投资策略研究：本轮商品房收储政策解析

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 投资策略研究*专题报告 2024 年 06 月 18 日 投资策略研究 本轮商品房收储政策解析 本轮商品房收储可能拉动 6250 亿元投放于存量房地产市场。本轮商品房收储将由央行提供 3000 亿元、利率为 1.75%的再贷款给国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等 21 家全国性银行，再由这些全国性银行向国有企业提供贷款，用于收购已建成未出售的商品房作为保障性住房。按照 3000 亿元对应的 60%的贷款本金测算，本轮收储能够拉动银行贷款 5000 亿元。国有企业自有资金方面，按照《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，以 5000 亿元的银行贷款对应计算，本轮收储则至少能拉动 1250 亿元的国企自有资本金投入。 此次收储贷款资金对应的利率下限为 1.75%（再贷款利率），上限为 3%。在租金收益率方面，各地收储租金收益率的区间可能会在市场价格的 0.8-1.35倍。按照各地已经逐步落实的收购动作来看，按照当前公开披露的收购价格来看，此次收购的成本可能在对应商品房市价的 70%-100%左右，作为保障房对外的租金大约是市场价格的 80%-95%，假设收购价格为市价的 70%，租金价格为是市价的 95%，那么收储租金收益率则为市场租金收益率的 1.35倍，假设收购价为市价的 100%，租金价格为市价的 80%，则收储租金收益率则为市场租金收益率的 0.8 倍。 此 次收储的意义： 1、即时缓解开发商的资金压力，激励房企转向提供更多现房、减少期房销售，从而减轻期房交付可能引发的风险； 2、从市场角度看，此举有助于削减过剩库存，即使需求保持稳定，也能加速市场供需向平衡状态恢复，促使房地产成交量企稳回升，稳定商品房价格。 当前三四线城市房地产去库存压力较大。根据上海易居房地产研究院的测算，4 月份，100 个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为 20.1、23.0 和 34.0 个月。总体上三类城市去库存周期都异常高。若对比 2019 年 4月份的去化周期即 13.5、9.2 和 10.5 个月，三类城市分别超出 6.6、13.8 和23.5 个月。存销比合理值界定为 12-14 个月。这就说明当前去化周期明显偏高，按 13 个月合理值算，以该指标来看，三四线城市的去库存压力最大。 回顾之前的收储政策，2014 收储行动主要是在房地产市场下行压力较大的背景下进行的，目的是为了消化大量待售库存，缓解开发商的资金压力，并促进棚户区改造项目的顺利进行。通过回购商品房作为棚改安置房，既解决了棚户区居民的安置问题，也帮助去化了部分商品房库存，2014 年收储主要用于棚户区改造。资金规模方面，2015-2018 年的年均 PSL 净投放规模在 5000-10000 亿 元 之 间，利率在 2.85%-3.10%之 间 。 当前房地产企业面临的最大难题集中在销售不振和债务到期的双重压力下。在销售领域，2024 年 5 月全国范围内的住宅销售面积与销售额累计同比分别 作者 分析师 汪 毅 执业证书编号：S1070512120003 邮箱：yiw@cgws.com 联系人 王 正洁 执业证书编号：S1070122050011 邮箱：wazhjie@cgws.com 相关研究 1、《长城策略*月度金股‖2024 年 6 月》2024-06-02 2、《策略视角：行业有望加速出清，关注光伏超跌机会》2024-05-30 3、《政策预期持续升温，耐心等待房地产数据修复--长城策略周论市场（0520-0526）》2024-05-28 投资策略研究*专题报告 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 为-23.60%和-30.5%。融资方面，尽管年初各地加速推动房地产融资协调机制，并加快了对“白名单”项目贷款的审批流程，但这些利好措施主要惠及具体建设项目，对房企母公司的直接帮助有限。政策反复重申公平对待不同所有制房企的合理融资需求，然而近期一些房企股票和债券价格的剧烈波动，反映出市场对于房企恢复再融资能力的信心依然不足，挑战犹存。 风险提示：地产政策提振效果不及预期、房地产企业资金链断裂、国有企业自有资金不足、海外降息缓慢 投资策略研究*专题报告 P.3 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、本轮收储政策要点拆解 .................................................................................................................................. 4 二、释放资金规模 ................................................................................................................................................ 4 ➢ 资金释放规模： ............................................................................................................................... 4 ➢ 收益率压力： .................................................................................................................................. 5 三、本轮收储的意义 ............................................................................................................................................. 6 四、本轮收储会发生在哪些区域 ........................................................................................................................... 7 五、本轮收储和 2014 年收储比较 ......................................................................................................................... 8 六、收储影响之一：缓解房企资金压力 ..........................................................................................................