【粤开宏观】新一轮房地产去库存：背景、政策、难点与展望

请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.ykzq.com 1 / 12 证券研究报告 | 宏观深度 宏观研究 【粤开宏观】新一轮房地产去库存：背景、政策、难点与展望 2024 年 05 月 20 日 投资要点 分析师：罗志恒 执业编号：S0300520110001 电话：010-83755580 邮箱：luozhiheng@ykzq.com 分析师：马家进 执业编号：S0300522110002 电话：13645711472 邮箱：majiajin@ykzq.com 近期报告 《【粤开宏观】超长期特别国债：中国现状、国际比较与意义》2024-05-19 《【粤开宏观】如何理解 4 月宏观数据的分化与“预期差”》2024-05-17 《【粤开宏观】城投公司转型的可能方向与风险—城投转型系列之三》2024-05-14 《【粤开宏观】城投老总的困惑：城投观察与调研实录》2024-05-09 《【粤开宏观】城投公司转型的实质与前提》2024-05-06 摘要 5 月 17 日，四部委出台房地产重磅新政：一是降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率；二是央行提供 3000 亿元再贷款，支持地方政府收购部分存量商品房用作保障性住房；三是融资“白名单”应进尽进、应贷尽贷，满足在建项目合理融资需求；四是支持地方政府以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困；五是摸清底数、分类处置、司法支持、建立长效机制，打好保交房攻坚战。 新政是对 430 政治局会议“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”重要指示的贯彻落实，标志着新一轮房地产去库存的开启。 为防范化解地方政府债务风险，新政以金融支持为主，在地方政府收购存量商品房和闲置土地时，均特别强调不能增加地方政府隐性债务。 一、本轮房地产去库存面临更大压力 1）商品住宅去化周期更长，2024 年一季度长达 23 个月； 2）房地产销售、投资降幅更大，1-4 月商品房销售面积和销售额同比分别下降 20.2%和 28.3%，房地产投资同比下降 9.8%； 3）房价低迷时间更长，截至 2024 年 4 月已连续 25 个月负增长； 4）房企债务和期房烂尾风险冲击居民购房信心，现房销售显著好于期房； 5）房地产供需关系发生重大变化，新房销售峰值已过。 二、近期房地产支持政策的逻辑梳理：保供给、促需求、稳房价 近期中央和地方推出的一系列举措，都是为了实现保供给、促需求和稳房价的目标。其中，拉动需求、稳定房价并扭转房价下行预期是关键；保供给在某种意义上也是促需求，因为只有烂尾楼的风险解除了，居民才敢解除对购买新房期房的忧虑。 其一，政策的第一个着力点是扩大购房需求，这是房地产去库存的关键，既包括促进居民需求，也包括政府、国企部门直接出手。1）降低居民购房门槛和成本，刺激居民的新增需求；2）政府向房企收购待售商品房，用作保障性住房，是对常规新增需求的重要补充；3）各地推出多种住房“以旧换新”政策，加快旧房流转，激活居民置换需求；4）政府对城中村改造、棚户区改造等实行货币化安置，也会产生置换需求。 其二，政策的第二个着力点是供给端做好“保交房”工作，打消居民疑虑，提振购房信心。例如打好商品住房项目保交房攻坚战、进一步发挥城市房地 宏观深度 请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.ykzq.com 2 / 12 产融资协调机制作用、妥善处置盘活存量土地等。 三、“政府收储”去库存的效果会如何？有哪些难点？ 1）方式上，预计政府收储将以存量新房为主，二手房规模较小；收购的商品房将以小户型为主；不宜大规模铺开，将集中于高库存且保障性住房缺口较大的城市和区域。 2）存在三个政策难点：一是成本收益不匹配导致项目推进有一定难度，部分城市的租金回报率偏低，租金可能无法覆盖利息支出及运营维护成本；二是保障性住房需求与商品房库存之间的错位，保障性住房缺口较大的是一二线城市，而商品房去库存紧迫性较高的是三四线城市；三是地方财政面临较大压力，虽然当前政策要求地方政府量力而行，不增加隐性债务，但无论是维持项目收支平衡，还是三四线城市去库存，大概率还是需要地方财政提供支持。 3）5000 亿元的收储规模大幅低于市场预估规模，但具有合理性：一是政策启动初期，5000 亿元的收储规模相对充裕；二是若政府收储顺利快速推进，政策额度可以追加；三是政府收储具有带动效应，供需失衡改善的效果或不止 5000 亿元。 4）预计效果：一是加快存量商品房去库存，改善房地产市场供需失衡问题；二是加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求；三是助力保交楼和“白名单”机制，加快房企回笼资金。然而，受制于前面提到的三个政策难点，本轮政府收储去库存的效果大概率不如上一轮棚改货币化那样显著，但相应地，也不太会引发房地产过热和房价大涨的副作用。 四、未来还要继续采取哪些措施进一步支持房地产市场稳定？ 1）限购方面，一线城市有必要进一步放松，例如放开郊区限购、全市范围内增加购房指标等； 2）房贷方面，各地在“因城施策”的基础上，及时调整首付比例和房贷利率，提振居民购房意愿和信心，避免挤牙膏式政策引发居民观望情绪； 3）政府收储方面，加大中央财政对地方的支持力度，缓解地方财政压力，推进收储工作顺利进行； 4）供给方面，出让优质地块、取消不合理的规划限制、将核心地段的部分商业用地修改为住宅用地，满足居民对好地段、高品质商品房的需求。 风险提示：房地产市场低迷超预期、稳地产政策超预期 宏观深度 请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.ykzq.com 3 / 12 目 录 一、本轮房地产去库存面临更大压力 ..................................................................................................................................... 4 二、近期房地产支持政策的逻辑梳理：保供给、促需求、稳房价 ..................................................................................... 6 三、“政府收储”去库存的效果会如何？有哪些难点？ ......................................................................................................... 7 （一）收储方式 ................................................................................................................................................................. 7 （二）存在三个政策难点 ...............................................