【宏观专题】全面跟踪系列四-地产去库存：各地进展与变化

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 宏观专题 2024 年 08 月 14 日 【宏观专题】 地产去库存：各地进展与变化 ——全面跟踪系列四 ❖ 核心观点 4 月政治局会议提出“统筹研究消化存量房产…的政策措施”后，各地开始自下而上的积极尝试。我们在 5 月 26 日报告《地产去库存：各地抓手、体量与进展》中梳理出 4 个抓手。目前看，政策或“青睐”收购存量房用作保障房，7 月政治局会议提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。 对于“收购存量房用作保障房”，1）5 月来已有 22 城发布实施公告，但鲜有城市提及体量、资金来源问题；2）对于收购定价，6 月后发布的公告中均采用“重置成本定价”，即将同地段保障房的“划拨土地成本和建安成本、加不超过 5%的利润”作为上限；3）对于收购空间，若收购存量房的目的是用作保障房，则保障房的筹建空间应当为收购量的上限。参照十四五筹建计划，预计2024H2+2025 年保障房空间为 223.2 万套间，按照每套 70 平估算，约为 1.6 亿平，当然该估算或为理论上限。 ❖ 一、收购存量房用作保障房：进展与变化 据不完全统计，5 月以来，已有 22 城发布收购存量房用作保障房的实施公告，我们详细梳理、对比，重点关注 6 个问题： Q1：收购体量如何？鲜有提及。除杭州市临安区提出“收购房源面积原则不超过 10000 平方米”外，其余均未提及。 Q2：收购进度如何？可能偏慢，以杭州临安为例，其 5 月 14 日发布公告，据中国房地产报 7 月 18 日的报道，“杭州市临安区方面相关单位人士表示，目前已经完成了委托第三方开展的尽职调查、社会风险评估及价格评估。接下来，评估结果将被提交给临安区政府，以便政府根据评估结果制定具体的实施细则。之后，我们再依据具体细则进行下一步的操作。” Q3：资金来源如何？鲜有提及，推断可能是以国资收购平台自筹为主。例如深圳市安居集团在 8 月 7 日的公告中提及“拟收购项目须…满足金融机构的贷款要求”。 Q4：收购房屋如何定价？目前发布征集公告的 22 个城市中，13 城提及定价方式，其中，11 城以“重置成本”为参考上限，即同地段保障房的“划拨土地成本和建安成本、加不超过 5%的利润”；此外，从代表性样本深圳看，其公告中虽未提及定价方式，但广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《每日经济新闻》采访时表示，“收购价格...可能会低于同区商品房价格的五折。” Q5：对收购房源有何要求？相关限制较多，例如：已建成未出售&整栋整单元&位置处于核心区&周边配套齐全&手续齐全&房源面积小于 120 平等，详细要求参见梳理部分。 Q6：收购的上限空间有多少？如果收购商品房的用途是用作保障房，那么保障房的剩余筹建空间应当为收购规模的上限，我们估算，2024H2+2025 年全国剩余保障房筹建规模约为 223.2 万套间，按照每套 70 平估算，则为 1.6 亿平，当然该估算或为理论上限，实际值或远小于这一估算值。估算详情，参见正文。 ❖ 二、去库存四个抓手：近况更新 我们在 5 月 26 日报告《地产去库存：各地抓手、体量与进展——全面跟踪系列二》中梳理出各地去库存的 4 个抓手，本小节作内容更新。 抓手 1：收购存量房作为保障房。据不完全统计，5 月以来，共有 13 城表态支持（多为支持、鼓励）；22 城发布征集公告，公告内容呈高度一致性（详见正文），此外，鲜有城市提及资金来源、征集体量。 抓手 2：房地产以旧换新。仍以税费优惠&补贴为主，据不完全统计，6 月以来提及国资平台收购的有 3 城，均未提及量化目标。此前提出量化目标的，如郑州，全年目标 5000 套，截至 6 月 30 日，签订收购协议 2637 套。 抓手 3：需求端放松。517 新政后，相关放松政策加速出台，包括调降首付、调降贷款利率、放松限购限贷、给予购房补贴等。 抓手 4：供给端抓手。包括两部分：一是部分城市停止新建各类安置房，将购买商品房用于安置，例如九江、云南楚雄等；二是盘活存量土地，例如江阴提出“根据市场需求优化住宅用地的规模、布局和结构”等。 ❖ 风险提示：政策更新不及时，保障房筹建数量超预期。 证券分析师：张瑜 电话：010-66500887 邮箱：zhangyu3@hcyjs.com 执业编号：S0360518090001 证券分析师：陆银波 电话：010-66500831 邮箱：luyinbo@hcyjs.com 执业编号：S0360519100003 联系人：韩港 邮箱：hangang@hcyjs.com 相关研究报告 《【华创宏观】7 月全球投资十大主线》 2024-08-10 《【华创宏观】美联储缩表的流动性冲击开始显现——全球货币转向跟踪第 3 期》 2024-08-04 《【华创宏观】加力的 3000 亿：钱花到哪？——“更新”&“换新”系列六》 2024-08-04 《 【华创宏观】国企、私企、外企，谁是“六边形战士”？》 2024-07-25 《【华创宏观】新一轮财税体制改革：任务、脉络与共识——深化改革学习系列一》 2024-07-23 华创证券研究所 宏观专题 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 投资主题 报告亮点 本文对近期各地去库存作详细分析，重点对 7 月政治局会议提及的“收购存量商品房用作保障房”模式进行详细的对比与分析，并关注资金、定价、空间上限等 6 个问题。 投资逻辑 本文分两部分，一是重点分析部分，即 7 月政治局会议提及的“收购存量商品房用作保障房”模式，本文详细对比分析了当前已发布公告的 22 个城市细则；二是政策更新部分，基于前期报告《地产去库存：各地抓手、体量与进展——全面跟踪系列二》中梳理的 4 个抓手，作政策内容更新。 宏观专题 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 目 录 一、收购存量房用作保障房：进展与变化 ............................................................................. 5 二、去库存的四个抓手：近况更新 ......................................................................................... 7 （一）需求端抓手 1——收购存量房作为保障房 .......................................................... 7 （二）需求端抓手 2——房地产以旧换新 ...................................................................... 9 （三）需求端抓手 3——需求侧放松 ...........................