REITs行业发改投资〔2024〕1014号点评：全面推动常态化发行，REITs市场流动性和定价功能或加速优化

敬请阅读末页的重要说明 2024 年 07 月 29 日 推荐（维持） ——发改投资〔2024〕1014 号点评 总量研究/REITs 1014 号文解读：（1）REITs 发行范围进一步扩大，底层资产类型更加多元，或吸引更多更广泛的资金入市，进而有助于市场整体流动性提升；（2）不再设置收益率门槛，或进一步健全市场定价机制；改为对 EBITDA 或经营性净现金流的要求，或促使更多经营成熟稳健、现金流持续稳定的资产发行公募 REITs，同时或为未来构建多层次 REITs 市场做铺垫；（3）回收资金用途约束放宽，或为发行人提供灵活决策空间；（4）取消前期辅导环节，申报推荐程序进一步简化，一方面或意味着 REITs 申报从磨合期进入相对成熟期，另一方面，REITs发行效率提升或进一步激发企业发行意愿；（5）其它：对养老 REITs 适用更宽松的发行规模要求，放宽部分行业可扩募资产规模要求等。中长期来看，REITs 权益属性或得到增强，进一步推动权益类资金参与 REITs 市场的意愿，同时倒逼 REITs 研究从对单一指标的过度依赖转变为在定价中更多考虑成长性、稳健性等多维综合因素。权益市场方面，关注主营业务与 REITs 相关的企业、1014 号文新增或放宽的行业、具备资管能力和丰富扩募资产储备的企业以及拥有持有型资产且受益于补流比例提高的企业。 事件：7 月 26 日，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014 号）。 一、1014 号文：增加底层资产类型，不再设置收益率门槛但仍通过对EBITDA 或经营性净现金流的要求以保留收益预测的谨慎性，放宽回收资金使用约束 1. REITs 发行范围进一步扩大，底层资产类型更加多元，或吸引更多更广泛的资金入市，进而有助于市场整体流动性提升。 边际变化：项目底层资产的行业范围进一步放宽。此前 2023 年 3 月发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236 号，下称 236 号文）将消费基础设施纳入REITs 项目底层资产范围，此次《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014 号，下称 1014号文）将项目底层资产的行业范围进一步放宽（详见表 1），具体包括： （1）将养老设施（依法登记并在民政部门备案的养老项目）纳入行业要求； （2）部分行业的范围有所拓宽，包括：a. 能源基础设施领域新增储能设施项目，清洁低碳、灵活高效的燃煤发电项目；b. 园区基础设施领域允许物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）且建面占比不超过 30%的酒店和配套底商纳入项目底层资产；c. 租赁住房领域新增公租房、市场化租赁住房项目（由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目）、园区配套租赁住房（专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目）；d. 文旅基础设施范围从 5A 拓宽至 4A 并允许在景区规划范围内、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的配套旅游酒店纳入项目底层资产；e. 消费领域，新增商业街区、商业综合体、家居/建材/纺织 风险提示：政策支持不及预期，销售复苏不及预期，市场流动性改善不及预期等。 行业规模 公募 REITs（只） 40 总市值（亿元） 1143.3 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -0.2 15.6 -2.7 相对表现 1.4 13.3 11.9 资料来源：Wind、招商证券 相关报告 1、《关注保租房和标准厂房两类REITs 资产——REITs 系列报告》2024-03-29 2、《明确 REITs 权益属性为“指定FVTOCI”创造前提，或利于估值修复——证监会<监管规则适用指引——会计类第 4 号>点评》2024-02-18 3、《“消费 REITs”更利好强运营和扩张能力企业，短期或再触发房地产牵引的复苏链关注回升—— REITs专题报告系列》2023-03-26 赵可（房地产组） S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 宋盈盈（公用环保组） S1090520080001 songyingying@cmschina.com.cn 梁程加（通信组） S1090522060001 liangchengjia@cmschina.com.cn 丁浙川（商业组） S1090519070002 dingzhechuan@cmschina.com.cn 孙嘉擎（通信组） S1090523040001 sunjiaqing@cmschina.com.cn 孔嘉庆（房地产组） 研究助理 kongjiaqing@cmschina.com.cn -25-20-15-10-505Jul/23Nov/23Mar/24Jul/24沪深300收益率中证REITs（全收益）收益率(%)全面推动常态化发行，REITs 市场流动性和定价功能或加速优化 敬请阅读末页的重要说明 2 行业点评报告 等专业市场项目，并允许物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）且建面占比原则上不超过 30%（特殊情况下最高不得超过 50%）的酒店和商业办公用房纳入项目底层资产。 解读：发行范围的拓宽或可为投资人提供更多的资产选择，吸引更加多元（资金属性不同、投资目的不同、风险收益要求不同）的资金入市，进而有助于 REITs市场整体流动性提升。 表 1：1014 号文与此前 958 号文、236 号文对行业范围要求的比较 关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知 发改投资〔2024〕1014 号 关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知 发改投资〔2023〕236 号 关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知 发改投资〔2021〕958 号 1 交通基础设施 收费公路、铁路、机场、港口项目 - 收费公路、铁路、机场、港口项目 2 能源基础设施 风电、太阳能发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目；储能设施项目；清洁低碳、灵活高效的燃煤发电（含热电联产煤电）项目；特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目 其中，燃煤发电项目应具备以下一项或多项条件：纯凝工况最小发电出力在 30%额定负荷及以下；掺烧生物质、氢、氨等低碳燃料，掺烧热量比例不低于 10%；配备大规模碳捕集利用与封存（CCUS）设备 - 风电、光伏发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目，特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目，分布式冷热电项目 3 市政基础设施 城镇供水、供气、供热项目，以及停车场项目 - 城镇供水、供电、供气、供热项目，以及停车场项目 4 生态环保基础设施 城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施、固废危废医废处理环境基础设