房地产行业深度报告：一线城市房地产市场专题：新房乏力二手房坚挺，房产配置性价比提升

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 20 房地产 2024 年 07 月 08 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《新房热度有所减弱，设立 300 亿国企 土 地 盘 活 基 金 — 行 业 周 报 》-2024.7.7 《2024 年 1-6 月百强销售金额点评：6月百强销售数据环比改善明显，中海四 子 亮 点 突 出 — 行 业 点 评 报 告 》-2024.7.1 《北京优化地产新政，保交楼工作落实推进 —行业周报》-2024.6.30 一线城市房地产市场专题：新房乏力二手房坚挺，房产配置性价比提升 ——行业深度报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001  政策端：限购逐步打开，房贷利率降至低位 2024 年，一线城市购房政策调整依旧以宽松为主，自 4 月 30 日政治局会议提出“去库存”措施后，北京、深圳和上海边际放松郊区限购，5 月 17 日央行优化信贷政策以来，上海、深圳、广州和北京先后下调或取消首套房贷款利率下限。对比 2022Q2 一线城市贷款利率，广州官宣取消房贷利率下限，北京、上海、深圳首套最低房贷利率 LPR 加点分别下降 100、80、75BP，二套最低房贷利率 LPR加点分别下降 130、130、65BP，均已降至历史底部区间，整体信贷环境宽松。  销售端：新房乏力二手房坚挺，去化周期拉长 一线城市 2024 年整体销售表现新房表现乏力，二手房表现稳健。5.17 新政后一线城市成交表现明显改善：上海 6 月二手房成交 2.64 万套（5 月二手房成交 1.83万套），客户咨询量和带看量均有明显增长；深圳 6 月二手房套数同比+74%，北京 6 月二手房成交套数同比+29%，广州 6 月新房成交套数同比+6%。2024 年 6月，北京、上海、深圳和广州新房去化周期分别为 16.8、7.0、25.7、22.6 个月，库存去化周期拉长，同时 2024 年 2 月以来二手房挂牌量明显提升。  价格端：二手房以价换量，租金收益率上涨 北京和上海由于限价政策存在，新房价格韧性较强，二手房价格自 2023 下半年同比转为负数，且降幅不断扩大。广州新房和二手房均在 2023 年初开始下跌，深圳二手房受指导价影响 2022 年开始下跌。从 5 月销售价格指数较最高点时的回撤幅度来看：北京和上海二手回撤幅度均为 8.9%，价格回落至 2021 年初水平；深圳和广州二手回撤幅度均为 13.2%，价格回落至 2020 年前后水平。从收益率角度来看，由于租金回报率的提升，当前房产配置性价比有所提升，进一步支撑需求底的来临。2023 年以来一线城市二手住宅价格下跌，租金回报率有所提升，2024 年 5 月北京、上海、深圳、广州二手住宅租金回报率分别为 1.48%、1.75%、1.64%、1.68%，距离发达国家 3%的租金收益率仍有空间。  投资建议 2024 年中央稳地产信号明确，一线城市购房政策整体宽松，限购政策边际打开，首付比及房贷利率均降至历史低值。量价层面看，2024 年来一线城市新房成交不及预期，二手房以价换量明显，价格下降后成交量有所回升。我们认为宽松政策对于购房预期的提升以及市场成交的促进需要一定的转化周期，6 月以来四城市场成交情况均有所改善，租金收益率的提升也进一步提高了房产配置性价比。我们认为未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科 A、绿城中国、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。  风险提示：一线城市销售不及预期、政策放松不及预期、房价涨幅不及预期。 -36%-24%-12%0%12%24%2023-072023-112024-03房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业深度报告 行业研究 行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 20 目 录 1、 政策端：限购逐步打开，房贷利率降至低位 ......................................................................................................................... 4 2、 销售端：新房乏力二手房坚挺，去化周期拉长 ..................................................................................................................... 6 2.1、 新房表现乏力，二手房表现稳健 ................................................................................................................................. 6 2.2、 库存整体走高，去化周期拉长 ..................................................................................................................................... 8 3、 价格端：二手房以价换量，租金收益率上涨 ....................................................................................................................... 11 3.1、 京沪新房价格坚挺，广深二手房回撤幅度更大 ........................................................................................................ 11 3.2、 租金收益率增长，房产配置性价比提升 .................................................................................................................... 13 4、 四大因素导致二手成交较新房更加活跃............................................................................................................................... 15 5、 投资建议 .............................