房地产行业2024年中期投资策略：供求关系发生重大变化，“去库存”政策或构筑局部“信用底”

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业策略报告 2024 年 06 月 27 日 推荐（维持） 房地产行业 2024 年中期投资策略 总量研究/房地产 ❑ 供求关系发生重大变化，新房供需关系或较二手房更早出现改善。需求层面，二手房延续 23 年好于新房的特点，根据前瞻指标判断后续二手房及新房成交量均有望阶段性改善；供给层面，房企拿地意愿下滑较明显，新房库存绝对量趋势下行，而二手库存仍处于上行过程中；综合来看，当前供求关系已发生重大变化，结合新房较高的无效库存以及“去库存”政策等，判断新房供需关系或较二手房更早出现改善。 ❑ 供需关系发生重大变化背景下，“去库存”政策落地情况或是信用及估值修复的焦点。政策更强调供应端，着力点或是“防风险”；相关政策迭代速度加快，判断后续城市及收购对象范围或扩大，从而加强收购商品房相关政策的可操作性；“消化存量房产”相关政策或为房企带来增量资金，且部分房企或亦得到金融机构增量资金，从而或在微观层面构筑局部“信用底”。 ❑ 此轮周期中，受制于房企现金流，房地产行业销量向开工及投资的传导以及房地产行业变化向产业链的传导或较历史滞后。相比于历史，此轮周期中房企现金流压力相对更大，或导致行业传导链条更为滞后；房地产行业变化向产业链的传导速度或变慢；地方融资协调机制落地对竣工形成阶段性支撑，往后看竣工将滞后开工回落，此外，国内贷款同比与新开工的多次背离及竣工数据“削峰填谷”或反映出“保交房”顺利推进。 ❑ 投资建议：（1）当前供求关系已发生重大变化，结合新房较高的无效库存以及“去库存”政策等，判断新房供需关系或较二手房更早出现改善，将有助于提振房地产行业整体估值；（2）供需关系发生重大变化背景下，“去库存”政策落地情况或是信用及估值修复的焦点，相关政策或为部分房企带来增量资金，或对微观层面构筑局部“信用底”形成支撑，缓释市场对部分房企信用风险的担忧，建立部分房企“从 0 到 1”（摆脱“出险”定价）的估值修复过程；（3）如果供需关系出现改善，那么布局在核心城市的房企无论是全国性房企还是区域型房企均有望享受信用修复带来的估值修复行情，同时区域型公司或有望受益于城市层面自身政策调整；（4）判断后续房企现金流改善及竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价。 房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司【华润置地】【保利发展】【中国海外发展】【龙湖集团】【金地集团】等的差异化机会，及区域标的【滨江集团】【越秀地产】【城投控股】【城建发展】【合肥城建】【南京高科】等； 产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价； 生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，如物管关注【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝壳】等；关注 REITs 标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进。 ❑ 风险提示：商品房销售表现不及预期，资金面改善不及预期，供需关系改善不及预期，政策落地情况不及预期，房地产板块新增资金不及预期，房地产投资增速不及预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 271 5.3 总市值（十亿元） 2598.1 3.5 流通市值（十亿元） 2385.5 3.6 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -16.9 -14.5 -17.4 相对表现 -13.5 -19.2 -8.8 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《行业均衡与主体平衡——房地产业 2024 年投资策略》2023-12-11 2、《分化，分化，再分化——房地产 行 业 2023 年 中 期 投 资 策 略 》2023-07-02 3、《福祸相依，否终则泰——房地产 行 业 2023 年 度 投 资 策 略 》2022-11-17 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 曹钧鹏 S1090523080002 caojunpeng@cmschina.com.cn 李盛天 研究助理 lishengtian@cmschina.com.cn 区宇轩 研究助理 ouyuxuan@cmschina.com.cn 孔嘉庆 研究助理 kongjiaqing@cmschina.com.cn -30-20-100102030Jun/23Oct/23Feb/24Jun/24(%)房地产沪深300供求关系发生重大变化，“去库存”政策或构筑局部“信用底” 敬请阅读末页的重要说明 2 行业策略报告 正文目录 一、 供求关系发生重大变化，新房供需关系或较二手房更早出现改善 ............ 5 1、 需求层面，二手房延续 23 年好于新房的特点，根据前瞻指标判断后续二手房及新房成交量均有望阶段性改善 ..................................................................... 5 2、 供给层面，房企拿地意愿下滑较明显，新房库存绝对量趋势下行，而二手库存仍处于上行过程中 ........................................................................................... 8 3、 当前供求关系已发生重大变化，结合新房较高的无效库存以及“去库存”政策等，判断新房供需关系或较二手房更早出现改善 ............................................. 10 二、 供需关系发生重大变化背景下，“去库存”政策落地情况或是信用及估值修复的焦点 ............................................................................................................... 13 1、 政策更强调供应端，着力点或是“防风险”，部分房企有望得到信用支持 .. 13 2、 观察到“消化存量房产”相关政策迭代速度加快，判断后续城市及收购对象范围或扩大，从而进一步加强收购商品房相关政策的可操作性 ........................... 13 3、 “消化存量房产”相关政策或为部分房企带来增量资金，或对微观层面构筑局部“信用底”形成支撑 .......................................................................................... 16 三、 此轮周期中，受制于房企现金流，房地产行业销量向开工及投资的传导以及房地产行业变化向产业链的传导或较历史滞后 ............................................. 17 1、 相比于历史，此轮周期中房企现金流压力相对更大，或导致行业传导链条更为滞后 ...