2024年7月房地产市场跟踪：房企半年度亏损面较广，三中全会定调防范化解房地产风险

www.ccxi.com.cn 1 月价格数据点评 通胀水平延续回落、物价稳中 作者: 中诚信国际 企业评级部 蒋 螣 0755-82969261 tjiang @ccxi.com.cn 石 炻 0755-82969261 sshi @ccxi.com.cn 其他联络人 龚天璇 027-87339288 txgong@ccxi.com.cn 新政后市场冲高回落，去库存任重道远----2024年 6月房地产市场跟踪 最宽松政策重塑市场资产价格，有望实现行业企稳回升----2024年5月房地产市场跟踪 双轨制渐行渐近，关注配售型保障房对商品房市场的冲击----2024年4月房地产市场跟踪 消费类基础设施REITs对房企融资影响几何？----2024年 3月房地产市场跟踪 翘尾行情未改市场筑底状态，政策发力行业有望边际改善----2024年1月房地产市场跟踪 房企半年度亏损面较广， 三中全会定调防范化解房地产风险 ——2024 年 7 月房地产市场跟踪 行业热点 行业半年度亏损面较广，销售业绩表现不佳，预计全年盈利表现仍将承压，但销售数据在 6 月份出现积极变化，全年降幅在低基数以及政策效果持续作用下有望缩窄。近期，多家 A 股房地产企业陆续发布半年度盈利预告。在中诚信国际统计的 32 家已发布盈利预告的 A 股房企中，24家房企预亏，预亏企业占比达 75%，其中有 10 家为上年同期续亏，14 家为首亏。探究房企亏损原因具有很高共性，多为结算项目拿地成本较高、行业下行背景下结算项目销售价格不及预期导致毛利率大幅下滑，项目结算节奏放缓导致当期确认收入对期间费用的覆盖程度下降，计提大额资产/信用减值损失，为应对流动性压力折价出售资产等。鉴于当前房地产仍处于低景气度运行区间，短期内商品房销售价格或较难走出缓慢下行通道，存货减值压力仍存，且部分房企仍需以折价出售资产方式缓释流动性压力，预计全年行业盈利表现仍将承压。 销售业绩方面，第三方数据显示，2024 年上半年 Top100房企销售总额同比下降 41.6%，其中销售额超千亿的房企 6 家，同比减少 1 家，百亿房企 44 家，同比减少 34 家，上半年新房市场低迷以及二手房市场分流导致房企销售规模大幅下滑。6 月份房企抓住重大利好政策效果释放时机加紧冲刺年中业绩，Top100 房企单月销售额环比增长 26.05%，单月同比降幅减少至 19.55%，考虑到上年商品房市场自下半年开始明显走弱，在低基数以及政策效果持续作用下，预计全年销www.ccxi.com.cn 市场跟踪 房地产行业 2024 年 7 月房地产市场跟踪： 房企半年度亏损面较广，三中全会定调防范化解房地产风险 www.ccxi.com.cn 2 售业绩同比降幅将缩窄。Top10 房企销售额占 Top100 房企销售额的比重从上年同期的 43%上升至 49%，Top30 房企销售额占比从上年同期的 71%上升至 74%，市场集中度进一步提高。  二十届三中全会传达出房地产风险防范化解工作的重要性和紧迫性，结合前期一系列政策导向，表明防风险和去库存仍将是未来一段时间内房地产领域的重中之重，预计将在政府端和居民端去库存以及企业端融资支持等方面继续发力；长期来看，住房双轨制势在必行，房地产开发融资方式或将更倾向于项目和资产层面的融资，商品房销售方式或将逐步由预售制向现售制过渡，税收方面或将降低开发和交易环节的税费、适时增加持有环节税费。 党的二十届三中全会于 7 月 15 日至 18 日在北京举行，首次将“落实好防范化解房地产等重点领域风险的各项举措”写入全会文件中。随后中共中央于 7 月 19日上午举行新闻发布会，介绍和解读党的二十届三中全会精神，针对房地产市场，发言人首先强调“房地产市场对宏观经济运行具有系统性影响”，并提出“要坚持消化存量和优化增量相结合，进一步落实和完善房地产新政策，切实做好保交房工作，盘活存量商品房和土地资源”。 7 月 21 日，新华社受权发布了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，其中，在房地产方面提出要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。首先要加大保障性住房建设和供给以满足工薪群体刚性住房需求，同时要支持城乡居民多样化改善性住房需求；其次，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准；此外，将改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，完善房地产税收制度。 本次全会传达出房地产风险防范化解工作的重要性和紧迫性，结合前期一系列政策导向，表明防风险和去库存仍将是未来一段时间内房地产领域的重中之重，其中在政府端支持回购存量房消化库存的措施有望加快落实，同时部分城市在居民端放宽限购、降低购房成本等方面有望进一步优化，在企业端预计将继续保持较大的融资支持力度，值得注意的是，三中全会后央行再次下调 LPR10 个基点，其中 5 年期以上 LPR 今年以来经过两次下调已累计下降 35 个基点，一方面有利于降低房贷利息成本，另一方面进一步释放出稳增长、促发展的信号。中诚信国际认为，从长期来看，住房双轨制势在必行，保障性住房将分流部分刚性需求，改善性需求仍主要由市场化方式解决，同时为防范控制行业风险，未来房地产融资方式将更倾向于2024 年 7 月房地产市场跟踪： 房企半年度亏损面较广，三中全会定调防范化解房地产风险 www.ccxi.com.cn 3 项目和资产层面、信用类融资占比或将降低，商品房销售方式或将逐步由预售制向现售制过渡；此外，税收方面或将降低开发和交易环节的税费、适时增加持有环节税费。 行业近况  6月房地产市场在“517”新政重大利好充分释放以及年中房企业绩冲刺推动下成交量环比大幅回升，预计 1~7 月累计成交降幅将进一步缩小。供给端仍运行于历史低位，库存继续从高位逐步下降，市场仍处在缓慢去库存周期当中。6 月房企境内债券市场融资有所回升，短期内房企违约风险可控，二级市场交易活跃度下降。 需求端，6 月商品住宅价格延续下行趋势但跌幅减小，70 个大中城市中房价环比上涨城市数量略有增加。在 5 月重大利好政策充分释放以及年中房企业绩冲刺的推动下，商品房销售面积及销售金额环比实现 50%以上的大幅增长，累计同比降幅有所缩窄，销售额为年内单月最高。从第三方监测的数据来看，6 月一线城市商品住宅成交面积环比大幅增长，其中北京市由于利好政策出台较晚，环比增幅相对小；二三线城市环比涨跌互现，其中长三角二线城市整体表现较好，此外青岛、珠海、厦门在前期需求集中释放推动下环比大幅增长。由于 6 月往往为年内成交量高点，因此 7 月销售额预计环比有所回落，但与