银行业地产新政与银行点评：政策方向明确，力度与落地需观察，影响市场风格

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Industry]地产新政与银行点评：政策方向明确，力度与落地需观察，影响市场风格 行业名称 银行 证券研究报告/行业点评报告 2024 年 5 月 19 日 [Table_Invest]评级：增持（ 维持 ） [Table_Authors]分析师 戴志锋 执业证书编号：S0740517030004 Email： daizf@zts.com.cn 分析师 邓美君 执业证书编号：S0740519050002 Email： dengmj@zts.com.cn 分析师 马志豪 执业证书编号：S0740523110002 Email： mazh@zts.com.cn [Table_Profit]基本状况 上市公司数 42 行业总市值(亿元) 81,265 行业流通市值(亿元) 21,373 [Table_QuotePic]行业-市场走势对比 公司持有该股票比例[Table_Report]相关报告 重点公司基本状况 简称 股价(元)EPS PE PEG 评级 2023E2024E 2025E 2026E 2023E2024E 2025E 2026E 江苏银行 8.38 1.67 1.94 2.22 2.55 5.02 4.32 3.77 3.29 买入 农业银行 4.38 0.76 0.75 0.74 0.75 5.76 5.84 5.92 5.84 增持 招商银行 36.85 5.40 5.96 6.58 7.25 6.82 6.18 5.60 5.08 增持 宁波银行 25.86 3.41 4.01 4.72 5.54 7.58 6.45 5.48 4.67 增持 苏州银行 7.98 1.17 1.36 1.57 1.82 6.82 5.87 5.08 4.38 买入 备注：最新股价对应 2024/05/17 收盘价 [Table_Summary]投资要点 ◼核心观点：1、系列房地产政策表明高层政策转向的态度明确，持续放松确定是大趋势。2、地产基本面改善，取决于地方政府和地方国企的落地情况，以及购房者意愿增强；预计是渐进过程。3、地产政策力度预计相机抉择，底线思维和防风险是核心考量；基本面压力越大，力度亦会加大。4、投资上：近期，政策明确转向提升市场情绪，情绪推动地产链相关的占优（例如股份行）；中长期，观察基本面，预计高股息率策略仍占优（优质城农商行和大行）。◼房地产新政内容梳理。1、房贷政策调整：首付比例下调、利率下限打开、公积金贷款利率下调。2、国务院政策例行吹风会：四部门对切实做好保交房工作的明确和细化，央行宣布设立 3000 亿元保障性住房再贷款。◼房贷政策调整影响：对银行息差影响很有限。1、政策意图：从需求侧和居民部门入手，提升居民部门加杠杆购房能力。2、缓解房地产市场下行压力，对银行息差的影响有限。商业贷款利率取决于银行成本与居民购房需求的博弈，假设按揭贷款的利率定价下限=负债成本+信用成本+费用成本=2.26%+0.25%+0.67%=3.2%（计息负债成本为 2.26%，信用成本为 0.25%),新发放按揭贷款利率下调 50BP 对上市银行全年息差的冲击为 0.7BP，对利润的冲击约为 1%（实际影响更小，很多城市已因城施策调整）。3、增加房贷需求，减缓房地产市场下行斜率。◼收储与再贷款：助力银行资产质量企稳。1、政策意图：稳定房价，缓解房企流动性压力；2、租金回报率在 1.95%以上的项目受益较为明显。地方国企在收购时将更多按照商业化原则进行考量；而银行投放该类贷款的定价预计不低于 1.95%（再贷款利率 1.75%，银行负债成本 2.26%，1.75%*60%+2.26*40%）；3、助力银行资产质量企稳。收储与再贷款带来的流动性注入对房地产市场风险起到了积极的缓释作用，同时房价的边际企稳也带俩了居民财富效应的改善，两者均有利于银行资产质量改善。◼投资建议：银行股具有稳健和防御性、同时兼具高股息和国有金融机构的投资属性；投资面角度对银行股行情有强支撑，同时银行基本面稳健，详见我们年度策略《稳健中有生机——宏观到客群，客群到收入》。优质城农商行的基本面确定性大，选择估值便宜的城农商行。我们持续推荐江苏银行、渝农商行、沪农商行、南京银、和齐鲁银行、常熟银行和瑞丰银行。二是经济弱复苏、化债受益，高股息率品种，选择大型银行：农行、中行、邮储、工行、建行、交行等。三是如果经济复苏预期较强，选择银行中的核心资产：宁波银行、招商银行。◼风险提示：经济下滑超预期；金融监管超预期；研报信息更新不及时。-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%银行(申万)沪深300请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业点评报告 内容目录 一、房地产新政内容梳理：房贷政策、收储、再贷款 ................................................... - 3 - 1.1. 房贷政策调整：首付比例下调、利率下限打开、公积金贷款利率下调 .......... - 3 - 1.2. 切实做好保交房工作视频会议：首提“房地产工作的人民性、政治性”，明确地方政府回收土地与收储 ......................................................................... - 3 - 1.3. 国务院政策例行吹风会：四部门对切实做好保交房工作的明确和细化，央行宣布设立 3000 亿元保障性住房再贷款 .................................................... - 4 - 二、房贷政策调整：对银行息差影响有限 ..................................................................... - 6 - 2.1. 政策意图：从需求侧和居民部门入手，提升居民部门加杠杆购房能力 .......... - 6 - 2.2. 政策影响：有利于减缓房地产市场下行斜率，对银行息差的影响总体较为有限 .... - 7 - 三、收储：稳定房价，缓解房企流动性压力，助力银行资产质量企稳 .......................... - 9 - 3.1. 政策意图：稳定房价、缓解房企流动性压力 .................................................. - 9 - 3.2 政策影响：二线城市或受益更为明显，助力银行对公地产资产质量企稳 ................ - 9 - 四、再贷款：改善房企流动性，租金回报率较高区域受益更为明显 ............................. - 9 - 4.1. 政策意图：改善房企流动性，助力融资协调机制推进 .................................... - 9 - 4.2 政策影响：租金回报率在 1.95%以上的城市受益较为明显，助力银行资产质量改善 ....................................