房地产行业第21周周报：本周楼市成交同比降幅扩大；多地积极响应下调首付比例和房贷利率

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 5 月 29 日 强大于市 相关研究报告 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年 4 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价环比创下九年多来最大跌幅；刚需产品房价下行压力较大》（2024/05/19） 《房地产 2024 年 4 月统计局数据点评：销售投资降幅扩大，开竣工降幅收窄但仍承压》（2024/05/19） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 21 周周报（5月 18 日-5 月 24 日） 本周楼市成交同比降幅扩大；多地积极响应下调首付比例和房贷利率 新房、二手房成交面积环比均由正转负，同比降幅均扩大；新房库存面积与去化周期环比下降。 核心观点  新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。40 个城市新房成交面积为 253.3 万平方米，环比下降 12.6%，同比下降 38.9%，同比降幅较上周扩大了 13.0 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-6.4%、-14.6%、-12.9%，同比增速分别为-28.2%、-41.6%、-43.5%，同比降幅较上周分别扩大了 1.7、14.7、21.0 个百分点。  二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大；其中二线城市成交面积环比降幅最小，同比降幅收窄。18 个城市成交面积为 195.0 万平方米，环比下降 10.3%，同比下降 4.5%，同比降幅较上周扩大了 1.6 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为-24.3%、-3.2%、-15.8%，同比增速分别为-2.6%、-1.2%、-16.8%，一线城市同比由正转负，较上周下降了 26.0 个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了 11.7 个百分点，三线城市同比降幅较上周扩大了 2.4 个百分点。  新房库存面积同环比均下降；去化周期同比上升，环比下降。12 个城市新房库存面积为 9955 万平方米，环比增速为-0.3%，同比增速为-1.1%。去化周期为 20.9个月，环比下降 0.6 个月，同比提升 8.9 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 21.0、18.5、68.9 个月，环比分别下降 0.5、0.8、0.2 个月，同比分别提升 7.7、8.8、39.4 个月。  土地市场环比量跌价升，溢价率同比下降，环比上升。百城成交土地规划建筑面积为 1206.1 万平方米，环比下跌 29.0%，同比下跌 72.1%；成交土地总价为 165.7亿元，环比上升 12.0%，同比下跌 72.6%；楼面均价为 1374 元/平，环比上升 57.8%，同比下跌 1.9%；土地溢价率为 3.1%，环比上升 2.8 个百分点，同比下跌 0.1 个百分点。  本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为 31.1亿元，环比下降 13.6%，同比下降 84.0%（前值：-55.6% ）。总偿还量为 156.0亿元，环比增长 43.8%，同比增长 86.6%（前值：-2.6%） ；净融资额为-125.0亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-5.3%，较上周下降 17.9pct，房地产行业相对收益为-3.2%，较上周下降 15.5pct。房地产板块 PE 为 16.50X，较上周下降 0.79X。北上资金对公用事业、银行、电力设备等加仓金额较大，分别为36.11、18.25、15.25 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.77%（上周为-0.66%），净买入 1.70 亿元（上周净买入 3.19 亿元）。 政策  继上周央行统一下调首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率后，本周多地积极响应。武汉、厦门、长沙、合肥、郑州、济南、福州、南昌、西安、湖北省、甘肃、昆明等地首套与二套的首付比例分别降至 15%、25%。武汉（首二套房贷利率降至 3.25%、3.35%）、合肥（首二套降至 3.45%）、济南（首二套降至 3.55%、3.95%）、长沙（首二套降至 3.65%、3.95%）等城市降低房贷利率。公积金贷款利率方面，湖北省下调首、二套 5 年期以上住房公积金利率 0.25 个百分点分别至 2.85%、3.325%，拉萨首套房 5 年期以上公积金利率下降至 1.68%，二套降至 2.038%。 投资建议  目前政策的力度明显加大，需求端的刺激+供给端的化解风险，将在未来一段时间内持续发酵。5 月的板块行情主要由中央定调转向+政策宽松力度加码+外资进场带来，接下来否能有更显著的持续性行情仍取决于最终全国基本面能否兑现。  现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的地步弹性标的：金地集团、万科、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2024 年 5 月 29 日 房地产行业第 21 周周报（5 月 18 日-5 月 24 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ........................................................................................................... 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 .......................................................................................................... 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 ...................................................................................................... 8 2 百城土地市场跟踪 ........................................................