【宏观专题】全面跟踪系列二-地产去库存：各地抓手、体量与进展

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 宏观专题 2024 年 05 月 28 日 【宏观专题】 地产去库存：各地抓手、体量与进展 ——全面跟踪系列二  核心观点： 本文关注各地去库存抓手、体量与进展。各地抓手主要有 4 个： ①收购存量房作为保障房：据不完全统计，今年以来有 8 城提及。其中：3 城已落地，均为此前“租赁住房贷款支持计划 ”支持的项目，体量在千套级别，如重庆的 4207 套，但对比去年福州落地的 8000 套，增量或有限；其余 5 城，尚在表态、制定方案阶段，仅杭州临安提出 1 万平的量化目标。 ②房地产以旧换新，重点关注国资平台收购二手房推动换新，近 1 月来，南京提出首批限额 2000 套的量化目标，其余多为“鼓励”；此外，已有规划落地，例如郑州，活动开展约 1 个月，签署认购协议的为 11 套。 ③需求侧放松：如调降贷款利率、降低首付比等； ④控制土地供应：对于非住宅供地，例如楚雄表态“严格控制”；对于住宅用地，15 个重点城市住宅供地规划同比约-10%。  需求端抓手 1——收购存量房作为保障房 据我们不完全统计，今年以来已有 8 城提及，按照推进顺序： 1）3 城已落地。均为“租赁住房贷款支持计划 ”支持的项目，体量在千套级别。例如重庆（2 月，4207 套）、天津（1 月，1826 套）、青岛（1 月，2319 套），这一体量是否算大？作为参照，2023 年 5 月，福州市在租赁住房贷款支持计划支持下，收购存量房 8000 套。 2）2 城已制定方案。a）杭州市临安区（5 月 14 日），提出收购不超过 1 万平商品房用作公共租赁住房，同时对房源大小、车位配比作出较多限制；b）重庆市（5 月 8 日），提出收购商品房用作公共租赁住房，未明确量化目标。 3）3 城处于表态阶段：a）大理（5 月 16 日），“鼓励…”；b）云南楚雄州（5月 14 日）“引导重大工程搬迁人口…等向城镇集中安置…采取‘以购代建’方式采购商品房源作为安置房源。”c）南京（5 月 11 日），“可适当…”。 市场较为关注收购价格，现有披露信息有两个：一是杭州市临安区，“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”；二是重庆，收购价格参考基础价（类似于租金现金流折现，权重 60%），市场价（同区位、同房龄的相似房源近半年成交均价，权重 40%），在此基础上根据周边配套等调整。  需求端抓手 2——房地产以旧换新 今年以来，多地开展房地产以旧换新活动，我们在 4 月 23 日报告《五问房地产“以旧换新”》中将各地政策分为三类，目前仍然适用：1）旧房收购模式，国资平台收购居民二手房，居民获得资金后用于购置指定新房；2）优先推介模式，房企与中介合作，优先推介拟换新购房者的旧房；3）税费优惠模式，给予税费优惠、流程性便利。 就近期政策而言，据我们不完全统计，近一月以来 11 城新提出房地产以旧换新，包括上海、深圳、南京等高能级城市，但：第一，6 城仅为优先推介、税费优惠模式；第二，5 城市提及旧房收购模式，其中，4 城表态“支持”、“鼓励”，仅南京提出量化目标，首批限额 2000 套。 已出台的以旧换新政策推进如何？——或偏慢：一是郑州，4 月 1 日提出全年通过国有平台收购二手房 5000 套，据中房网，截至 5 月 10 日，签署认购协议的 11 套。二是无锡，活动开展 1 个月，首批成交超 40 套。三是南京，4 月 27日提出首批限额 2000 套，5 月 21 日，首批成交 52 套。  三、需求端抓手 3——需求侧放松 包括：调降商贷利率、调降首付比、调降公积金贷款利率、因城施策放松等。  四、供给端抓手——控制土地供应 非住宅用地：楚雄“严格控制非住宅商品房用地增量”；山西“适度控制”； 住宅用地：据中指研究院，15 城 2024 年住宅用地规划同比降幅约 10%。其中，无锡、长春降幅超三成，苏州降幅超六成。  风险提示：政策收集不完备 证券分析师：张瑜 电话：010-66500887 邮箱：zhangyu3@hcyjs.com 执业编号：S0360518090001 联系人：韩港 邮箱：hangang@hcyjs.com 相关研究报告 《【华创宏观】五问房地产“以旧换新”》 2024-04-23 华创证券研究所 宏观专题 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 投资主题 报告亮点 当前市场对房地产政策较为关注，地产政策最终需要落地到地方执行，本文通过详细地梳理当前各地的房地产去库存政策，着重关注抓手、体量与进展，以详细地跟踪各地去库存状况。 投资逻辑 按照抓手分为 4 点来论述，包括需求端的收购存量房用作保障房、房地产以旧换新、地产需求端放松，供给端，主要是部分城市提出控制土地供应等。 宏观专题 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 目 录 一、地产去库存：各地抓手、体量与进展 ..................................................................... 5 （一）需求端抓手 1——收购存量房作为保障房 .......................................................... 5 （二）需求端抓手 2——房地产以旧换新 ...................................................................... 7 （三）需求端抓手 3——需求端放松 .............................................................................. 9 （四）供给端抓手——控制土地供应 ........................................................................... 10 宏观专题 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 4 图表目录 图表 1 当前各地去库存手段一览 ......................................................................................... 5 图表 2 近期各地回购存量房用作保障房政策一览 ............................................................. 6 图表 3 通过国资平台收购二手房：各地进展偏慢 ............................................................. 8 图表 4 近期各地房地产依旧换新政策