宏观点评：对本轮地产组合拳的5点理解

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 宏观经济研究 2024 年 05 月 19 日 宏观点评 对本轮地产组合拳的 5 点理解 事件：5 月 17 日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，央行、金监总局等多部委联合出台一系列政策。 核心结论：本轮地产组合拳属于大转变，政策重心再次聚焦稳地产、稳需求；整体政策力度大于 2023 年，小于 2008、2014-2015 年，发力核心是刺激居民购房需求、对各地收购存量房的支持力度偏克制；预计短期内地产下行斜率有望趋缓，实质企稳仍需“以时间换空间”，后续政策还有进一步加码的空间；对资产而言，对权益偏利好、对债券偏中性，紧盯地产销售和房价的变化情况。 1、“形势比人强”，本轮地产组合拳可谓政策思路的大转变，凸显了稳地产、稳需求的决心。今年 1-4 月商品房销售面积同比-20.2%，地产销售连续第 3 年下降、且跌幅在 2023 年收窄后再度扩大；70 城房价同比 2022 年以来持续负增，4 月二手房价同比-6.8%，跌幅有扩大趋势。在此环境下，4.30 政治局会议强调“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，本次保交房会议强调“深刻认识房地产工作的人民性、政治性”，央行等密集出台新一轮地产组合拳、积极落实政治局会议部署。总体看，本次地产组合拳指向中央对经济仍担心，政策重心也再次聚焦稳地产、稳需求。 2、本轮地产组合拳的核心是刺激居民购房需求、对应政策已“应出尽出”，对各地收储的支持力度则偏克制、国家尚未直接“下场”。本轮地产政策主要有四类：1）下调首付比 5 个百分点，其中首套、二套房分别降至不低于 15%、25%，此前为不低于20%、30%；2）取消首套、二套房的贷款利率下限，此前为房价连续 3 月下跌的城市可阶段性取消首套房利率下限；3）下调公积金贷款利率 0.25 个百分点；4）设立 3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收购存量房用作保障房。综合看，本轮政策主抓手仍是刺激居民购房需求，可谓“应出尽出”；但在市场期待的政府收储属于偏克制，一是并未提及备受关注的中国版“两房”、国家住房银行，也即国家尚未直接“下场”，二是如后文分析，本次用于收储的增量资金相对有限。 3、本轮地产组合拳整体力度如何？对比近三轮地产刺激周期，本轮强于 2023 年 8-9 月，低于 2008 年和 2014-2015 年。 >首付比降至历史新低：2008 年首付比下调 10 个点，2014-2015 年二套下调 20 个点，2023 年 8 月下调 10 个点，但实际上此前多地首套已降至 20%、二套降至 30%，仅少数核心城市较高，因此实际降幅有限。本次首付比进一步下调 5 个点，创历史新低，实际降幅低于 2008、2014-2015，但高于 2023 年。 >利率下限取消扩展至二套房：公积金贷款方面，本次下调 25BP 和 2008 年幅度接近。商贷方面，2008、2014-2015 年均将利率下限降至基准的 0.7 倍，2023 年 8 月二套利率下限下降 40BP（此前房价连续 3 月下跌的城市已可取消首套利率下限），本次则是全面取消利率下限，边际上主要利好二套房。从实际降幅看，目前房贷利率 3.7%，虽然还有进一步下降空间，但与 2008、2014 年从高位回落相比，潜在降幅更小。 >保障房再贷款规模有限：针对消化存量房问题，央行本次拟设立 3000 亿元保障房再贷款，支持地方收购存量商品房用作保障房，根据央行估计，预计将带动银行贷款 5000亿元。考虑到我国目前我国新房库存偏高、存量二手房体量较大（具体可参考《政治局会议首提消化存量房，有哪些措施与影响？》），即使仅收储少部分，所需资金规模也将达数万亿元，与之对比，本次央行提供的再贷款规模相对有限。 4、本轮地产组合拳效果如何？有助于减缓地产下行斜率，实质企稳仍需“以时间换空间”。2008、2014-2015 年两轮刺激效果较好，本质在于政策通过放水刺激经济+放松居民信贷约束，有效推动了居民加杠杆买房。相比之下，考虑到当前居民收入预期、房价预期、购房意愿持续下降的大环境，即使信贷约束放松、居民可能仍难大幅加杠杆买房，换言之，本轮政策将有助于减缓地产下行斜率、但可能较难实质扭转趋势，地产真正企稳仍需“以时间换空间”。 5、本轮地产组合拳有望提振权益风险偏好、对债券偏中性，未来政策还有加码空间。 >资产端看，倾向于认为，短期内市场对经济和政策的预期可能会乐观些，权益资产的风险偏好有望提升，债券利率则更多要看政策落地效果、尤其是地产能否实质企稳，短期紧盯地产销售和房价的变化情况。 >政策端看，短期紧盯本轮政策的落实情况，尤其是北上广深等大概率会进一步放松限购，房贷利率（5 年期 LPR）也有望进一步下调。此外，5.17 会议“政府酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”的表态，指向政府收储、以旧换新等消化存量房政策短期大幅加码的可能性不高，实际落地也要面临收益平衡、资金来源等约束。 风险提示：政策力度、经济形势等超预期变化。 作者 分析师 熊园 执业证书编号：S0680518050004 邮箱：xiongyuan@gszq.com 分析师 杨涛 执业证书编号：S0680522070001 邮箱：yangtao3123@gszq.com 相关研究 1、《政治局会议首提消化存量房，有哪些措施与影响？》2024-05-10 2、《事情正在起变化—全面解读 4 月经济》2024-05-17 3、《新一轮地产放松，影响几何？》2023-09-01 4、《全面复盘日本居民“缩表”》2023-07-05 5、《实质性放松开始，地产能否全面回升？》2022-02-27 2024 年 05 月 19 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 图表 1：年初以来地产销售量价跌幅再度扩大 图表 2：目前贷款利率水平下降空间小于 2008、2014-2015 年 资料来源：Wind，国盛证券研究所 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表 3：2008 年、2014-2015 年、2023 年 8-9 月与本轮政策力度对比 资料来源：央行、中国政府网、央视网、澎湃新闻、长春市发改委，国盛证券研究所 图表 4：近三轮地产政策出台后，地产景气的变化情况 资料来源：Wind，国盛证券研究所 -60-40-20020406080100120-10-505101519-0419-0819-1220-0420-0820-1221-0421-0821-1222-0422-0822-1223-0423-0823-1224-0470城新房价格:当月同比70城二手房价格:当月同比商品房销售面积:累计同比（右轴）%%345678920052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024个人住房贷款加权平均利率5年以上贷款基准利率%时间文件首付比贷款利率认房认贷2008年《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关