A股策略周报：如何理解房地产新政？

策略报告 | 投资策略 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 A 股策略周报 证券研究报告 2024 年 05 月 19 日 作者 吴开达 分析师 SAC 执业证书编号：S1110524030001 wukaida@tfzq.com 林晨 分析师 SAC 执业证书编号：S1110524040002 linchen@tfzq.com 肖峰 分析师 SAC 执业证书编号：S1110524040003 xiaofeng@tfzq.com 汪书慧 联系人 wangshuhui@tfzq.com 相关报告 1 《投资策略：资金面维持紧平衡，北向 流 入 有 所 放 缓 - 微 观 流 动 性 跟 踪(2024.04.29-2024.05.12)》 2024-05-15 2 《投资策略：海外与大类周报 -大类资产波动率同频回落，谨防意外冲击》 2024-05-13 3 《投资策略：投资策略-财政 货币有 望强化逆周期调节》 2024-05-12 如何理解房地产新政？ 近期报告观点回顾：我们在 2024 年 4 月 29 日《外资交易脉冲的驱动与考验》提到，AH 市场有望获得外资的交易脉冲。2024 年 5 月 5 日发布《三中时 间议程确定，把握预期发酵期》。在 2024 年 5 月 12 日《财政货币有望强化逆 周期调节》中提到，新一轮宽松正在途中以及美元指数难呈现单边趋势行情。 市场思考：房地产新政研判，及高低切换如何影响市场？ 1）房地产新政出台，持续化解风险。央行与金融监管总局发布了三项关于住房贷款的政策调整，主要包括下调首付比例、调整房贷利率下限和下调公积金贷款利率。政策出台背景在于房地产市场供求关系新变化，商品房去化周期持续走高，需求侧走弱导致被动累库。因此一方面需要去库，但另外一方面更加需要依靠销售的回暖。此次房地产新政出台，主要在于提振居 民 购房需求，消化存量房产。同时，央行设立 3000 亿再贷款支持有条件的地方 政府收储，加快存量商品房去库存，缓解开发商资金压力，保障后续交房 。 展望后市，近期各地出台限购限贷等方面的放松政策，商品房销售有 望 阶 段 提振。房价方面，70 大中城市扩散指数持续低位，预期未来房价上涨 占比 仍在下降，叠加库存仍高的现实，房价回升仍需耐心。 2）热卷与螺纹库存出现明显分化反映建筑周期处于低位的现实与较弱的产业预期。近期黑色商品指数出现明显反弹，预期较为悲观下，黑色成为 高 赔率的资产，这同样也适用于 A 股的房地产板块。 3）A 股“高低切”，把握预期发酵期。以传媒与食品行业为例，2016-2017 年食品饮料与传媒走势背离，传媒逐渐成为“低位板块”，食品饮料则 成为 “高位板块”。在 17-19 年期间，当传媒行业相对食品饮料行业走强时，去除 掉过热行情以后，其余时间对应大盘指数走强。22 年下半年开始房地产 与煤 炭行业出现分化，煤炭成为“高位板块”，房地产成为“低位板块”。在 2022 年下半年以后，当房地产与煤炭的相对指数走强时，上证指数也往往走强。当 前的“高低切”，也是反映投资者对政策应对低迷的信用数据与地产数据的预期，维持 5 月 5 日《三中时间议程确定，把握预期发酵期》的判断。 国内：4 月 3 大经济数据表现分化，工业较强 1）4 月 3 大经济数据表现分化，其中工业超预期回暖，消费、投资 低 于预期，工业生产增加值同比 6.7%，预期 5.42%，电燃水、制造业、矿业分项 均回升。消费同比 2.3%，预期 4.54%，商品、餐饮消费同比均回落。 投 资 增 速4.2%，前值 4.5%，预期 4.73%，地产分项边际回落至-9.8%，商品房销售额 同比跌幅走阔。2）交运高频指标方面，地铁客运量指数回升，货运流量 指数 小幅回落。3）工业生产腾落指数回升，轮胎、唐山高炉、甲醇回升，山 东地 炼、纯碱回落。4）国内政策跟踪：房地产方面多条政策出台，涉及贷款 利率 、首付比例、再贷款等。 国际：美国 4 月通胀基本符合预期 1）俄乌冲突跟踪：哈尔科夫战况激烈，俄乌分别发布战报；乌军前 线吃 紧，布林肯突访基辅。2）巴以冲突跟踪：第 33 届阿盟峰会呼吁实现“两国方案”；美国众议院要求拜登向以色列供武。3）美国 4 月通胀小幅回落，去 除食品和能源的核心 CPI 回落。4 月 CPI 同比增长 3.4%，前值 3.5%，核心 CPI 同比3.6%，前值 3.8%。 行业配置建议 耐心资本：红利为盾，新质生产力为矛。1）新“国九条”中“市值 管 理”、“提高二级市场投资回报率”从政策面上进一步催化高股息策略，政 策 逻辑和市场逻辑共振之下，具备垄断性、稀缺性的高股息资产有望获 得 价 值 重估。A 股整体盈利增速和 ROE 水平相对承压，稳定红利防御属性凸显， 新国九条下分红率有望提升，高股息板块公募尚未大规模主动加仓，并不 拥 挤。2）支持新质生产力发展，从 PE-G 的角度来看，科技行业各细分领 域估 值适中，盈利增速较快。新质生产力公募持仓除电子外均相对低位。 风险提示：地缘冲突超预期，海外通胀持续性超预期，流动性收紧超预期。 策略报告 | 投资策略 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 市场思考：房地产新政研判，及高低切换如何影响市场 ..................................................... 4 1.1. 房地产新政三箭齐发，降低首付与利率，刺激购房需求........................................... 4 1.2. 政策出台背景：商品房库存走高，需求侧走弱导致被动累库 .................................. 4 1.3. 消化存量举措：土地供应政策收紧，政府收储加快存量商品房去库存 ................ 6 1.4. 房地产后市展望：居民购房意愿有望阶段提振，房价回升仍需耐心..................... 8 1.5. 资产价格层面：政策持续化解风险，高赔率资产超跌反弹，把握预期发酵期.11 1.5.1. 黑色商品 4 月大幅反弹............................................................................................12 1.5.2. A 股“高低切”对大势层面的影响 ......................................................................12 1.5.3. 外资交易脉冲年内接近转正，把握预期发酵期 ...............................................14 2. 国内：4 月 3 大经济数据表现分化，工业较强 ......................................................................16 2.1. 4 月 3 大经济数据表现分化，