上海住房租赁市场月报（2024年3月）

上海住房租赁市场月报（2024 年 3 月） 一、 住房租赁政策热点 （一）国家层面：两会期间，住房租赁市场发展成为热议话题，多位政协委员提出鼓励住房租赁机构发展的建议，提出从金融、财税政策角度加大对市场化、专业化租赁企业的支持。 在今年全国两会期间，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题成为热议话题，住房问题关乎民生福祉，其中，住房租赁市场发展亦受到各方高度关注。 2024 年 3 月核心观点： 2024 年 3 月，上海租赁住房挂牌环比“量价齐跌”，市场热度较低。在房租下跌和收入上涨的作用下，房租收入比降至 25.37%，租金压力为 2019 年以来的历史最低点，其中，郊区的房租收入比持续下降，性价比凸显，也从侧面验证了青浦、嘉定租金坚挺的内在逻辑。 从市场主体结构上看，截至 2024 年一季度，上海租赁住房行业市场主体以运营系为主导，未来将“国进民退”。上海国企租赁住房在运营方面呈现两个特点，即国企保租房大都自建租赁品牌，同时，通常采取国企重资产持有+民企运营的合作模式，共同推进项目。 本月，上海《本市促进服务消费提质扩容的实施方案》特别强调了支持住房租赁企业发展，结合年初以来，国家出台“住房租赁金融 17 条”、央行“1000 亿元租赁住房贷款支持计划”试点落地等，为专业化住房租赁企业的发展营造了有利的政策氛围。与此同时，不少头部企业实践也进入收获期。招商蛇口、万科、龙湖等多家房企在年报和业绩发布中提及长租公寓业务稳步增长，以长租公寓为代表的“第二曲线”业务营收大幅提升、实现盈利，优势逐渐显现。未来住房租赁企业将迎来更加广阔的发展空间。 全国政协委员、民进中央经济委员会副主任范小云接受记者采访时建议，以保障性租赁住房与机构化长租房“两条腿走路”的发展思路，提高机构化长租房占比，鼓励提升金融政策对市场化、专业化长租机构的支持力度，以促进长租市场平稳健康发展。 全国政协委员、中央团校（中国青年政治学院）原党委书记倪邦文围绕青年居住体验，递交了《关于助力青年人圆梦安居的提案》，从三个方面提出建议：第一，着力增加青年住房供给规模，优化供给结构。第二，围绕“青年住房一件事”，形成系统化、分层分类的青年住房支持体系。第三，提升青年租住体验，让租住成为青年认可的生活方式。 全国政协委员、北京国家会计学院教授秦荣生建议，一方面鼓励专业租赁企业参与保租房建设及运营，可以通过联合运营、委托运营、包租运营和投资改造等方式投入保租房市场建设，增加租房市场供给；此外，还要加大对专业租赁企业的金融、财税政策支持力度，拓宽融资渠道，推动住房租赁 REITs 的发行。 （二）上海层面：本月，上海出台了《本市促进服务消费提质扩容的实施方案》，特别强调了支持住房租赁企业发展，培育行业龙头，积极打造租赁经营品牌。继上月闵行、普陀公布 2024 年保租房建设筹措计划后，本月嘉定区公布 2024 年将筹措保租房 6000 套（间）、供应 1275 套（间），今年筹措、供应规模相比去年明显减少，保租房筹措高峰已过。 1、 上海印发《本市促进服务消费提质扩容的实施方案》，支持住房租赁企业发展 3 月 8 日，上海市人民政府办公厅印发《本市促进服务消费提质扩容的实施方案》，特别强调了支持住房租赁企业发展。加快培育一批行业龙头企业，整合上下游资源，创新增值服务、社群服务等，积极打造住房租赁经营品牌。完善住房租赁公共服务平台功能，推动全市房源“一键查询”，市场化租房、保障性租赁住房“一站式办理”等。支持将优质的集中式住房租赁项目、分散式代理经租项目纳入住房租赁公共服务平台。完善政策法规体系，建立良好的租赁市场环境。 2、 上海嘉定区 2024 年将筹措保租房 6000 套（间） 嘉定区两会进一步细化明确了嘉定区 2024 年经济社会发展的工作目标和主要任务。据统计，过去一年，嘉定通过多种渠道共筹措各类保障性租赁住房 9436套（间），投放市场 5930 套（间）。今年将筹措各类保障性租赁住房 6000 套（间）、供应 1275 套（间）。相比去年实际筹措及供应规模，今年筹措、供应规模分别下降 36%、78%。 二、 上海住房租赁市场温度 3 月，上海住房租赁市场热度依旧较低，受二手房成交量大涨的影响，全市挂牌房源数量环比减少，平均租金环比转涨为跌，呈“量价齐跌”态势。在房租下跌和收入上涨的作用下，房租收入比降至 25.37%，为 2019 年以来的历史最低，且郊区房租收入比与市区房租收入比的差距持续拉大，从侧面验证了上海郊区（特别是嘉定、青浦）租金相对坚挺的原因。新盘入市节奏相比年初有所加快，新开项目 12 个，入市房源 6300 余间，主力是 R4 新建租赁社区。3 月成交 5 宗配建公租房地块，由于主要是市区小面积地块，租赁住房建面较 1-2 月累计建面下降 48%至 1.4 万平方米。 1、 供应量价走势：本月全市供应方面环比“量价齐跌”，市场热度依旧较低，但相比去年同期，挂牌量同比增幅和租金同比跌幅均有所收窄。 60 平方米以上的房源挂牌量占比提高，带动套均租金提高。闵行等 7 个区的租金环比上涨，虹口等 9 个区租金环比下跌。 3 月一般是上半年楼市交易相对活跃的高点。2024 年 3 月，因春节假期积累的市场需求集中释放，学区房集中交易时间节点多在 3 月，同时持续放松的楼市政策效应得到一定的体现，上海市二手房成交套数环比大涨 170%，达到近一年来的最高。 受二手房成交量大涨的影响，截至 2024 年 3 月，上海全市挂牌房源数量环比继续减少 1.9%，环比降幅扩大 0.9pts，同比增加 26.7%，同比增幅相比上月明显缩小了 48pts。全市挂牌房源的每平方米月均租金为 87.2 元/平/月，环比转涨为跌 7%，同比继续下跌 8.2%，但跌幅有明显收窄。 图 1：2019 年至今上海市挂牌房源数及同比 数据来源: 链家、易居研究院 图 2：2019 年至今上海市平均租金月度走势及同比 数据来源: 链家、易居研究院 从区域看，黄浦、静安、普陀、浦东、闵行、金山、崇明 7 区的租金水平环比有所提升，但同比仅青浦、嘉定 2 区租金增长。与 2023 年全年平均租金相比，仅青浦、嘉定两个区的租金是上涨的，而松江、奉贤跌幅在 5%以内，市区跌幅在5-10%之间，金山、崇明两区跌幅超 15%。 -100%-50%0%50%100%150%200%250%01000020000300004000050000600002019.12019.22019.32019.42019.52019.62019.72019.82019.92019.102019.112019.122020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.102020.112020.122021.12021.22021.32021.42021.52021.62021.72021.82021.92021.102021.112021.122022.12022.22022.32022.42022.52022.62022.72022.82022.92022.102022.1120