房地产行业第20周周报；本周成交环比维持正增长、同比降幅收窄；四部门供需大招带动板块上涨

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 5 月 22 日 强大于市 相关研究报告 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年 4 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价环比创下九年多来最大跌幅；刚需产品房价下行压力较大》（2024/05/19） 《房地产 2024 年 4 月统计局数据点评：销售投资降幅扩大，开竣工降幅收窄但仍承压》（2024/05/19） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 20 周周报（5月 11 日-5 月 17 日） 本周成交环比维持正增长、同比降幅收窄；四部门供需大招带动板块上涨 新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅收窄；二手房成交面积环比增速下滑，同比降幅收窄；土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均下降。 核心观点  新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅收窄。40 个城市新房成交面积为 286.3 万平方米，环比上升 36.3%，同比下降 26.1%，同比降幅较上周收窄了 22.9 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 33.1%、44.1%、23.2%，同比增速分别为-26.5%、-26.9%、-23.3%，同比降幅较上周分别收窄了 22.6、22.4、24.9 个百分点。  二手房成交面积环比增速下滑，同比降幅收窄。18 个城市成交面积为214.7 万平方米，环比上升 17.3%，同比下降3.6%，同比降幅较上周收窄了 21.8 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为 32.7%、11.8%、20.0%，同比增速分别为 23.3%、-12.9%、-17.6%，一线城市同比由负转正，较上周上升了 41.0 个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别收窄了16.1、10.5 个百分点。  新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期同比上升，环比下降。12 个城市新房库存面积为 9986 万平方米，环比增速为 0.9%，同比增速为-1.0%。去化周期为 21.5 个月，环比下降 1.0 个月，同比提升 9.7 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 21.5、19.3、69.0 个月，环比分别下降 1.0、0.9、1.6 个月，同比分别提升 8.2、10.0、41.3 个月。  土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建筑面积为 1662.5 万平方米，环比上升191.7%，同比下跌 52.1%；成交土地总价为 145.3 亿元，环比下跌 16.8%，同比下跌 75.6%；楼面均价为 874 元/平，环比下跌 71.5%，同比下跌 49.0%；土地溢价率为 0.3%，环比下跌 8.4 个百分点，同比下跌 2.8 个百分点。  本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为 36.0 亿元，同比下降 55.6%（前值：-64.7% ）。总偿还量为 98.5 亿元，同比下降 11.6%（前值：323.6%） ；净融资额为-62.6 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 12.6%，较上周上升 8.3pct，房地产行业相对收益为 12.3%，较上周上升 9.7pct。房地产板块 PE 为 17.29X，较上周上升 1.88X。北上资金对银行、电子、汽车等加仓金额较大，分别为 25.80、20.11、16.16 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.66%（上周为-0.64%），净买入 3.19 亿元（上周净买出 1.11 亿元）。  本周统计局公布地产数据，行业基本面仍然较弱。1）销售与投资同比降幅持续扩大。4 月全国商品房销售面积同比下降22.8%，降幅较3 月扩大了4.6 个百分点，地产投资同比下降10.5%，降幅较3 月扩大了0.4 个百分点。2）70 个大中城市新房房价环比下降0.6%；二手房价格环比下降0.9%，房价环比下跌已经持续了将近一年的时间，此轮房价下行期的时长已经超过2014 年；且4 月单月环比创下九年多来最大跌幅。行业基本面仍然较弱，或对房地产市场的稳定性和购房者的预期产生一定的负面影响。从过去周期来看，政策落地到基本面改善（销售同比增速回正、房价环比增速回正）大约需要 6 个月的时间，但考虑到当前居民收入与就业预期仍然较弱、房价预期尚未扭转，本轮周期中全国需求端复苏可能需要更长的时间。 政策  5 月17 日央行连续发布三条信贷政策调整措施，调整后首付比例、房贷利率均处于历史低点，进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本。1）下调首付比例。调整后，首、二套住房首付比例分别下调至不低于 15%、 25%，较此前各下调 5 个百分点。这次调整是我国按揭史上首付比例最宽松的一次，体现了中央对于稳需求的决心。一线城市首付比例仍然较高，首套均为 30%，二套在 40-50%。此次央行下调首付比例下限后，预计更多城市跟进落实，一线城市也有进一步下调的空间。2）取消全国层面房贷利率政策下限。此前首套、二套房贷利率下限分别为 LPR-20BP、LPR+20BP，且新房房价同环比连续 3 个月下跌的城市可阶段性取消首套房利率下限。根据央行一季度货币政策执行报告，截至 3 月末，全国有 64 个城市已经取消了房贷利率下限。3 月，新发放个人住房贷款利率为 3.69%，同比下降 0.45 个百分点。这是历史上个人住房贷款加权平均利率首次低于企业贷款加权平均利率（3 月为 3.73%）。根据贝壳研究院，3 月百城首、二套房贷利率分别为 3.59%、4.16%，均与 2 月持平，同比分别回落 43、75BP。一线城市首、二套平均房贷利率分别为 3.88%、4.29%，二线城市首、二套利率分别为 3.61%、4.17%，三四线城市首二套利率分别为 3.57%、4.15%。3）下调公积金贷款利率 0.25 个百分点。调整后，5 年以上首套、二套公积金贷款利率由 3.1%、3.575%下调至 2.85%、3.325%，进一步降低购房者置业成本。当前公积金贷款利率降至历史新低。  5 月17 日，四部委召开国务院政策例行吹风会： 一、提出推动消化存量商品住房，城市政府坚持“以需定购”，组织地方国有企业以合理价格收购存量商品住房用作保障房。未来保障房的建设方面出现了重要的导向，库存房源来成为保障房来源之一。我们认为，这将有望与各地推行的“以旧换新”政策结合，合力成为去库存的两大方式。5 月15 日杭州市临安区发布公告收购一批商品