美国房地产市场，从短缺到过剩

宏观研究 世界经济 证券研究报告 海外周度观察 2024 年 08 月 17 日 美国房地产市场，从短缺到过剩？ 证券分析师 王茂宇 A0230521120001 wangmy2@swsresearch.com 赵伟 A0230524070010 zhaowei@swsresearch.com 联系人 王茂宇 (8621)23297818× wangmy2@swsresearch.com 近期，美国房地产销售数据大幅走弱，是短期调整，还是又见拐点？本文基于对新屋和成屋的供求分析，认为美国住宅市场的主要矛盾或已经从供给短缺转向供给过剩，需求已成为“短板”。 热点思考：美国房地产市场，从短缺到过剩？ 一、需求：利率回落或提振销售，需关注劳动力市场的边际变化 长期来看，美债利率波动驱动地产销售关系非常紧密。今年 1-4 月，10Y 美债利率走高抑制美国房地产销售，但过去几个月利率回落接近 100BP，或相应提振后续地产销售增速。假设 10Y美债利率下半年维持在 4.0%的水平，对于美国新屋销售及成屋销售增速的指引是向上改善的。 影响美国地产销售的并不仅仅是短期利率波动，长期人口结构、就业市场情况均会影响美国地产需求，前者短期内波动不大，后者在今年下半年以来明显呈现出走弱趋势，特别是失业率上升至 4.3%，若未来美国就业市场失速走弱，那么这一因素可能会对美国地产销售需求形成冲击。 二、供给：新屋供给趋于过剩，成屋供给缺口有所缓解 2023 年以来，美国成屋销售明显弱于新屋的情况，以及美国房价大幅上涨，很大程度上是由成屋供给紧张决定的。当前美国成屋可供销售月数已经恢复至 4.1 月，基本回到疫情之前，前期美国成屋市场供需不平衡所导致的房价上涨动力正在消退，后续美国房价趋势要更多取决于利率回落能否刺激地产需求，以及成屋销售意愿改善斜率。 美国新屋供给的充足主要受益于前期新屋建设链条恢复，但上半年美国地产销售走弱可能对下半年美国地产投资形成冲击。以单户新房链条为例，美国单户新屋建设链条主要传导链条为：新屋销售——营建许可——新屋开工——新屋竣工。 三、美国房地产市场的宏观含义：美国通胀与中国出口 今年上半年美国地产销售的走弱，很可能会滞后拖累美国居民地产相关耐用品消费，同时也会对我国对美地产后周期相关出口商品形成冲击，传导时滞约为 6 个月，而 2025 年我国对美地产后周期相关出口趋势则要看后续美国利率下行，以及美联储降息对于地产销售的提振效果。 从短期来看，自 2023 年以来房价的上涨仍可能推升 24Q4 房租通胀，使得年末美联储降息决策复杂化。未来美国房价的驱动逻辑可能会出现改变，这会影响约一年半之后的 CPI 住房通胀，若未来房价涨幅暂歇，则明年末美国房租通胀将会出现缓和，有利于美联储明年降息幅度提升。 大类资产&海外事件&数据：海外恐慌情绪缓和，美 7 月零售数据大超市场预期 海外恐慌情绪缓和，黄金价格再创新高。纳指、日经 225 分别上涨 5.3%、8.7%， COMEX 黄金上涨 3.2%至 2508 美元/盎司，10Y 美债收益率下行 5bp 至 3.89%，美元兑人民币贬值 0.01%。 哈里斯推出经济政策主张。8 月 16 日，哈里斯首次公布了主要经济政策内容，包括减税、扩大税收抵免、打击通胀等。相比于拜登时期，哈里斯强化了对控制移民、减税领域的主张。 美国 7 月 CPI 符合市场预期，而零售、失业金申领均强于预期，9 月 25BP 降息概率提升。美国 7 月 CPI 环比 0.2%。虽然二手车 CPI 继续回落，但其他耐用品 CPI，以及核心非房租服务通胀仍较为坚挺，反映美国居民需求以及就业市场仍然较为健康。此外，房租分项环比上升也对 7月 CPI 形成推动。美国 7 月零售销售环比 1.0%，市场预期 0.4%，主要为耐用品消费回升。 风险提示：地缘政治冲突升级；美联储再次转“鹰”；金融条件加速收缩。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 世界经济 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共23页 简单金融 成就梦想 一、热点思考：美国房地产市场，从短缺到过剩？ ............. 5 （一）需求：利率回落或提振销售，关注劳动力市场变化 ..................... 5 （二）供给：新屋供给趋于过剩，成屋供给缺口有所缓解 ..................... 7 （三）美国房地产市场的宏观含义：美国通胀与中国出口 ..................... 9 二、海外大类资产&基本面&重要事件：海外恐慌情绪缓和，美 7 月零售数据大超市场预期 .......................................... 12 （一）大类资产：海外恐慌情绪缓和，黄金价格再创新高 .................. 12 （二）美国大选：哈里斯全国民调领先，推出经济政策主张 .............. 17 （三）流动性：9 月降息 25BP 概率接近 75% ....................................... 17 （四）美国零售：零售数据强于市场预期 ................................................ 18 （五）美国 CPI：7 月 CPI 符合市场预期，9 月 25BP 降息预期上升 18 （六）美国就业：失业金申领数据强于市场预期 ................................... 19 （七）日本：二季度 GDP 年化环比 3.1%，超市场预期强劲.............. 20 （八）欧洲：欧元区 6 月工业生产、英国 7 月 CPI 均弱于市场预期 . 20 三、全球宏观日历：关注日本 7 月 CPI ............................ 22 目录 世界经济 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第3页 共23页 简单金融 成就梦想 图表目录 图 1：10Y 美债收益率和地产抵押利率走势相似，并影响地产抵押贷款申请活跃度5 图 2：假设 10Y 美债利率维持在 4.0%，下半年美国地产销售增速仍有望提升 ...... 6 图 3：长期来看，10Y 美债利率波动驱动地产销售增速 ........................................ 6 图 4：美国地产需求尾部风险：就业市场失速恶化可能冲击地产销售需求 ............. 7 图 5：美国成屋可供销售月数回到疫情前水平 ....................................................... 7 图 6：美国成屋销售意愿还有很大恢复空间 .......................................................... 7 图 7：新屋和成屋供给紧张程度不