）过去城市发展框架搭的比较大，城市土地城镇化快于人口城镇化，导致当前城市库存面积高企。 ❑ 投资建议：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕 2024 年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找 alpha 较为艰难。近年来由于土地出让金快速下滑，部分城市产业、基础设施兑现速度可能放缓，可能仍需一段时间摆脱地产下滑影响，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W 等。 ❑ 风险提示：政策效果不及预期，地产市场超预期下行 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 108 0.01 总市值(亿元) 9,299.37 1.15 流通市值(亿元) 8,801.48 1.39 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -7.3% -21.5% -38.5% 相对表现 -4.0% -16.9% -28.6% 相关研究报告 《房地产行业周报（2024 年 33 周）：1-7 月商品房销售金额同比下降 24%，上海土拍实施“双高双竞”》 2024-08-21 《房地产行业深度研究报告：农村土地破局》 2024-08-16 《房地产行业周报（2024 年第 32 周）：深圳安居集团推动收储，二手房成交同比持续上升》 2024-08-15 -38%-22%-7%9%23/0823/1124/0124/0324/0624/082023-08-24~2024-08-23房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业跟踪报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 图表目录 图表 1 2024 年 1-7 月百城宅地成交总价约 6470 亿元，同比下滑 38% ........................... 3 图表 2 二线、三线城市宅地成交总价跌幅较高点下滑幅度更大 ..................................... 3 图表 3 2024 年 1-7 月土地使用权出让收入约 1.8 万亿，同比下滑 22% .......................... 4 图表 4 2023 年江苏、安徽、浙江三省土地出让金收入较 2021 年分别下滑 26%、36%、38% ...................................................................................................................................... 4 图表 5 2024 年 1-7 月土地购置费约 2.3 万亿，同比下滑 5.3% ......................................... 5 图表 6 部分省份土地出让金/税收收入 2016-2021 年 5 年平均值超过 100% ................... 5 图表 7 房企超前拿地模式，导致土储去化周期超 4 年 ..................................................... 6 图表 8 土地城镇化快于人口城镇化 ..................................................................................... 6 房地产行业跟踪报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 2024 年 1-7 月百城宅地成交总价约 6470 亿元，同比下滑 38%，而 2023 年宅地成交总价较市场高点（2020 年）已经下滑 44%；二线、三线城市宅地成交总价跌幅较高点下滑