房地产国际经验专题系列（三）：新加坡房地产市场的国际经验与启示

www.ccxi.com.cn 地方政府债与城投行业监测周报 2022 年第 9 期 隐性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险” 专题研究 2024 年 7 月 作者： 中诚信国际研究院 袁海霞 hxyuan@ccxi.com.cn 彭月柳婷 yltpeng@ccxi.com.cn 张堃 kzhang02@ccxi.com.cn 【房地产行业专题】跨周期宏观调控下的系统性风险防范研究，2021.10 【房地产行业专题】后疫情时期中国房地产行业的深度调整与转型发展，2022.10 【房地产行业专题】标本兼治化解风险，加快构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式，2024.03 【房地产行业专题】美国房地产业发展模式、经验与启示，2024.06 【房地产行业专题】日本房地产业发展模式、经验与启示，2024.04 新加坡房地产市场的国际经验与启示 本期要点 2024 年两会《政府工作报告》强调“加大保障性住房建设和供给”，后续保障性住房建设仍是工作重点，有利于满足新市民、青年人的住房需求。从国际经验看，新加坡住房自有率高、房价合理稳定、各群体购房压力均较小，以组屋制度为核心的公共住房体系覆盖了超过八成公民的住房需求，在规范房地产市场发展、保障房屋居住功能方面有着较为成功的经验，并被誉为“世界公共住房政策最成功的典范”。  新加坡房地产市场发展历程与特点 二十世纪五六十年代，为应对独立初期面临住房短缺和贫民窟问题，时任新加坡总理李光耀将“居者有其屋”定为新加坡的基本国策，颁布了《建屋与发展法》，并成立了住房和发展委员会（HDB）。历经数十年建设，新加坡逐渐构建起“以组屋为主，行政公寓和私人住宅为辅”的阶梯式住宅体系，满足了公民及外来人口的住房需求。  第一阶段（1960 年-1970 年）：成立住房和发展委员会，解决“房荒”问题，通过低价政策和住房支持，满足了中低阶层收入人群基本住房需求。  第二阶段（1971 年-1995 年）：政策重心逐步转向构建多层次住房体系，推动“大户型”祖屋建设，完善组屋转售市场，增加了组屋交易流动性。  第三阶段（1995 年至今）：外来人口持续增长也加大了对私有住房的需求，政策重心由满足基本住房需求转向提升住房品质。  新加坡房地产市场基础性制度 从新加坡房地产市场实践的成功经验看，主要系新加坡建立了政府主导的住房管理模式，从住房制度、土地政策、税收制度、金融政策方面形成了较为完善的房地产市场调控体系和法律及制度。  住房制度：以组屋为主的阶梯式住房供应体系，以居民收入水平挂钩的住房定价机制和公平的住房配售制度，满足交易需求同时侧重抑制投机的转售制度。  土地政策：《土地征用法》的出台从根本保障政府获地成本及体量；在土地资源稀缺背景下，新加坡政府通过科学、合理的规划提高土地资源开发利用效率  金融政策：中央公积金制度为居民购房和政府修建组屋均提供了资金支持。  财税制度：交易保有并重，实施累进制差异化税率，鼓励自住、抑制投机。  对完善我国保障性住房建设的启示及建议 目前我国房地产市场供求关系发生重大变化，住房供求基本平衡，局部甚至出现过剩，但保障性住房建设相对滞后，存在明显短板。结合我国国情和市场特点，新加坡房地产市场实践经验，尤其是公共住房体系建设方面对我国有如下启示及建议:  新加坡具有多层次的住房供应体系有效满足了各群体住房需求；后续我国需加快房地产业供给侧改革，建立“商品+保障”双轨并驱的住房供给体系。  相较于新加坡，我国保障性住房建设相对滞后，后续可通过加快收储推动房地产去库存，进一步完善保障房定价及转售配套制度。  新加坡兼顾了房地产金融支持与金融风险防范；后续我国可从加强住房租赁信贷产品供给、创新住房租赁金融服务模式等方面支持保障性住房市场发展。  新加坡具有健全的土地征用及管理政策；建议后续围绕人口、产业、城市发展进一步优化我国土地资源配置，深化土地管理制度改革。 www.ccxi.com.cn 房地产国际经验专题系列（三） 如需订阅研究报告，敬请联系 中诚信国际品牌与投资人服务部 赵耿 010-66428731； gzhao@ccxi.com.cn 1 房地产行业专题 新加坡房地产市场的国际经验与启示 www.ccxi.com.cn 新加坡住房自有率高、房价合理稳定、各群体购房压力均较小，以组屋制度为核心的公共住房体系覆盖了超过八成公民的住房需求，在规范房地产市场发展、保障房屋居住功能方面有着较为成功的经验，并被誉为“世界公共住房政策最成功的典范”。与新加坡相比，我国保障性住房建设相对滞后，存在明显短板。2024 年两会《政府工作报告》指出“为适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式”，并再次强调“加大保障性住房建设和供给”，后续保障性住房建设仍是工作重点。本文通过梳理新加坡房地产行业的发展特点、重要政策与制度，总结经验教训，为我国保障性住房建设，以及房地产行业向新发展模式转型提供借鉴与参考。 一、 新加坡房地产市场发展历程与特点 二十世纪五六十年代，为应对独立初期面临的住房短缺和贫民窟问题，时任新加坡总理李光耀将“居者有其屋”作为新加坡的基本国策之一，颁布了《建屋与发展法》，并成立了 住房和发展 委员会（ HDB ）。历经数十年 建设，新加 坡逐渐构建 起“以组屋为主，行政公寓和私人住宅为辅”的阶梯式住宅体系，满足了不同阶层公民的住房需求。新加坡住房市场发展可分为以下几个阶段： （一）第一阶段（1960 年-1970 年）：满足居民基础住房需求 成立住房和发展委员会，解决“房荒”问题。1960 年新加坡出现了严重的住房危机，新加坡的人口迅速增长，总人口 164.64 万人，人口密度达 2831 人/平方公里，但住房供应却严重不足，仅有 9%的新加坡人居住在政府提供的公寓中，多数公民居住在环境恶劣的贫民窟和棚户区，人均住房面积不足 6 平方米，居住环境条件恶劣。在此背景下，新加坡政府颁布了《建屋与发展法》，并于 1960 年 2 月成立了公共住房机构——住房和发展委员会（The Housing & Development Board, HDB1）负责全国公共住房的规划、建造和管理。HDB 初期以小户型组屋建设为主，并通过低廉的租赁方式提供住房，月收入在 800 新元以下的家庭才可申请租赁。数据显示，HDB 迅速通过大规模兴建公共住房项目满足低收入家庭住房需求，在不到 3 年的时间里交付并建造了 21,000 套组屋；截至 1965 年，HDB 在十年内建造了 54430 套组屋，超额完成规划目标 51031 套。 1 新加坡住房和发展委员会 HDB 是新加坡国家发展部(MND)下属负责公共住房的法定职能机构，是新加坡的公租房和保障房建造运营平台。 2 房地产行业专题 新加坡房地产市场的国际经验与启示 www.ccxi.com.cn 通过低价政策和住房支持，鼓励居民由租赁转向购置。 1964 年新加坡政府推出“居者有其屋”计划（Home Owners