房地产行业月报-美国楼市月度跟踪：成交同环比均降，价格再创新高

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 美国楼市月度跟踪：成交同环比均降，价格再创新高 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 2024 年 8 月 01 日│中国内地 行业月报 6 月销售继续走弱，关注降息节点及后续影响 6 月美国楼市继续走弱，新屋/成屋销量均持续下滑，其中新屋销量 5.1 万套，为 23 年 11 月以来最低值，成屋销售连续 34 个月同比下滑。房价方面，新屋中位价环比上涨，而成屋中位价则连续两月创历史新高。库存方面，美国新屋/成屋库存继续上升。6 月库存压力较年初有所缓解，叠加按揭利率略有回调，然而销售表现依然疲软，显示当前高房价和高利率继续对销售端形成压制，销售复苏仍存在不确定性。近期通胀持续降温，美联储重启降息可期，后续需关注降息周期是否如期将至，以及降息对“锁定效应”下成屋供给以及需求提振的影响。 前瞻指标预示后续成屋销售或环比有所改善 6 月，美国新/成屋销量延续下滑，其中新屋销量 5.1 万套，为去年 12 月以来的最低值，同/环比-7.4%/-0.6%，同环比降幅分别较上月收窄 8.8/14.3pct；成屋销量 32.4 万套，同/环比均-5.4%，降幅较上月分别走阔 2.5/4.6pct，同/环比分别连续 34/7 个月下滑。代表前瞻指标的 6 月成屋签约销售指数为74.3，同/环比分别-2.62%/+4.94%，为过去三个月以来首次环比回升，预示后续成屋销售或有所改善。全美地产经纪商协会（NAR）表示，6 月成屋签约销售的边际改善，一方面可能由于近期利率回调导致的成屋挂牌量边际上升，另一方面可能由于搬迁或升级房屋需求导致。 成屋价格再创新高，高利率及高房价仍对需求形成一定压制 6 月，美国新屋销售中位价 41.7 万美元/套，同/环比-0.1%/+2.5%，为 2000年以来的 91.5%分位值；成屋售价中位数 42.7 万美元/套，同/环比+4.1%/+2.3%，再创历史新高。美国新屋/成屋库存继续上升，截至 6 月底分别为 47.5/123.0 万套，同比+9.7%/+15.0%，其中新屋/成屋库存处于 2000年以来的 89.5%/11.5%分位值，对应的可供销售月数环比分别+0.6/+0.4 个月至 8.9/4.1 个月，由于高利率导致的“锁定效应”，当前成屋库存仍偏紧。我们认为，当前库存压力虽有所缓解，尤其新房库存，但考虑高房价及高利率对需求端仍持续压制，短期销售恢复仍存在不确定性。 利率仍高位运行，通胀回落美联储降息可期 6 月，美国 30 年期按揭贷款利率均值为 6.92%，环比-14bps，略有回调，但利率水平处于 2000 年以来的 89.4%分位值。6 月，美国通胀压力进一步回落，核心 CPI（季调）同/环比分别+3.3%/+0.1%，均低于彭博一致预期的+3.4%/+0.2%，同环比增速已连续三月放缓，其中同比为 2021 年 5 月以来最低值。通胀超预期放缓叠加劳动力市场的明显降温，导致降息预期进一步强化，据 CME“美联储观察”，美联储在 9 月降息 25bps 的概率达 93.5%。我们认为，若美联储降息如期将至，带动房贷利率回落，目前美国住宅市场供需两端面临的压力将有所缓解。 风险提示：美联储政策超预期收紧，美国楼市复苏不及预期。 (41)(30)(18)(7)5Aug-23Dec-23Apr-24Jul-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 美国 30 年期抵押贷款固定利率和联邦基金目标利率 图表2： 美国总房屋销售套数和同环比增速 资料来源：房地美、美联储，华泰研究 资料来源：美国商务部普查局、全美地产经纪商协会，华泰研究 图表3： 美国新屋销售套数和同环比增速 图表4： 美国成屋销售套数和同环比增速 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 图表5： 美国新屋中位价 图表6： 美国新屋中位价同环比增速 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%2000/62001/62002/62003/62004/62005/62006/62007/62008/62009/62010/62011/62012/62013/62014/62015/62016/62017/62018/62019/62020/62021/62022/62023/62024/6美国:30年期抵押贷款固定利率美国:联邦基金目标利率-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0102030405060702018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/72024/1万套美国:总房屋销量:季调美国:总房屋销量:季调:同比（右轴）美国:总房屋销量:季调:环比（右轴）-40%-20%0%20%40%60%02468102018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/72024/1万套美国:新建住房销量销量:季调美国:新建住房销量销量:季调:同比（右轴）美国:新建住房销量销量:季调:环比（右轴）-60%-40%-20%0%20%40%60%01020304050602018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/72024/1万套美国:成屋销量销量:季调美国:成屋销量销量:季调:同比（右轴）美国:成屋销量销量:季调:环比（右轴）050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,00