房地产行业研究：一线新政效果延续，盘活国企存量土地

敬请参阅最后一页特别声明 1 4 行业点评 本周 A 股地产、港股地产上涨，物业板块下跌。本周（6.29-7.5）申万 A 股房地产板块涨跌幅为+0.8%，在各板块中位列第 6；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+1.4%，在各板块中位列第 9。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-0.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.8%，沪深 300 指数涨跌幅为-0.9%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300的相对收益分别为-1.2%和+0.5%。 本周土地市场延续低迷态势。本周（6.29-7.5）全国 300 城宅地成交建面 383 万㎡，单周环比-53%，单周同比-71%，平均溢价率 0.4%。2024 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 9189 万㎡，累计同比-47%；年初至今，建发房产、滨江集团、绿城中国、华润置地、海开控股的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比下降，同比降幅收窄。本周（6.29-7.5）35 个城市商品房成交合计 428 万平米，周环比-20%，周同比-10%。其中：一线城市周环比-8%，周同比+4%；二线城市周环比-22%，周同比-14%；三四线城市周环比-46%，周同比-7%。 本周二手房成交环比下降，同比持续转正。本周（6.29-7.5）15 个城市二手房成交合计 193 万平米，周环比-8%，周同比+22%。其中：一线城市周环比+3%，周同比+49%；二线城市周环比-12%，周同比+12%；三四线城市周环比-14%，周同比+51%。 一线新政效果延续，持续性有待紧密跟踪。京沪深的楼市放松新政分别于 6 月 27 日/5 月 28 日/5 月 29 日正式落地，即京沪深新政实施的首周分别为 6 月 27 日-7 月 3 日/5 月 28 日-6 月 3 日/5 月 29 日-6 月 4 日（含头尾）。从效果来看，一线新政落地后，一二手房的成交量均比新政前高出一个量级；从持续性来看，包括新政落地首周在内，沪深的新政效果已持续 5 周，北京由于落地时间较短有待后续验证。展望后市，进入七月以来正值传统楼市淡季，部分城市的一二手房日度高频成交数据有所回落，新政的持续效果仍有待观察。 盘活国企存量土地启动，央企开始上报试点项目。根据财联社 7 月 5 日报道，国资委近期发布存量土地资产盘活利用试点通知，要求中央企业上报盘活试点项目，推动存量土地盘活利用。根据中房报报道，同日成立国有企业土地资产盘活专项基金，该专项基金总规模 300 亿元，存续期限 10+2 年，采取市场化、专业化原则，通过项目直投和设立子基金方式开展投资，助力国企盘活利用存量土地和既有建筑。我们认为本次从央企开始试点上报有合理回报的项目，能尽快形成实物量，有利于后续推广复制相关模式，引导更多资金投入国企土地盘活，能够减轻国企对存量土地的资金投入压力。 投资建议 进入 7 月后，一是去年同期基数较低，基本面的销售同比降幅有望持续修复；二是正值重磅会议召开的关键节点，前期收储去库或将尽快落地，同时有望出台新一轮更大力度的支持政策，关注潜在的政策博弈机会；三是一线城市的新政效果已延续 4 周，若后续政策逐步优化，一线修复的持续性得到验证，或有望提振市场信心。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 一线楼市新政效果延续............................................................................ 4 盘活国企存量土地启动............................................................................ 5 行情回顾........................................................................................ 5 地产行情回顾................................................................................ 5 物业行情回顾................................................................................ 6 数据跟踪........................................................................................ 7 宅地成交.................................................................................... 7 新房成交.................................................................................... 8 二手房成交................................................................................. 10 重点城市库存与去化周期..................................................................... 11 地产行业政策和新闻............................................................................. 12 地产公司动态................................................................................... 14 物管行业政策和新闻............................................................................. 15 非开发公司动态................................................................................. 16 行业估值....................................................................................... 16 风险提示....................................................................................... 18 图表目录 图表 1： 北京新政首周