政策月报第9期：土地的“供需两难”

敬请参阅最后一页特别声明 1 年初以来，土地出让收入延续低迷，对全年财政发力影响有多大，哪些储备政策或可应对？系统梳理，可供参考。 一问：土地收入修复面临哪些掣肘？房企拿地意愿偏弱，多地依据库存控制供地节奏 2024 年初，国有土地出让收支延续走弱，均低于全年政府性基金收支预算目标。2024 年前 4 月，国有土地出让收入增速仍在探底，累计同比下降 10.4%，低于 2024 年全年政府性基金收入的目标增速 0.1%；依据国有土地出让收入安排的支出累计同比下降 7.5%，低于 2024 年全年政府性基金支出的目标增速 18.6%。 当前国有土地出让收入持续低迷，供需两端均存在掣肘。需求端，房企拿地意愿较难短期回暖，年初土地成交量价均持续低迷。截至 4 月房地产销售总额和百城土地成交尚未明显改善，累计同比分别为-28%、-10%；对应地，前 4 月全国土地出让价格维持在 2000 元/平方米左右，而当月土地成交面积仍在回落、低于过去五年。 供给端政策指引下，多地控制供地节奏，或使后续土地出让收入修复空间较为有限。地产发展新模式下，各地依据存量商品住宅去化周期动态确定新出让住宅面积上限。当前全国广义住宅存量处于高位，4 月广义住宅库销比已达 25个月，使得年初以来全国及百城月度住宅用地均明显“缩水”，前 4 月百城住宅供地面积同比下降 16%。 二问：土地收入低迷对财政影响有多大？拖累财政支出发力，对防风险和稳增长均有掣肘 土地出让收入延续下滑或拖累广义财政支出发力，中性情景广义财政支出增速降至 5.6%。参考过往经验，中性情景假设全年土地出让收入节奏为过去五年平均水平，一季度土地出让收入占全年比重 16%，则全年国有土地出让收入同比下降 13%，拖累政府性基金收入下滑 12%，广义财政支出增速下滑 2.3 个百分点、降至 5.6%。 土地市场供需分化或进一步拉大地方财力差距。从各线城市住宅土地出让金占比来看，2024 年前 5 月，一线城市土地出让金占比较过去两年均值增长超 5 个百分点；相比之下，三四线城市土地出让金占比明显回落；对应地，部分地产库存较高的低能级城市住宅供地大幅“缩水”，或使得低能级城市较多的欠发达地区财力进一步减弱。 土地出让收入“缩水”对防风险和稳增长政策落地均有掣肘。防风险方面，弱资质地区土地出让收入减少或进一步加剧其专项债付息压力；稳增长方面，土地出让支出中投资支出虽仅占两成，但其通常发挥财政资本金的作用，参考 2022年，地方财政资金本缺位或导致稳增长资金难以落地形成实物工作量。 三问：哪些储备政策或可应对？推动土地供需修复，“准财政”、再贷款等支持力度仍需加大 疏通土地供需修复的“高库存”堵点，“准财政”和央行再贷款等支持力度或仍需加大。若要将全国广义库销比降至18 个月，在不考虑销售大幅回升的情况下，广义住宅库存需减少近 6 亿平方米，按照 2024 年一季度全国新房出售均价估算，所需资金或超 5 万亿元，PSL 等“准财政”、央行再贷款等支持力度或仍需加大。 资本金缺位问题仍需关注，专项债用作资本金扩容或有限，中央预算内投资支持、政策性开发性金融工具等可缓解地方项目资本金短缺问题。2021 年，中央对东、中、西部地方项目补贴比例分别为 30%、60%、80%，该补贴比例或可提升以缓解地方财政压力。参考 2022 年经验，政策性开发性金融工具可用作项目资本金，且流程灵活、投放较快。 若土地出让收入下滑程度超预期，过往使用过的增发国债、“准财政”加码等或可作为储备政策，适时加码。1998-2000年、2023 年我国均调增国债额度对广义财政支出形成补充；除增发国债外，政策性开发性银行等“准财政”也是补充建设资金的潜在途径之一，PSL、政策性开发性银行新增贷款额度等或可依据经济修复情况适时推出。 风险提示: 经济复苏不及预期，政策落地效果不及预期。 宏观专题研究报告 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 内容目录 1、土地的“供需两难” ............................................................................. 4 1.1、一问：土地收入修复面临哪些掣肘？....................................................... 4 1.2、二问：土地收入低迷对财政影响有多大？................................................... 6 1.3、三问：土地供需低迷政策或如何应对？..................................................... 9 2、政策跟踪.................................................................................... 11 2.1、中央政策会议跟踪...................................................................... 11 2.2、近期重要文章及会议.................................................................... 12 2.3、各类文件和法规........................................................................ 13 风险提示....................................................................................... 15 图表目录 图表 1： 2024 年初国有土地出让收支均明显下滑..................................................... 4 图表 2： 土地出让收入增速低于年初政府性基金收入目标 ............................................. 4 图表 3： 百城土地成交领先国有土地出让收入约一季度 ............................................... 4 图表 4： 房地产销售情况领先房企拿地 ............................................................. 4 图表 5： 2024 年前 5 月百城土地成交溢价率及流拍率................................................. 5 图表 6： 2024 年初全国土地出让面积进一步回落..................................................... 5 图表 7： 自然资源部政策指引下，多地控制土地供给节奏 ........................................