房地产行业研究周报:住建部明晰改革重点,房屋养老金试点启动

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2024 年 08 月 25 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号:S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号:S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 资料来源:聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业投资策略:房地产行业2024 中期策略: 破困局,谋 变局》 2024-08-18 2 《房地产-行业研究周报:销售季节性回落,按揭贷修复较慢》 2024-08-18 3 《房地产-行业研究周报:收储增量预期 强 化 , 看 好 短 期 政 策 行 情 》 2024-08-12 行业走势图 住建部明晰改革重点,房屋养老金试点启动 行业追踪(2024.8.17-2024.8.23) 国务院新闻办公室定于 2024 年 8 月 23 日举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会,住房和城乡建设部部长倪虹出席介绍情况。住建部长倪虹表示, 下一步主要改革工作中,住建部首要要抓“构建房地产发展新模式”,可概括为四个方面:1)在理念上,深刻领会“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,建设适应人民群众新期待的好房子。2)在体系上,以政府为主满足刚性住房需求,以市场为主满足多样化改善性住房需求。3)在制度上,改革完善房地产开发、交易和使用制度,为房地产转型发展夯实制度基础。4)在要素配置上,建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。当前,房地产市场供求关系发生重大变化,市场仍处在调整期,随着各项政策的实施,市场出现了积极的变化。从我国城镇化发展进程看,从人民群众对好房子的新期待看,房地产市场还是有很大潜力和空间。只要坚定信心,因城施策,狠抓落实,就能促进房地产市场平稳健康发展。 关于“加快构建房地产发展新模式”,住房城乡建设部副部长董建国重点抓了以下几方面的工作:1)完善住房供应体系,重点是增加保障性住房建设和供给。国务院及有关部门印发政策文件,指导各地坚持以需定建、以需定购,加大保障性住房建设和供给,满足工薪收入群体刚性住房需求。2)部署各地以编制实施住房发展规划和年度住房发展计划为抓手,建立“人、房、地、钱”要素联动机制。今年 2 月住建部印发了通知后,各地陆续编制并公布住房发展年度计划,同时开展前期工作,积极谋划“十五五”住房发展规划。3)有力有序推进现房销售,指导地方选择新的房地产开发项目,在土地出让时就约定实行现房销售,结合实践制定配套政策。不少地方已经推出了一批现房销售项目,探索商品房销售制度改革。4)建立城市房地产融资协调机制,推出项目“白名单”制度,以城市为单元、以项目为对象,给予合规项目融资支持,推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变。5)研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度,构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前,上海等 22 个城市正在试点。特别说一下房屋养老金,个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了,试点的重点是政府把公共账户建立起来。6)建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”,在立标准、抓样板上已经做了一些工作,下一步还要在建体系、优服务上下功夫。 本次住建部表态侧重强调了住房建设工作“民生”属性的特点,重申了顶层理念仍基于“房住不炒”的框架和“刚需归政府,改善归市场”的双轨制市场体系,强调了下阶段的重点任务为“加速构建房地产发展新模式”,指出发展新模式下阶段工作重点方向为“保障房、要素联动机制、现房销售、融资协调机制、房屋养老金制度等”,同时,肯定了行业发展潜力和空间。我们认为, 1)如“保障房、融资协调机制”,指向企业端,助力房企改善融资及资产负债问题;2)如“现房销售、建设好房子”指向居民端,保障购房者权益、提升居住质量;3)如“要素联动机制,房屋养老金制度”指向政府端,平衡供需关系、适应存量转型等,推进上述相关政策细则出台和落地见效,均是未来一段时间地产政策的着力点。 8 月新房、二手房同比增速回落 新房市场本周成交 234 万平,月度同比-32.21%,相较上月下降 13.24pct;累计库存11973 万平,一线去化加速,二线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交 165 万平,月度同比+7.96%,相较上月下降 20.69pct。8 月 12 日-8 月 18 日,土地市场成交建面 2088 万平,滚动 12 周同比-15.33%;成交总额 254 亿元,滚动 12 周同比-48.28%;全国平均溢价率 2.58%,滚动 12 周同比-1.26pct。 本周申万房地产指数-3.78%,较上周提升 0.13pct,涨幅排名 26/31,跑输沪深 300指数 3.23pct。H 股方面,本周 Wind 香港房地产指数-1.55%,较上周下降 0.54pct,涨幅排序 9/11,跑输恒生指数 2.60pct;克而瑞内房股领先指数为-3.29%,较上周提升 0.15pct。 投资建议:近期政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作,我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进,叠加供给端年内核心城市土地供应显著收缩,我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程,政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好:1)核心城市布局广泛的龙头房企的周期韧性;2)城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性;3)非国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。标的方面,建议关注 1)未出险优质非国央企:滨江集团、绿城中国、龙湖集团、万科 A、金地集团、新城控股等。2)地方国企:越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3)龙头央企:中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等;4)优质物管:中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余;5)租赁企业:贝壳。 风险提示:行业信用风险蔓延;行业销售下行超预期;因城施策力度不及预期 -38%-32%-26%-20%-14%-8%-2%4%2023-082023-122024-04房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点:住建部明晰改革重点,房屋养老金试点启动......................................................... 3 1.1. 投资建议 ....................................................................................................................................... 4 2. 成交概览 ......................................................................................................

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房地产
2024-08-25
天风证券
王雯,鲍荣富
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