房地产行业周报：进入政策效果观察期

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 ⚫ 本周市场回顾。第 20 周房地产板块指数强于沪深 300 指数，强于创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对收益为 12.3%。沪深 300 指数报收 3677.97，周度涨幅为0.3%；创业板指数报收 1864.94，周度跌幅为 0.7%；房地产指数（申万）报收2245.52，周度涨幅为 12.6%。 ⚫ 全国性政策方面。央行取消首套和二套住房商贷利率下限，同时下降个人住房公积金贷款利率，以适应房地产市场供求关系新变化。地方政策方面。海南、杭州、广州、合肥、河南、苏州等地呼应央行政策，都将住房公积金贷款利率进行下调。“以旧换新”试点继续施行，本周广州花都、山东禹城、广东佛山出台新政，以更好支持当地“以旧换新”服务开展。北京在实施预售资金监管政策的同时，启动大规模老旧小区改造及危旧楼房改建计划。 ⚫ 本周新房销量较第 19 周增加，二手房销售量较第 19 周增加。第 20 周 44 大城市新房销售为 2.1 万套，较第 19 周增加 36.8%；21 大城市二手房销售 2.2 万套，较第19 周增加 20.0%。一线城市新房、二手房交易较第 19 周分别增加 37.4%、增加32.6%；二线城市新房、二手房交易较第 18 周分别增加 55.4%、增加 14.3%。库存量较第 19 周减少，库销比较第 19 周减少。截至第 20 周，18 大城市库存为 105.2万套，较第 19 周减少 1.1 万套；库销比为 25.5 个月，较第 19 周减少 1.3 个月。第20 周土地市场活跃度较第 19 周上升。第 20 周 36 大城市市本级合计成交土地 38块。土地出让金增加。2024 年第 20 周 36 大城市市本级土地出让金为 283.58 亿元，较第 19 周增加 213.5 亿元。平均溢价率下降。2024 年第 20 周 36 大城市市本级土地成交平均溢价率 1.0%，较第 19 周上升 0.2pct。第 20 周 36 大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为 55 块。 ⚫ 重点公司公告。三和建筑集团发布盈利警告。华侨城 A、华润置地、大悦城等多家房企公布本季度经营数据。滨江集团、中交地产、招商蛇口为关联公司提供融资担保。万科 A 获多家银行提供的总计 73.39 亿元的抵押担保贷款。中国金茂收购成都悦茂 49%股权。远东发展以 1.69 亿港元出售英国两处物业。 ⚫ 收储政策低于预期，常规政策超预期。央行曾于 2023 年 1 月设立 1000 亿元租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等 8 个城市试点市场化批量收购存量住房。根据2024 年一季度货币政策执行报告，截至 3 月末，额度为 1000 亿的租赁住房贷款支持计划余额为 20 亿元，表明该政策空间未能充分利用。5 月 17 日央行在国务院政策例行吹风会上提出，1000 亿元租赁住房贷款支持计划将并入保障性住房再贷款政策中管理，再贷款总规模为 3000 亿元，利率 1.75%，期限 1 年，可展期 4 次，支持以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。央行按照贷款本金的 60%发放再贷款，预计将带动银行贷款 5000 亿元。值得注意的是，地方国企作为收购主体，收购资金将通过未来售房收入（配售）和租赁经营收入（配租）回收，然而市场化收购的房价、租金收益率和融资成本倒挂是地方国企参与的核心约束点。此外，5 年贷款期限相对较短，地方政府或需要为选定的国企还贷兜底，因此申请贷款主体将会非常审慎决策。政策中“自主决策、风险自担”等行文也进一步表明该政策仍未能突破市场化、法制化的原则。综上，我们认为该项收储政策不及预期。后续将持续关注再贷款落地进度、是否出台财政补贴政策降低融资成本、地方国企平台具体收购方案等。同日，央行宣布下调首套住房个人住房贷款最低首付款比例不低于 15%，二套不低于 25%，下调个人住房公积金贷款利率0.25 个百分点。我们认为本次常规性政策超预期，对市场有一定的支撑作用，可能会带来一线城市和强二线城市短期量的反弹。后续进入政策效果观察期。 ⚫ 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险。 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2024 年 05 月 20 日 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 关注“以旧换新”推进力度 2024-05-12 近期公募 REITs 市场回暖 2024-05-05 房地产风险有待进一步化解 2024-04-29 进入政策效果观察期 看好（维持） 房地产行业行业周报 —— 进入政策效果观察期 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 1.第 20 周市场行情回顾（2024.05.11~2024.05.17） ..................................... 4 1.1 第 20 周行业指数表现 ................................................................................................... 4 1.2 第 20 周地产板块个股表现............................................................................................ 4 2.行业及公司要闻回顾（2024.05.11~2024.05.17） ....................................... 4 2.1 行业一周要闻回顾 ........................................................................................................ 4 2.2 房地产行业重点城市周度数据回顾 ............................................................................... 6 2.3 重点城市土地市场跟踪 ................................................................................................. 8 2.4 重点公司一周要闻回顾 ............................................................................................... 10