房地产行业动态点评：一线城市6月复苏温度持续

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 一线城市 6 月复苏温度持续 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 5.20 买入 城建发展 600266 CH 5.17 买入 招商蛇口 001979 CH 12.18 买入 建发股份 600153 CH 12.91 买入 建发国际集团 1908 HK 19.03 买入 越秀地产 123 HK 9.74 买入 华润置地 1109 HK 42.23 买入 中国海外发展 688 HK 19.77 买入 龙湖集团 960 HK 15.46 买入 华润万象生活 1209 HK 33.60 买入 保利物业 6049 HK 39.68 买入 招商积余 001914 CH 15.12 买入 滨江服务 3316 HK 23.80 买入 万物云 2602 HK 26.86 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 7 月 02 日│中国内地 动态点评 一线城市二手房成交回暖或将进一步推动市场信心修复 7 月 2 日，一线城市 6 月成交数据均已公布。数据显示一线城市二手房单月成交量升至近三年高位，其中深圳二手住宅成交套数创出 38 个月以来新高。此外贝壳数据显示，6 月一线城市成交价相较挂牌价的折价幅度有所收窄，释放一定积极信号。我们认为，二手房量的维持是价格企稳的钥匙，而一线城市的二手房成交量价企稳回暖有望推动市场信心修复并尽快筑底，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛及运营稳健的优质房企。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、滨江服务、万物云。 二手房成交量：6 月一线城市二手房成交量已接近或超过去年 3 月水平 6 月重点城市数据逐步出炉，一线城市合计二手房成交套数达到 55991 套，约为 21 年 6 月的 95%水平，同比+52%（3、4、5 月分别同比-27%、-5%、+5%），呈现逐月修复态势。具体来看，北京二手住宅成交套数同比+29%，为 2023 年 3 月以后最高水平；上海二手房成交套数 26376 套，同比+83%，环比+41%，单月成交套数升至 36 个月以来的第三高位（21 年 7 月 26581套，23 年 3 月 26699 套）；深圳 6 月二手住宅成交 4172 套，同比+73%，环比+5%，单月成交套数创下 38 个月以来的新高；广州二手住宅成交 10456套，同比+26%，环比+33%，同样为 2023 年 3 月以后的新高水平。政策扶持叠加需求释放，一线城市成交量在前三个月站上荣枯线后再度迎来增长。 二手房价格：仍在寻底过程中，但积极信号或显现 中指院数据显示 6 月一线城市房价环比仍有所下跌，北上深广分别环比-0.9%、-0.75%、-0.37%、-0.59%。但仍有积极信号显现，根据贝壳数据，一线城市成交价相较挂牌价的折价幅度由 5 月的 15.7%收窄至 14.6%，反映一线城市供需分歧小幅收窄。我们此前在《关注核心城市复苏征兆》（6 月 8日）中提出，二手房量的维持是价格企稳的钥匙，上海作为一线中 6 月成交量同环比增长最多的城市，价格环比跌幅有所收窄，而北京、深圳环比跌幅扩大，尚呈现一定的以价换量趋势。若后续一线成交量仍能维持在较高水平，或能助力价格企稳，促使其市场进入正向的量价循环，达到新的平衡。 新房成交量：边际改善，期待二手房率先复苏而后传导至新房 新房成交亦有所修复，但相对弱于二手房。6 月一线城市合计成交商品住宅24986 套，环比+35%，同比下降 13%（3、4、5 月分别同比-44%、-36%、-32%），也呈现逐月修复态势。京沪深广 6 月商品住宅成交套数分别环比+30%、+26%、+46%、+48%，同比-32%、-24%、-4%、+22%，1-6 月累计同比-35%、-36%、-25%、-31%。目前二手房对新房市场仍有一定的替代效应，但二手房量的企稳若能推动“二手房出售-置换新房”链条的形成及二手房价格的企稳带动整体房价预期的改善，复苏或将传导至新房市场。 稳市场目的明确，一线城市最具基础与弹性，后续演化值得关注 从 430 政治局会议，再到 517 新政及此后的国常会“解放思想，拓宽思路”，政策所传达的明确态度是要稳住房地产市场，不成章不达，我们认为在这一过程中，一线城市最具备修复基础和弹性，由于此前存在最严格的政策限制，而随着政策的逐步解禁，未来有望逐渐走出最有力的修复，遵循的修复逻辑或就是随着二手房量起推动二手房价格企稳，从而进一步再向新房传导，后续演化仍值得持续关注。 风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。 (32)(20)(7)618Jul-23Nov-23Mar-24Jun-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点推荐公司一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2023 2024E 2025E 2026E 2023 2024E 2025E 2026E 城投控股 600649 CH 买入 3.62 5.20 9,157 0.16 0.22 0.49 0.59 22.63 16.45 7.39 6.14 城建发展 600266 CH 买入 4.11 5.17 8,856 0.26 0.47 0.63 0.68 15.81 8.74 6.52 6.04 招商蛇口 001979 CH 买入 9.26 12.18 83,903 0.70 0.84 0.95 1.05 13.23 11.02 9.75 8.82