房地产行业7月行业动态报告：基本面或探底回升，期待中报期估值修复行情

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业研究报告 ● 房地产行业2019 年 7 月 26 日 基本面或探底回升，期待中报期估值修复行情 ——7 月行业动态报告 房地产行业 推荐 维持评级核心观点: 6 月份行业基本面景气度未见回升。我们预计 2019 年 7 月份销售同比达到一个低点，之后在一城一策，各城市周期分化的情形下，销售同比降幅将逐步收窄，全年销售面积同比-2%左右。预计房地产开发投资增速继续缓步下行。在后续基数持续走高的背景下，土地购置费的进一步走弱和施工见顶仍将导致 6 月之后投资仍将继续放缓。我们预计全年增速预计为 8%-10%。37 家发布中报业绩预告，主流地产公司业绩表现超预期。公司业绩增长的原因主要有两点：项目结算收入增加和毛利率增加，今年中报结转的业绩主要来自于 20162H-20181H 行业销售高增环境下高毛利项目的销售结转，我们预期主流地产公司的中报业绩普遍高增长。 房企融资端收紧，对具有融资优势的房企影响有限。2019 年上半年，房企海外债发行规模为 455 亿美元，同比增长 50%，几乎达到 2017年全年水平，并且占国内债券发行规模的 90%。在海外债持续过热的背景下，国家提出限制房企海外债发行用途的相关政策，对大规模及国企背景的房企的影响有限，但会加速中小房企推出市场。外资不断增持，地产股价值优势凸显。2017 年以来，海外投资者持有 A 股地产公司的资金不断增长，2019 年一季度北向资金的地产股持仓总市值达到历史高点，为 326.27 亿元，二季度持仓下降到 298亿元，环比减少 8.67%，但仍处在历史高位。2019Q2 房地产板块连续两季度仓位下降，配置风格回归龙头。2019Q2 基金房地产持仓下降，处于历史中等水平；二季度基金对房地产板块持仓为标配，结束过去连续三个季度的超配格局；集中度再次提升，处于 2010 年以来最高水平；行业龙头仍获基金偏好。投资建议：我们认为，房地产融资端再度收紧空间不大，从近期主流房企发布业绩预告的来看，普遍超出市场预期，叠加二季度公募基金对地产板块的仓位较低，我们认为行业将迎来估值修复的机会。集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科 A(000002)、保利地产（600048），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。 重点公司盈利预测与估值（股价为 2019 年 7 月 25 日） 证券代码 证券简称 月涨幅(%) 市盈率 PE(TTM) 市值(亿元) 核心组合 000002.SZ 万科 A 8.2 10.0 3,355.3 000671.SZ 阳光城 5.2 8.0 276.2 600048.SH 保利地产 12.5 7.5 1,708.3 风险提示市场销售超预期下行，政策调控加码的风险。分析师 潘玮 房地产行业分析师 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 执业证书编号：S0130511070002 特别鸣谢 王秋蘅 ：（8610）83574699 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 相对沪深 300 表现图 -5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%沪深300房地产(中信)资料来源：中国银河证券研究院 核心组合表现图 -5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%18-1219-0119-0119-0219-0219-0319-0319-0419-0419-0519-0519-0619-0619-07核心组合收益率房地产指数收益率沪深300收益率资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产潘玮】房地产 6 月行业动态报告：基本面数据走弱，“一城一策”下市场趋向平稳-2019.6.25 【银河地产潘玮】房地产 5 月行业动态报告：城市分化加剧，政策“有保有压”-2019.5.29 21755144/36139/20190727 11:04行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市分化加剧 .......................................... 1 （一）房地产行业是我国经济的重要支柱 ........................................................................................................................ 1 1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 .................................................................................. 1 2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持 10 万亿以上的规模 ................................................. 1 （二）6 月份行业基本面或探底，投资全年增速预计为 8%-10% .................................................................................. 1 1、6 月单月销售回升，土地市场回温，投资全年增速预计为 8%-10% ............................................................. 1 2、从销售情况来看，市场总体降温，一二线城市需求供给双回落，三线成交底部回升 ............................... 2 3、土地市场整体降温，房企重点布局二线城市，一线、三线市场遇冷 ........................................................... 4 （三）财务分析：营收持续增长，杠杆率维稳，净资产收益率下滑 ............................................................................ 6 1、利润表：营业收持续增长，利润增速放缓 ...................................................................................................... 6 2、资产负债表：总资产规模增速回落，杠杆率水平维持稳定 .......................................................................... 6 3