房地产行业最新观点及1-5月数据深度解读：国内贷款同比转正与新开工向下再现剪刀差，或反映项目“白名单”落地进展

敬请阅读末页的重要说明 2024 年 06 月 23 日 推荐（维持） 房地产行业最新观点及 1-5 月数据深度解读 总量研究/房地产 ❑ 5 月单月销售面积基期调整同比增速-20.7%（较上月增加 2.1pct），5 月环比+12.2%（过去五年平均+16.0%），1-5 月基期调整累计同比-20.3%，单月环比差于历史同期均值或体现出市场热度仍存在一定压力，后续可积极观察“517”新政后来访、认购等数据向备案数的滞后传导；往后看，据房管局高频数据，6 月 1-20 日累计销量同比增速较 5 月单月负增长基本持平（-32%）。可持续重视“消化存量房产”等相关举措落地后对下半年销售数据的提振； ❑ 5 月单月竣工面积基期调整同比增速为-18.4%（较上月增加 0.7pct），1-5月基期调整累计同比-20.1%，根据销售及新开工的领先作用，判断竣工逐步开启回落周期。在房地产融资协调机制作用下，部分历史停缓工项目或恢复开工并陆续竣工，或对竣工数据有一定的阶段性支撑，认为该阶段性反弹有限，因其受制于前述竣工回落周期的主线；后续竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价； 5 月单月新开工面积基期调整同比增速为-22.7%（较上月减少 8.7pct），1-5月累计同比-24.2%，单月新开工同比小幅反弹后再次回落，符合之前预期。往后看，中期角度，判断新开工或仍受限于高能级城市土地供给及房企现金流约束，仍有下行压力； 5 月单月投资金额基期调整同比增速为-11.0%（较上月减少 0.5pct），1-5月基期调整累计同比-10.1%，单月投资同比逐步滞后反映过去两年行业规模的收缩，可积极关注“三大工程”等对投资新的拉动； ❑ 5 月单月到位资金基期调整同比增速为-21.8%（较上月减少 0.5pct），结构上国内贷款同比回升至转正，与新开工同比向下形成的剪刀差再扩大，或有项目“白名单”贷款等落地的贡献；销售类到位资金同比增速略有回落，相对销售额同比增速回升的走势向下背离，或因为“以旧换新”等举措形成销售额贡献，但其对现金流的贡献或相对滞后； 5 月末房地产行业资金链指数仍趋势下行（106%），处于历史较低水平，往后看，在供需两端政策逐步落地背景下，可观察行业资金面改善的可能性； 5 月 70 城中超九成城市房价下跌，结构上一二三线城市房价均下跌。5 月 70城新房房价环比-0.71%；结构上，一线新房房价环比-0.7%，二线环比-0.7%，三线环比-0.8%；数量上，新房房价环比下跌 68 个（较上月增加 4 个）； ❑ 投资建议：（1）判断市场化供需政策仍有空间，而因供求关系已发生变化，其效果或与 08 和 14、15 年市场化政策效果明显不相同，因此判断后续去库存政策仍有进一步超预期的可能，从而起到“信用修复”及“信用主体置换”的作用，带动估值修复；而国常会亦强调继续研究储备新的去库存、稳市场政策。流动性层面，认为随着板块回调，估值或逐步消化市场分歧，后续板块即便仅从“低配”回到“标配”或也能带来相对充足的新增资金。（2）估值层面：若“滞重库存”得到有效去化，去化周期或接近 22 年 4-5 月。当时头部房企 PB 大约在 1.1 倍，但仍需考虑一定的存货减值折价；若政策落地符合预期，或首先完成部分房企信用修复，期待头部格局改善预期重新建立； 房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司【华润置地】【保利发展】【中国海外发展】【龙湖集团】【金地集团】等的差异化机会，及【滨江集团】【越秀地产】等； 产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价； 生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，如物管关注【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝壳】等；关注 REITs 标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进； ❑风险提示：销售表现不及预期，资金面改善不及预期，有效库存去化不及预期，房地产投资增速不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 271 5.3 总市值（十亿元） 2639.0 3.6 流通市值（十亿元） 2422.7 3.6 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -16.0 -14.6 -17.5 相对表现 -11.1 -19.5 -7.9 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《新房成交负同比持平，二手房成交负同比收窄——样本城市周度高频数据全追踪》2024-06-23 2、《新房成交量 KMI 边际上升，二手房成交量 KMI 边际下降——样本城 市 周 度 高 频 数 据 全 追 踪 》2024-06-16 3、《5.17 后成交量信心指数持续回升，挂牌量环比增速放缓——市场基本面数据跟踪》2024-06-10 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 李盛天 研究助理 lishengtian@cmschina.com.cn -30-20-10010203040Jun/23Oct/23Jan/24May/24(%)房地产沪深300国内贷款同比转正与新开工向下再现剪刀差，或反映项目“白名单”落地进展 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。 事件： （1）统计局公布 24 年 1-5 月全国房地产相关数据，1-5 月累计房地产销售面积3.66 亿平，累计同比（基期调整）-20.3%，房地产销售金额 3.57 万亿元，累计同比（基期调整）-27.9%；新开工面积 3.01 亿平，累计同比（基期调整）-24.2%；竣工面积 2.22 亿平，累计同比（基期调整）-20.1%；开发投资额 4.06 万亿元，累计同比（基期调整）-10.1%；到位资金 4.26 万亿元，累计同比（基期调整）-24.3%； 图 1：统计局房地产行业数据简析 资料来源：统计局，Wind，招商证券 备注：房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：（一）进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。（二）加强商品房销售数据审核，剔除退房和具有抵押性质等非商品房销售数据。（三）加强统计执法，对发现的问题数据按照相关规定进行了改正。 （2）统计局公布24年 5月份 70城大中城市房价指数，70城新房房价环比-0.71%，其中一线城市环比-0.70%，二线城市环比-0.70%，三线城市环比-0.70%；二手房房价环比-1.00%，其中一线城市环比-1.20%，二线城市环比-1.00%，三线城市环比-0.90%； （3）统计局公布 24 年 5 月份全国 CPI 及细