房地产行业第30周周报：本周二手房成交同比继续正增长；LPR下调10BP，预计年内仍有进一步下调可能

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 7 月 30 日 强大于市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房房价下行压力较大——房地产行业 2024 年 5 月 70 个大中城市房价数据点评》（2024/06/18） 《房地产 2024 年 5 月统计局数据点评：多项需求端政策落地带动 5 月销售降幅边际改善，开工与投资降幅仍在扩大》（2024/06/17） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年 4 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价环比创下九年多来最大跌幅；刚需产品房价下行压力较大》（2024/05/19） 《房地产 2024 年 4 月统计局数据点评：销售投资降幅扩大，开竣工降幅收窄但仍承压》（2024/05/19） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 30 周周报（7月 20 日-7 月 26 日） 本周二手房成交同比继续正增长；LPR 下调10BP，预计年内仍有进一步下调可能 本周新房成交面积环比增速由负转正,同比降幅扩大；二手房成交面积环比由正转负，同比增速下滑；新房库存面积同环比均下降;去化周期环比下降，同比上升。 核心观点  新房成交面积环比增速回正，但同比降幅扩大，主要是因为核心城市政策放松后前期积累的需求基本已经释放完毕，政策效果边际减弱，一、二线城市新房成交动能转弱、成交面积同比降幅扩大。40 个城市新房成交面积为205.1 万平方米，环比上升5.2%，同比下降27.6%，同比降幅较上周扩大了 10.2 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比分别为-7.7%、4.4%、24.0%，同比增速分别为-29.4%、-26.3%、-27.5%，一、二线城市同比降幅分别较上周扩大15.5、11.3 个百分点，三四线城市同比降幅与上周持平。  本周二手房成交面积环比虽然小幅波动回落，但同比增速已经持续 4 周正增长，尤其是一线城市连续 9 周二手房成交同比正增长，信贷政策放松以及住房“以旧换新”政策共同发力，对于一线城市二手房成交量起到了一定的带动作用。18 个城市成交面积为 174.1 万平方米，环比下降 1.8%，同比上升 9.8%，同比增速较上周下滑了 2.7 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-6.0%、-0.9%、0.7%，同比增速分别为 40.5%、-3.6%、-7.7%，一线城市同比持续为正，同比增速较上周下降了 16.0 个百分点，二线与三四线城市同比降幅较上周分别扩大 1.4、2.4 个百分点。  新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降，同比上升。12 个城市新房库存面积为 9728万平方米，环比下降 0.1%，同比下降 3.1%；去化周期为 17.7 个月，环比下降 0.2 个月，同比上升 3.8 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.6、14.6、58.6 个月，环比分别降低 0.2、0.2、2.7 个月，同比分别上升 4.5、2.3、23.7 个月。  土地市场环比量跌价升，溢价率环同比均下降。百城成交土地规划建筑面积为 1048.1 万平方米，环比下跌 7.7%，同比下跌 64.7%；成交土地总价为 225.4 亿元，环比上升 0.6%，同比下跌 52.9%；楼面均价为 2151 元 /平，环比上升 9.1%，同比上升 33.5%；土地溢价率为 1.8%，同环比分别下跌 0.5、4.7 个百分点。  房企国内债券发行规模同环比均下降。国内债券总发行量为 51.2 亿元，环比下降 63.4%，同比下降 70.8%（前值：-46.5% ）。总偿还量为 24.2 亿元，环比下降 85.6%，同比下降 79.7%（前值：168.6%） ；净融资额为 27.0 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-2.7%，较上周下降 2.0pct，房地产行业相对收益为 1.0%，较上周上升 3.6pct。房地产板块 PE 为 13.53X，较上周下降 0.54X。北上资金对有色金属、国防军工、建筑材料等加仓金额较大，分别为 16.0、9.56、5.12 亿元。对房地产的持股占比变化为 0.01%（上周为-0.03%），净买入 0.80 亿元（上周净买入-7.46 亿元）。 政策  中央层面，LPR 下调 10 个基点。7 月 22 日，央行再次下调 LPR，1 年期 LPR、5 年期以上LPR 均下调 10BP，分别由 3.45%、3.95%调整为 3.35%、3.85%。2024 年以来 5 年期以上 LPR已累计下调 35BP，有利于带动各地房贷利率进一步下行。我们认为，今年年内 LPR 仍有概率进一步下调，主要观察 9 月美国降息预期能否兑现，若能兑现，我国 9 月或 10 月 LPR 跟随下调的概率较高，同时也可以配合其他政策组合拳一同推出。  地方层面，多个城市持续出台系列宽松政策，多集中在公积金贷款相关方面，例如 7 月 26日，苏州工业园区针对高学历人才推出公积金贷款新政，全日制硕士家庭最高可贷款额度达300 万元。此外，江阴再次在“以旧换新”方面进行了部署，2023-2024 年间卖旧买新的家庭可获最高 10 万元契税补贴。 投资建议  我们认为，房价是当前行业重点关注的指标，若核心城市房价预期改善，重点布局的房企或将率先受益，当前新房房价整体的下跌幅度是小于二手房的，但二手房价对居民的心理预期影响更大，对置换决策有重要影响，所以还要持续跟踪二手房房价的改善。不过，从近期高频数据可以看到，重点城市二手房的成交量恢复情况好于新房，也一定程度上利好房地产经纪行业。此外，当前政策仍具备释放空间，把握增量政策落地中的投资机会。  长期来看，行业竞争格局改善逻辑依然适用，财务安全性高、拿地和销售基本面仍然较好的优质房企有望在行业出清过程中受益。整体来说，下半年板块投资机会主要聚焦在市场修复和政策变化。  现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、万科、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2024 年 7 月 30 日 房地产行业第