房地产行业2024年4月统计局数据点评：销售投资降幅扩大，开竣工降幅收窄但仍承压

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2024 年 5 月 19 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2024 年 4 月月报：4 月成交同比降幅继续收窄；政治局会议定调转向+限购松绑+外资进场带动板块行情》（2024/05/15） 《房地产行业重大事件点评：这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产 2024 年 3 月统计局数据点评：销售新开工降幅收窄，投资降幅扩大持续承压》（2024/04/18） 《房地产行业 2024 年 3 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比跌幅小于二三线城市》（2024/04/18） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2024 年 4 月统计局数据点评 销售投资降幅扩大，开竣工降幅收窄但仍承压 国家统计局发布 2024 年 1-4 月份全国房地产开发投资和销售情况。4 月销售面积 6584 万平，同比增速-22.8%（前值：-18.3%）；开发投资金额 8846 亿元，同比增速-10.5%（前值：-10.1%）；新开工面积6227 万平，同比增速-14.0%（前值：-25.4%）。 统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。1）自 2023 年 3 月开始，统计局销售与投资等指标口径调整，剔除退房、非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。2）自 2024 年 1-2 月开始，统计局进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局直接公布的同比增速。 核心观点 1. 商品房销售： ◼ 销售同比降幅扩大，从绝对量来看，为 2013 年以来历史同期最低水平。1）商品房销售降幅扩大。4 月销售面积 6584 万平，同比下降 22.8%，降幅较 3 月扩大了 4.6 个百分点；销售金额 6712 亿元，同比下降 30.4%，降幅较 3 月扩大了 4.6 个百分点。其中，住宅销售面积同比下降 25.1%，住宅销售金额同比下降 32.3%，降幅分别较 3 月扩大了 3.2、3.7 个百分点。4 月销售同比降幅有所扩大，一方面是因为供应减少，根据克而瑞，4 月房企供应规模转跌，30 个重点城市新增供应930 万平，环比下降 20%，同比下降 43%，仍然是 2019 年以来同期最低值；另一方面，当前需求信心仍然不足。预判 5 月，我们认为销售规模或将延续低位波动，部分核心一二线城市或因限购松绑等利好新政加持迎来短期点状复苏。2）销售均环比提升，同比降幅扩大。4 月商品房销售均价 10194 元/平，环比提升 6.8%，同比下降 9.9%，同比降幅较 3 月扩大了 0.6 个百分点；其中住宅销售均价 10656 元/平，环比提升 7.6%，同比下降 9.6%，同比降幅较 3 月扩大了 1.1 个百分点。总体来看，和 70 城房价增速有差异。3）从区域来看，东部地区销售面积同比降幅相对较小、销售均价回调幅度相对较大。4 月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-21.8%、-25.1%、-23.5%，降幅较 3 月分别扩大了 5.3、1.3、7.0 个百分点，销售均价同比增速分别为-12.0%、-7.2%、-7.1%，房价相对较高、以核心城市为主的东部地区销售均价的回调幅度大于中、西部地区。1-4月全国商品房累计销售面积 2.93 亿平，同比下降 20.2%；销售金额 2.81 万亿元，同比下降 28.3%；销售均价 9595 元/平，同比下降 10.2%。 2. 房地产开发投资、新开工、竣工： ◼ 投资降幅扩大，主要是受前期土地投资低迷所拖累。4 月开发投资金额 8846 亿元，同比下降 10.5%，降幅较 3 月扩大了 0.4 个百分点。不过，其中住宅开发投资金额 6807 亿元，同比下降 10.5%，降幅较 3 月收窄了 0.9 个百分点。受到市场仍然低迷、房企资金紧张等诸多因素影响，行业供给端大幅收缩，房企拿地意愿持续低迷，拖累房地产开发投资。2023 年下半年全国（300 城）土地成交总价同比下滑 23%，降幅较 2023 年上半年的 11%显著扩大，进而影响到今年上半年的土地投资。4 月新开工面积 6227 万平，同比下降 14.0%，降幅较 3 月收窄了 11.4 个百分点。新开工同比降幅虽然大幅改善，但规模仍处于低位。从区域来看，东部地区投资降幅扩大，东部地区 4 月投资额同比下降 11.7%，降幅较 3 月扩大了 2.7 个百分点；中、西部投资同比增速分别为-9.1%、-7.9%，降幅分别较 3 月收窄了 0.4、5.0 个百分点。1-4 月累计开发投资金额 3.09 万亿元，同比下降 9.8%；新开工面积 2.35 亿平，同比下降 24.6%。 ◼ 竣工面积同比降幅仍然较大。4 月竣工面积 3601 万平，同比下降 19.1%，降幅较 3 月收窄了 2.6个百分点。1-4 月累计竣工面积 1.89 亿平，同比下降 20.4%。单月降幅虽然有所收窄，但同比降幅仍然接近两成，主要是由于 2021 年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照 2-3年的工程进度来计算，当前竣工持续承压。 3. 开发商资金： ◼ 房企到位资金降幅收窄，主要是因为行业融资有所修复。4 月房企到位资金 8347 亿元，同比减少21.3%（前值：-29.0%）。1）房款 3877 亿元，同比减少 36.1%（前值：-43.4%），降幅虽有收窄，但整体同比降幅仍然较大，房企销售回款仍然承压。定金及预收款、个人按揭贷款同比分别减少 36.3%、35.8%，降幅较 3 月分别收窄 5.2、11.0 个百分点。5 月 17 日央行取消全国层面房贷利率下限、商贷首套最低首付比例从 20%降至 15%，二套从 30%降至 25%，预计随着房贷利率和首付比例的优化调整，个人按揭贷款降幅或将进一步收窄，但实质性的改善仍需要等待销售回暖。2）非房款 4470 亿元，同比减少 1.5%（前值：-10.9%）。其中国内贷款 1029 亿元，同比下降 14.3%，降幅较 3 月扩大了 8 个百分点。自筹资金 3055 亿元，同比增长 5.7%，增速较 3 月提升了 19.3 个百分点。4 月行业融资有所修复，根据中指院，4 月行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计 546 亿元，同比下降 30%