房地产行业2025年7月统计局数据点评：单月销售与投资降幅进一步扩大；开竣工明显走弱

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2025 年 8 月 19 日 强于大市 相关研究报告 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/09） 《6 月新房、二手房成交同比均走弱；住宅用地溢价率持续回落——房地产行业 2025 年 6 月月报》（2025/07/22） 《单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位——房地产行业 2025 年 6 月统计局数据点评》（2025/07/17） 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价跌幅大于二、三线城市——房地产行业 2025 年 6 月70 个大中城市房价数据点评》（2025/07/17） 《“城市更新”成为楼市重要的增量筹码，维稳房地产市场是当前扩内需的重要一环——2025 年 4 月中央政治局会议解读》（2025/04/27） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号——2025 年政府工作报告解读》（2025/03/06） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2025 年 7 月统计局数据点评 单月销售与投资降幅进一步扩大；开竣工明显走弱 国家统计局发布 2025 年 7 月份全国房地产开发投资和销售情况。7 月销售面积 5709 万平，同比增速-7.8%（前值：-5.5%）；开发投资金额 6922 亿元，同比增速-17.0%（前值：-12.9%）；新开工面积 4842 万平，同比增速-15.4%（前值：-9.4%）。 统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。 核心观点 1. 商品房销售：  单月销售降幅进一步扩大，成交动能持续走弱。1）商品房单月销售降幅进一步扩大。7 月销售面积 5709 万平，同比下降 7.8%，同比降幅较 6 月扩大了 2.4 个百分点，从绝对值来看，处于 2009 年以来同期最低水平；7 月销售金额 5325 亿元，同比下降 14.1%，同比降幅较 6 月扩大了 3.3 个百分点。其中，住宅销售面积同比下降 7.1%，降幅收窄 0.2 个百分点，住宅销售金额同比下降 13.7%，降幅扩大 1.1 个百分点。2）单月住宅销售均价环比持续下滑，同比降幅扩大。7 月商品房销售均价 9327 元/平，环比下降 3.2%，同比下降 6.7%，降幅扩大 1.1 个百分点；其中住宅销售均价 9761 元/平，环比下降 3.7%，同比下降 7.0%，降幅扩大 1.3 个百分点。3）从区域来看，7 月东部与西部地区销售量明显走弱，东部与中部地区销售均价同比降幅收窄。7 月东、中、西部销售面积同比增速分别为-14.0%、-0.3%、-3.4%，东、西部地区同比降幅较 6 月分别扩大 6.7、2.2 个百分点，中部地区同比降幅收窄 5.6 个百分点。7 月东、中、西部地区销售金额同比增速分别为-16.9%、-5.8%、-10.3%；东、中、西部地区销售均价同比增速分别为-3.5%、-5.5%、-7.2%，其中东、中部地区销售均价同比降幅分别收窄 2.2、1.0 个百分点，西部地区降幅扩大 5.7 个百分点。从累计来看，1-7 月全国商品房销售面积 5.16 亿平，同比下降 4.0%；销售金额 4.96 万亿元，同比下降 6.5%；销售均价 9613 元/平，同比下降 2.6%。我们认为，近期并无强有效的宽松政策出台，且影响居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，经济也仍存在不确定性，市场信心不足，因此今年地产较难出现自然见底回升。我们预计，2025 年商品房销售面积同比增速为-9%；销售金额同比增速-12%，销售均价同比增速-3%。 2. 商品住宅库存：  现房住宅库存压力仍然较大，占整体库存的比重已经达到四分之一。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至 7 月末，我国商品住宅广义库存面积为 16.2 亿平，环比下降 0.8%，同比下降 16.2%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）25.2 个月，环比下降 0.4 个月，同比下降3.4 个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至 7 月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约 4.05 亿平，环比下降 0.7%，同比增长 5.9%；现房去化周期为 19.7 个月（由于 7 月现房销售未公布，我们采用 2025 年 1-6 月销售均值计算），环比下降 0.1 个月，同比下降 1.6 个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 25.0%，环比持平，同比提升 5.3 个百分点。 3. 房地产开发投资、新开工、竣工：  房地产投资同比降幅扩大，主要是因为施工建安投资持续承压。7 月开发投资金额 6922 亿元，同比下降 17.0%，降幅较 6 月扩大了 4.1 个百分点。其中，住宅开发投资金额 5438 亿元，同比下降 14.1%，降幅较 6 月扩大了 2.3个百分点。1）土地投资有所修复。2024 年三季度全国（300 城）土地成交总价同比下降 8.7%，降幅较二季度收窄 36.7 个百分点，2024 年四季度同比降幅进一步收窄至 3.1%，或带动 2025 年一、二季度土地投资小幅修复，2025 年一、二季度同比增速转正（3.3%、12.6%），今年以来的土地市场修复也有望对后续的投资开工修复形成一定支撑。2）但施工建安投资持续低迷。7 月新开工面积 4842 万平，同比下降 15.4%，同比降幅较 6 月扩大6.0 个百分点，且从绝对值来看，仍处于 2005 年以来同期最低位。1-7 月施工面积同比也有 9.2%的下降。从区域来看，东、西部地区 6 月投资降幅明显扩大，东、中、西部地区 7 月投资额同比分别下降 21.5%、9.2%、8.9%，东、西部地区降幅分别较 6 月扩大 6.9、2.3 个百分点，中部地区降幅收窄 2.1 个百分点。从累计来看，1-7 月开发投资金额 5.36 万亿元，同比下降 12.0%；新开工面积 3.52 亿平，同比下降 19.4%。我们认为，由于前期拿地较少、库存规模仍然较高，且当前房企多“以销定产”，2025 年新开工和投资预计将持续承压，我们预计 2025年房地产开发投资额同比增速为-9%，新开工面积同比增速-16%。  竣工面积同比降幅扩大，绝对值处于 2006 年以来同期最低水平。7 月竣工面积 2467 万平，同比下降 29.4%，同比降幅较 6 月扩大 2