房地产行业周度观点更新：政策的现实约束和潜在空间

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 政策的现实约束和潜在空间 ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Table_Summary]政策的现实约束是什么？政策宽松大概率能带来基本面预期的边际改善，只是改善的力度和持续性市场仍存分歧，核心在于现实的约束依然较明显，主要包括四方面，一是大周期位置的内在约束、二是实际利率虽有下降但绝对水平仍较高、三是居民部门杠杆率偏高和未来预期仍需提振、四是收储的商业化约束。政策的潜在空间还有哪些？常规政策已经逐步用足，仅基准利率仍有下行可能性，核心城市差异化调控政策也预留了一些空间；但超常规政策只是初露头角，未来空间还比较大，只是相机抉择问题，时机的关键也取决于过往累积矛盾是否充分消化。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 SAC：S0490520040001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 政策的现实约束和潜在空间 ——房地产行业周度观点更新 行业研究丨行业周报 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 周度观点 行业仍在寻找新均衡，今年以来下行压力加大，政策也迎来进一步放松，政策天花板打开；虽然趋势性反转还需时间，但行业量的急跌阶段正在过去，Q2 开始跌幅将逐步收敛，房价进一步下跌空间也相对收敛，更重要的政策宽松背景下的预期先行，驱动地产股估值修复。此前市场隐含的预期过于悲观，对应地产股底部区间，剩下的主要是时间和节奏问题；建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及具备稳定现金流特征的国央企物业龙头和优质代建龙头。 周度核心内容跟踪 市场：本周长江房地产指数-5.38%，相对沪深 300 的超额收益为-3.30%，行业排名相对较后（30/32）；年初至今长江房地产指数-4.12%，相对沪深 300 的超额收益为-9.09%，行业排名相对居中（16/32）。行业景气度承压背景下，本周随着政策面预期逐步落定，房地产板块在经历几周的强势上涨后进入回调阶段，开发类和物管类普遍下跌，收租类有涨有跌。 政策：越来越多的地市支持二手住宅“以旧换新”，购房首付比例和房贷利率下调也逐步落地。 地方：广州继花都区率先启动商品房“以旧换新”后，活动规模扩容，122 个参与“以旧换新”的楼盘项目分布在全市各区，单价也从 1 万多元/平至 10 万元以上/平不等。湖北发布若干措施，涉及降低首付比例，支持国企收购二手房促进“以旧换新”等。武汉、合肥、长沙、郑州、西安、厦门等多地首套和二套房首付比例均已降至框架下限，各地商贷利率也已做出调整。 销售：样本城市新房同比降幅仍较大，低基数下二手同比降幅收窄。 房管局备案口径，本周 40 城新房成交面积四周滚动同比-35.9%（降幅较上周收窄 1.6pct），年初至今累计同比-41.8%；20 城二手成交面积四周滚动同比-5.6%（降幅较上周收窄 5.7pct），年初至今累计同比-16.5%；截至 5 月 24 日，40 城新房成交面积当月同比-40.3%，20 城二手成交面积当月同比-10.4%，12 城新房及二手合计成交面积当月同比-25.2%。 当周热点：政策的现实约束与潜在空间 政策的现实约束是什么？517 新政之后，常规政策突破历史框架下限，比如房贷利率和首付比例，超常规政策也正式登上舞台，比如央行 3000 亿再贷款额度支持地方收储。政策的超预期宽松，大概率能带来基本面预期的边际改善，只是改善的力度和持续性市场仍存分歧，核心在于现实的约束依然较明显，主要包括四方面，一是大周期位置的内在约束，过往累积的量价矛盾仍需时间去消化，尤其重点城市租售比和利率的倒挂；二是尽管名义房贷利率创历史新低，但房价预期仍不稳定，对应实际利率虽有下降但绝对水平仍较高；三是居民部门杠杆率偏高和未来预期仍需提振，尤其类似城镇化率阶段的中外杠杆率对比；四是收储的商业化约束，市面上收益率能覆盖融资成本的项目并不多，地方加杠杆的意愿和能力也不同往日。政策的潜在空间还有哪些？常规政策已经逐步用足，仅基准利率仍有下行可能性，核心城市差异化调控政策（首付/利率/限购/限售等）也预留了一些空间；但超常规政策只是初露头角，未来空间还比较大，只是相机抉择问题，时机的关键也取决于过往累积矛盾是否充分消化，手段上参照全球经验差异不会太大，比如更低的房贷利率、更宽松的定向投放，以及公共部门更大力度的介入。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《预期先行、估值修复——房地产行业周度观点更新》2024-05-19 •《如何看待时间、方向和节奏？——地产新政点评》2024-05-19 •《财务篇：盈利承压，降杠杆依旧为主旋律——房地产行业 2023 年&2024Q1 财报综述》2024-05-14 -31%-15%1%17%2023/52023/92024/12024/5房地产沪深300指数2024-05-27%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 7 行业研究 | 行业周报 图 1：本周长江房地产指数涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 2：本周地产板块个股涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所（注：“市值”对应 5 月 24 日） 图 3：本周重点政策跟踪 资料来源：政府网站，观点网，长江证券研究所 行业周度涨跌幅(长江房地产指数)-5.38%超额收益(相对沪深300)-3.30%周度涨跌幅长江行业排名30/32年初以来行业累计收益(长江房地产指数)-4.12%年初以来累计超额收益(相对沪深300)-9.09%累计收益排名16/32证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来403-6.55%14.75%0.78%94-9.16%14.32%5.36%25-0.88%0.75%6.71%600266.SH城建发展1129.98%31.47%7.02%6626.HK越秀服务491.43%19.13%37.60%2191.HK顺丰房托19-0.77%7.50%2.44%600383.SH金地集团2227.66%23.62%12.84%2156.HK建发物业46-2.73%7.23%5.01%1503.HK招商局商业房托11-3.51%7.84%-14.57%000002.SZ万科A1,073-0.11%21.32%-14.05%9666.HK金科服务55-3.10%6.48%-12.23%0405.HK越秀房产信托基金46-8.18%16.09%-19.84%600048.SH保利发展1,271-5.18%