房地产行业专题研究：新加坡“居者有其屋”与我国保障房制度的比较

请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产（2143） 新加坡“居者有其屋”与我国保障房制度的比较 2024年08月24日 |报告要点 |分析师及联系人 证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1 / 26 新加坡的住房政策通过供应端和需求端两侧制，实现了“居者有其屋”的社会目标。政府主导的建屋发展局（HDB）以低于市场价的成本建设大量保障性住房，并通过多种购房计划和优先分配政策，确保大部分居民能够负担得起房屋。土地管理方面，政府通过强制征地逐步提升国有土地比例，并严格规划土地使用权，以优化土地资源。新加坡还通过购房津贴、中央公积金制度和 HDB 贷款降低购房成本，同时以卖家印花税、买家印花税等税收政策抑制投机行为，保持市场稳定。这些政策为我国发展完善保障房制度提供了宝贵的经验，值得借鉴。 杜昊旻 姜好幸 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明 2 / 26 行业研究|行业专题研究 glzqdatemark2 房地产 新加坡“居者有其屋”与我国保障房制度的比较 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、《房地产：7 月基本面仍然承压，市场修复有待政策扶持》2024.08.16 2、《房地产：降息符合预期，预售制改革或有序推进》2024.07.22 扫码查看更多 投资看点 ➢ 供给端：政府主导组屋建设，优化土地资源利用 在供给端，新加坡政府通过一系列政策保障住房的供应。首先，建屋发展局（HDB）主导了大规模的保障性住房建设，以低于市场价的土地成本开发组屋，满足普通家庭的基本需求。土地制度方面，新加坡实行土地国有制，通过新加坡土地管理局（SLA）强制征地，将土地转为国有，使得国有土地比例超过 90%，土地的所有权和使用权分离，政府通过严格的土地规划和管理来优化土地资源的利用，确保长期可持续发展，进一步保障了公共住房的可持续供应。 ➢ 需求端：资金支持与税收调控，保障居民购房能力 在需求端，新加坡政府通过一系列政策满足居民的需求。新加坡政府通过多种资金支持措施帮助居民实现购房目标，主要措施包括购屋津贴、中央公积金制度以及 HDB 贷款，降低了居民的购房门槛和成本。同时，为抑制住房市场的投机行为，政府实施了高印花税政策，尤其是对短期内转售房产和外国买家征收较高的税率。这些需求端措施不仅保障了居民的购房能力，还有效平衡了市场需求，防止房地产市场过热，确保了市场的稳定和可持续发展。 ➢ 汲取新加坡经验，优化我国保障房建设路径 与新加坡相比，中国的住房保障政策在覆盖范围和城乡均衡性上存在一定差距。新加坡通过政府主导的 HDB 系统，大规模建设公共住房，满足了约 80%的国民住房需求，覆盖面广泛且均衡。相比之下，中国的保障性住房政策虽然涵盖经济适用房、廉租房和公租房等多种形式，但由于地域广阔、人口众多，覆盖范围相对有限，特别是在城乡之间，保障水平差异明显。此外，部分地区还面临维护资金不足的问题，影响住房质量和长期可持续性。为应对这些问题，中国正逐步转型，保障房建设新划分为配租型和配售型两种模式，不断提升政策的覆盖面和有效性。 ➢ 投资建议：持续关注强信用国央企 短期来看，目前市场基本面仍然承压，收储政策仍处于探索阶段。市场修复或仍需进一步的政策支持，在收储去库的落地上提供更全面的引导。建议关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。此外二手房市场恢复强劲，建议关注二手房龙头企业。 风险提示：1. 政策执行不及预期；2. 市场超预期下行；3. 房企流动性风险加剧；4. 国外政策参考性有限。 -40%-23%-7%10%2023/82023/122024/42024/8房地产沪深3002024年08月24日 请务必阅读报告末页的重要声明 3 / 26 行业研究|行业专题研究 正文目录 1. 新加坡双轨制，供需两端保障居者有其屋 .............................. 5 1.1 市场模式：政府主导组屋建设，融合政府和开发商角色 ............. 5 1.2 土地制度：土地国有，两权分离，严格规划土地利用 ............... 6 1.3 住宅供应：政府主导居者有其屋，组屋人口占比超 75% ............. 8 1.4 住房金融：三大资金政策支持购房，再融资支持灵活贷款 .......... 12 1.5 税收制度：各类印花税抑制房价过热，保障居民住房需求 .......... 17 2. 中新两国保障房政策的比较与思考 ................................... 21 2.1 我国地域辽阔人口众多，保障住房覆盖范围有限 .................. 21 2.2 保障房由保租赁向保产权转变，深圳探索共有产权模式 ............ 22 3. 投资建议：持续关注强信用国央企 ................................... 25 4. 风险提示 ......................................................... 25 图表目录 图表 1： 政府主导组屋建设，开发和政府机构职能融合 ...................... 5 图表 2： HDB 财政赤字基本由政府拨款填补 ................................ 6 图表 3： HDB 政府拨款占新加坡政府财政支出较大比例 ...................... 6 图表 4： SLA 在国家土地管理中发挥着重要作用 ............................ 6 图表 5： SLA 根据需要强征私人土地为国有土地 ............................ 7 图表 6： 土地征收的法定日期土地市场价值基本低于征收时土地市场价值 ...... 7 图表 7： 新加坡住宅用地占国土面积比较少 ................................ 8 图表 8： 新加坡 HDB 住宅建设与当年销售基本保持一致 ...................... 9 图表 9： 新加坡购买组屋主要通过 BTO/SBF/OBF 三种方式 .................... 9 图表 10： HDB 通过各种优先计划保障组屋的合理分配 ...................... 10 图表 11： HDB 抽签措施保障组屋公平合理分配 ............................ 10 图表 12： 最小居住年限限制，保障组屋供给用作居住目的 .................. 11 图表 1