房地产行业地产及物管行业周报：坚定完成全年经济目标，积极支持存量房收储

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2024 年 08 月 04 日 坚定完成全年经济目标，积极支持存量房收储 看好 ——地产及物管行业周报（2024/07/26-2024/08/02） 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 房地产行业数据：上周（24/7/26-24/8/2）34 个重点城市新房合计成交 273 万平，环比+31%；其中，一二线环比+27%、三四线环比+70%；7 月累计一手房月成交同比-24%，较 6 月-2pct；其中，一二线同比-22%、三四线同比-41%，分别较 6 月-1pct和-12pct。上周 13 个重点城市二手房成交 100 万平米，环比-15%；7 月累计成交同比+33%，较 6 月+16pct。库存方面，上周 15 城推盘 73 万平米，对应成交推盘比1.62 倍，最近三个月（24 年 5-7 月）分别为 1.02 倍、1.26 倍和 1.12 倍。截至上周末，15 城可售面积 9,688 万平米，环比-0.5%；3 个月移动平均去化月数为 19.3 个月，环比下降 0.5 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。 ⚫ 主要政策新闻：宏观方面，政治局会议，强调坚定不移完成全年经济目标，积极支持存量收储强化去库存；国常会强调要在扩大国内需求、培育壮大新兴产业未来产业、推进高水平对外开放等方面取得更多实质性突破；国务院提出计划 5 年努力使常住人口城镇化率提升至接近 70%；央行强调加大金融对实体经济的支持力度，重点转向惠民生和促消费，并推出 3,000 亿元保障性住房再贷款政策。因城施策方面，全国已有超百城推出“以旧换新”政策，北京、上海、兰州等地推出支持人才购房和优化购房补贴政策，郑州启动首批配售型保障性住房的配售工作并取消新建商品房价格指导，南昌发布 26条措施调控房地产市场。公积金政策方面，沈阳、湛江等城市调整公积金贷款额度以支持购房需求，广州宣布购买新房可使用住房公积金支付购房首付款。 ⚫ 公司动态跟踪：股权变动方面，保利发展宣布泰康人寿及其关联公司持股降至 5%以下，持股比例从 7.3450%降至 4.9999%。融资方面，滨江集团赎回总额为 7 亿元债券，天健集团发行 11 亿元的超短期融资券，张江高科发行 8 亿元的中期票据。收并购中，华发股份计划以 2.66 亿元转让珠海华奔投资有限公司 100%股权以盘活资产。此外天健集团新签订单总金额为 3.61 亿元，累计未完工订单金额达 25.85 亿元；新城控股累计交付超过 6.2 万套住宅。 ⚫ 一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨 1.32%，沪深 300 指数下跌0.73%，相对收益为 2.05%，板块表现强于大市，在 31 个板块排名中排第 17 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：空港股份、亚通股份、珠江股份、福星股份、中润资源，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为招商蛇口、保利发展、华发股份、广宇发展、奥园美谷。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌 0.31%，沪深 300 指数下跌 0.73%，相对收益为 0.42%，板块表现强于大市。当前主流 AH 房企 24/25PE 均值分别为 6.3/5.7 倍；物管 24/25PE 均值分别10.3/8.7 倍。 ⚫ 投资分析意见：在房地产行业基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。与此同时，4 月底新表态以来，430、517、607、730 等政策密集推出，政策思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存、稳房价目的明确。我们认为房地产市场将逐步回归正轨。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：我爱我家、贝壳、绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、保利物业、中海物业、万物云。 ⚫ 风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共18页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比上升 31%，一二线环比上升 27%、三四线环比上升 70% 上周(7.27-8.2)34 个重点城市新房合计成交 273.3 万平米，环比上升 30.5%，较23 年周均成交 379.6 万平米下降 28%，较本年周均成交 266.9 万平米上升 2.4%。 其中一二线城市合计成交 244.2 万平米，环比上升 27%，较 23 年周均成交 335.6 万平米下降 27.2%，较本年周均成交 236.5 万平米上升 3.3%。三四线城市合计成交 29.1 万平米，环比上升 69.7%，较 23 年周均成交 44 万平米下降 33.9%，较本年周均成交 30.3万平米下降 4%。 注：数据来源为万得资讯终端。 图 1：18-24 年周均成交面积&最近 8 周成交面积 资料来源：Wind，申万宏源研究 1.1.2 成交月同比：7 月 34 城月成交同比下降 24%，一二线同比下降22%、三四线同比下降 41% 7 月 34 个重点城市截止上周一手房合计成交 1043.9 万平米，较 6 月同期环比下降29.3%，较去年 7 月同期同比下降 24.1%。其中当月成交同比较 6 月下降 2.3pct；年初累计至今成交 0.8 亿平米，同比下降 32.2%。 84 89 98 113 86 89 66 53 76 127 117 69 67 64 77 287 342 333 373 271 247 170 144 199 332 246 120 119 128 168 72 71 71 41 29 20 16 22 48 16 14 17 15 24 43 42 40 43 23 15 10 2 2 2 46 2 2 2 5 (90)(60)(30)03060901201501800100200300400500600700(%)(万平米)一线城市(4个城市)二线城市(15个城市)三线城市(11个城市)四线城市(4个城市)34城一手房周成交环比（右轴）2018-2024周均成交面积2023-24年最近8周成交面积 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第3页 共18页