房地产行业2019年中报总结及全年业绩前瞻专题研究：增长是主基调

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—深度报告 房地产 [Table_IndustryInfo] 2019 年中报总结及全年业绩前瞻专题研究 超配 （维持评级） 2019 年 09 月 10 日 一年该行业与沪深 300 走势比较 行业专题 增长是主基调  中报业绩增长较好 根据合理工期及成交结构推算，房地产板块 2019 年上半年的营收和净利润主要结转于 2017 年上半年的销售，部分结转于 2016 年下半年的销售，这期间行业量价齐升，所销售的项目毛利率较高，因此房地产板块 2019 年中报业绩整体较好，增长是主基调：板块 131 家上市公司 2019 年上半年板块营业收入同比增长23%，归母净利润同比增长 15%，60%的房企归母净利润实现了正增长。  市场关注的 2019 年中报财务指标 盈利能力整体略有提升：①在板块 131 家上市公司中，50%的房企 2019 年上半年 ROE 较 2018 年同期有所提升，53%的房企 ROIC 同比提升；②2019 年上半年，板块毛利率较去年同期增长 1.6 个百分点，净利率较去年同期基本持平； 负债水平上升，短期偿债能力稳定：截至 2019 年上半年末，板块净负债率 105%（含永续债），较 2018 年年末上升 5.6 个百分点；剔除预收账款后的资产负债率60%，较 2018 年末上升 5.9 个百分点，行业负债水平上升；货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为 1.2，较过去两年持平，板块短期偿债能力稳定； 少数股东权益占比提升：板块 2019 年上半年末少数股东权益比为 26%，较去年同期提升 2.1 个百分点；在板块 131 家上市公司中，约 64%的房企“少数股东损益占净利润比值”小于“少数股东权益占比”； 二季度存货去化速度加快：2019 年板块二季度的回款存货比为 14%，较 2019年一季度末 10%高出 3.5 个百分点，与去年同期相同，表明从回款层面，A 股房地产板块二季度的存货去化速度比一季度快。  全年业绩增长有望 板块全年营收及利润主要结转于 2017 年销售，这一期间行业量价齐升，所销售的项目毛利率较高，因此板块特别是以龙头房企为代表的优势地产股，全年业绩大概率能有显著增长。根据已披露的主流卖方研究机构对 55 只地产股业绩预测，整体法算出 2019 年上半年末预收款可锁定 2019 年下半年 wind 一致预期营业收入的 187%，在满足 2019 年 wind 一致预期营收后，剩余的预收账款仍能锁定2020 年 wind 一致预期营收的 45%。  行业销售降温，第二梯队龙头房企销售表现优异 2019 年 1-8 月，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TO30 房企销售额增速分别为-2.6%、2.3%、6.7%、9.9%、6.8%。在行业销售降温明显的情况下，一些第二梯队龙头房企受益于布局城市楼市回暖，表现优异，其中世茂房地产、招商蛇口、金地集团、阳光城分别取得 41%、34%、33%、32%的增长。  地产股短期有反弹，长期具配置价值 板块动态 PE 处在近五年第二低位，已与 2018 年底部时较接近，表明市场对板块的担忧已在股价中有所反映，风险已有所释放。我们认为在当前时点，随着大盘的企稳回升，“全面降准”等货币政策的利好不断出台，优势地产股或将反弹， “低估值+双增长（已披露的合同销售额及归母净利润预测值双双显著增长）”的优势地产股已具备长期配置价值。  风险 市场的风险和研究框架的风险。 相关研究报告： 《房地产行业专题：优势地产股的股息率研究》 ——2019-08-16 《房地产 2019 年 8 月投资策略：聚焦“低估值+双增长”个股》 ——2019-08-13 《房地产行业专题研究：2019 年中国房地产融资形势观察》 ——2019-08-12 《方法论专题研究：A 股地产板块的择时框架研究》 ——2019-08-02 《房地产 2019 年 7 月投资策略暨中报前瞻：优选“低估值+双增长”品种》 ——2019-07-16 证券分析师：区瑞明 电话： 0755-82130678 E-MAIL： ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明 0.60.81.01.21.4S/18N/18J/19M/19M/19J/19房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 内容目录 中报业绩增长较好 ........................................................................................................ 4 市场关注的 2019 年中报财务指标 ................................................................................ 6 盈利能力整体略有提升 ........................................................................................ 6 负债水平上升，短期偿债能力稳定 .....................................................................11 少数股东权益占比提升 ...................................................................................... 14 二季度存货去化速度加快 ................................................................................... 16 全年业绩增长有望 ...................................................................................................... 19 行业销售降温，第二梯队龙头房企销售表现优异 ....................................................... 20 地产股短期有反弹，长期具配置价值 ......................................................................... 22 风险 ...................................................................................