深度报告：持续深耕杭州市场，“主动卧倒、匍匐前进”

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 滨江集团（002244.SZ）深度报告 持续深耕杭州市场，“主动卧倒、匍匐前进” 2024 年 07 月 30 日 ➢ 公司规模快速发展，大股东持股稳定分布。杭州滨江房产集团股份有限公司成立于 1992 年，具有建设部一级开发资质。公司业务涵盖房产开发、置业招商、物业服务、酒店旅业及长租公寓。截至 2024 年一季度末，公司前十大股东持股占比为 71.14%，其中杭州滨江投资控股有限公司、戚金兴（董事长）、莫建华（董事）、朱慧明（总裁、董事）、戚加奇合计持股占比 64.73%，中国香港中央结算有限公司持股占比 1.67%，其余大股东均为公募及私募基金。 ➢ 营收规模不断提升，利润水平维持稳定。2023 年公司实现 704.43 亿元的营收，同比提升 69.73%，其中商品房销售业务贡献 693.35 亿元，同比提升70.49%；2023 年公司扣非归母净利润实现 24.01 亿元，同比减少 35.52%，近五年来首次同比减少，主要受资产减值计提 37.80 亿元及信用减值计提 5.27 亿元影响；截至 2024 年一季度末，公司实现扣非归母净利润为 6.48 亿元，同比实现 19.77%的增幅。 ➢ 主动卧倒、匍匐前进，销售投资更加聚焦。2023 年公司销售情况良好，实现销售额 1534.7 亿元，与上年基本持平，同比数据优于 TOP100 开发商；2023年公司实现销售积 311.4 万方，同比提升 12.62%；2024 年截至上半年末，公司实现销售面积 94.1 万方，同比下降 48.75%；2023 年公司新增项目计容建筑面积合计 333 万平方米，权益土地款 256 亿元，公司土地储备中杭州占 60%。 ➢ 深耕杭州市场，保持领头地位。根据中指研究院数据，2023 年全年杭州全市共出让 132 宗宅地，获取土地出让金 1803 亿元，仅次于获得 2202 亿元土地出让金的上海；平均溢价率 8.8%，位列 TOP20 城市第二位，仅次于 12.6%的合肥；在土地成交单价方面，杭州以 17765 元/㎡的成交价位列新一线城市之首，仅次于北京、上海、广州和深圳；杭州成为各家开发商 2023 年的战略必争之地；作为杭州头部房企，滨江集团在杭州的销售额 1276.7 亿元，是第二名绿城中国的两倍多；销售面积 267.2 万㎡，是第二名绿城中国的 1.65 倍，稳坐头把交椅。 ➢ 投资建议：公司作为杭州房地产市场龙头，具备以杭州为中心的浙江市场的深耕优势，无论从拿地端还是销售端，都较其他全国化拓展房企具备优势。作为民营房地产公司，滨江集团不断降低融资成本，缩减有息负债规模，采取“主动卧倒、匍匐前进”的新战略来应对市场波动。我们预计公司 2024-2026 年营业收入达 730.09 亿元/756.01 亿元/761.63 亿元，对应 PE 倍数为 7/6/6。随着2024 年 517 利率下调、首付比例降低等政策持续释放，改善型需求占据总购房需求首位，公司房地产开发业务或将随着市场平稳得以修复。首次覆盖，给予“推荐”评级。 ➢ 风险提示：销售回暖不及预期，杭州市场下行风险，销售区域过于集中风险，融资成本上升风险。 [Table_Forcast] 盈利预测与财务指标 项目/年度 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 70,443 73,009 75,601 76,163 增长率（%） 69.7 3.6 3.6 0.7 归属母公司股东净利润（百万元） 2,529 3,205 3,634 3,809 增长率（%） -32.4 26.7 13.4 4.8 每股收益（元） 0.81 1.03 1.17 1.22 PE 9 7 6 6 PB 0.9 0.8 0.7 0.7 资料来源：iFind，民生证券研究院预测；（注：股价为 2024 年 07 月 29 日收盘价） 推荐 首次评级 当前价格： 7.56 元 [Table_Author] 分析师 李阳 执业证书： S0100521110008 邮箱： liyang_yj@mszq.com 研究助理 陈立 执业证书： S0100122080002 邮箱： chenli_yj@mszq.com 滨江集团(002244)/地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 公司规模快速发展，大股东持股稳定分布 ................................................................................................................. 3 1.1 成功改制上市，坚持杭州策略 ......................................................................................................................................................... 3 1.2 大股东持股稳定，股权分布集中 .................................................................................................................................................... 3 1.3 多元业务模式促进公司发展 ............................................................................................................................................................. 4 2 营收规模不断提升，利润水平维持稳定 .................................................................................................................... 5 3 “主动卧倒、匍匐前进”，销售投资更加聚焦 ............................................................................................................ 7 4 深耕杭州市场，保持领头地位 .................................................................................................................................. 9 4.1 杭