北京新政后，新房反弹

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 [Table_Title] 北京新政后，新房反弹 [Table_Title2] [Table_Summary] 6 月 21-27 日，50 城新房周成交面积环比增长 53% 根据 50 城高频数据，6 月第四周新房成交面积环比大幅增长。6 月 21-27 日周成交面积 535 万方，环比增长 53%。6 月第四周新房成交面积增幅较高，一方面与半年末冲量有关，另一方面与 6 月 26 日北京新政落地有关。与历年同期相比，6 月 21-27 日环比表现强于历年同期，2021-2023 年 6 月第四周新房成交面积分别环比增长 34%、增长 34%、增长 32%。但同比来看，下滑 12%。参考往年，2024 年 6 月第四周成交面积绝对水平低于历年同期，约为 2021-2023 年同期的 51%-88%。 累计来看，2024 年以来新房成交面积同比降幅偏高。2024 年以来（1 月 1 日-6 月 27 日）50 城成交规模 7972 万方，同比下滑 33%。6 月 1-27 日，同比下滑 20%，降幅收窄。 考虑到房地产销售存在一定程度的季节性规律，为剔除季节性规律，更好地评估政策效应，我们对2024 年、2015-2023 年（不含 2020、2022 年）日度成交面积进行对比。处理方法如下： （1）央行发布政策的时间点为 5 月 17 日，以 3 月 17 日-5 月 16 日平均值（前 2 个月成交数据）作为对比的基点 100%，将日度成交面积数据进行标准化处理，观察政策落地后地产销售超出往年季节性的幅度； （2）为了评估政策整体效果，将 5 月 17 日后的每周数据取均值，观察每周变化。 从 30 大中城市成交面积数据来看，6 月 21-27 日新房成交面积改善明显。2024 年 5 月 17 日政策落地已经六周，前五周的成交标准化比值在 82-115%的区间震荡，第六周（6 月 21-27 日）成交标准化比值达到142%，明显改善。与历史同期相比，2024 年 6 月第三周、第四周新房成交标准化数据明显超过 2015-2023年（不含 2020、2022 年）同期，分别超过 18 个百分点、27 个百分点。 从 50 城成交面积数据来看，结论类似，6 月第四周新房成交面积改善明显。2024 年 6 月第四周新房成交标准化数据高达 160%，超过 2015-2023 年（不含 2020、2022 年）同期 43 个百分点。 进一步对比 6 月 26 日出新政的北京、5 月 27 日出新政的上海，6 月 21-27 日北京、上海成交均出现反弹，北京反弹幅度更大。 517 央行政策已落地六周，其中北京前五周新房成交标准化比值均未超过 100%，代表成交表现均弱于政策前 2 个月（3 月 17 日-5 月 16 日）均值。第六周（6 月 21-27 日）新房成交标准化比值高达 180%，超过 2015-2023 年（不含 2020、2022 年）标准化比值 40 个百分点。 上海方面，同样是第六周（6 月 21-27 日）新房改善较多。517 政策落地后的第一周成交标准化比值106%，随后四周标准化比值均未超过 95%，意味着新房提振效果偏弱。第六周（6 月 21-27 日）新房成交标准化比值高达 150%，超过 2015-2023 年（不含 2020、2022 年）标准化比值 24 个百分点。 结合原始成交数据来看，2024 年 6 月 21-27 日北京新房成交面积 30 万方，环比增长 91%，较政策前一周（5 月 10-16 日）增长 90%。虽然未超过 1 月底周成交高峰 38 万方（约为 1 月底峰值的 80%），但已经超过 3 月底周成交次高峰 26 万方。 2024 年 6 月 21-27 日上海新房成交面积 47 万方，环比增长 78%，较政策前一周（5 月 10-16 日）增长 61%，仅次于 2024 年 3 月底周成交高峰 51 万方，约为 3 月底峰值的 91%。 6 月 21-27 日，15 城二手房周成交面积环比增长 6% 根据 15 城二手房高频数据，6 月第四周新房成交面积环比小幅增长。6 月 21-27 日周成交面积 222 万方，环比增长 6%。2021-2023 年 6 月第四周新房成交面积分别环比增长 8%、增长 7%、增长 1%。同比来看，涨幅为 32%。参考往年，2024 年 6 月第四周成交面积绝对规模高于历年同期，约为 2021-2023 年同期的 110%-132%。 证券研究报告|固收点评报告 [Table_Date] 2024 年 06 月 30 日 证券研究报告|宏观点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 5 月 17 日以来，除了 6 月 7-13 日端午节导致成交规模偏低之外，其他五周 15 城二手房成交面积均维持在 210 万方左右。 累计来看，6 月 1-27 日二手房成交面积同比增长 15%，2024 年以来（1 月 1 日-6 月 27 日）二手房成交 4481 万方，同比下滑 8%，同比降幅低于新房。 同样考虑到房地产销售存在一定程度的季节性规律，将二手房数据做标准化处理，从 15 城二手房成交面积来看，政策有提振效果。517 新政落地后，仅有 6 月 7-13 日（受端午节影响）成交标准化比值为85%，低于“政策前两月均值”，其他五周成交标准化比值在 104%-115%之间，均超过“政策前两月均值”。与 2015-2023 年（不含 2020、2022 年）数据对比，2024 年数据均超过历史水平，特别是 6 月第六周标准化数据达到 115%，超过 2015-2023 年（不含 2020、2022 年）23 个百分点。 进一步对比 6 月 26 日出新政的北京、5 月 27 日出新政的上海，6 月 21-27 日北京、上海成交均出现反弹，上海二手房反弹幅度更大。第六周（6 月 21-27 日）北京、上海二手房成交标准化比值分别为 118%、158%。结合原始成交数据来看，2024 年 6 月 21-27 日北京二手房成交面积 36 万方，环比增长 2%，较 517政策前一周增长 3%；上海二手房成交面积 52 万方，环比下滑 2%，较 517 政策前一周增长 39%。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 [Table_Author] 分析师：黄晓曦 邮箱：huangxx1@hx168.com.cn SAC NO：S1120524040002 联系电话：021 5038 0388 证券研究报告|宏观点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 图 1：50 城新房成交（万方）：6 月 1-27 日同比-20%，5 月同比-31%，24 年累计同比-33% 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 图 2： 2024 年 6 月 21-27 日成交 535 万方，环比增长 53% 资料来源：WIND，华西证券研究所 0500100015002