新力量New Force总第4519期

新力量 New Force 第一上海研究部 research@firstshanghai.com 总第 4519 期 2024 年 4 月 25 日 星期四 第一上海证券有限公司 www.mystockhk.com 研究观点 【大市分析】 互联网起动是对港股现时估值的进一步认可 【公司研究】 中国海外（688，买入）：行业排名持续提升，高质量稳健发展 评级变化 新旧新旧变动新旧变动新旧变动中国海外688买入 买入18.8010.4680%2.7422.919-6%2.9303.119-6%公司代码评级目标价(港元）2024年EPS(港元)2025年EPS(港元) 第一上海证券有限公司 香港中环德辅道中 71 号永安集团大厦 19 楼 咨询热线：400-882-1055 服务邮箱：Service@firstshanghai.com 网址：www.mystockhk.com 第一上海 新力量 New Force - 2 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 【大市分析】 首席策略师 叶尚志 852-25321549 Linus.yip@firstshanghai.com.hk 互联网起动是对港股现时估值的进一步认可 4 月 24 日，港股连续第三日出现放量上升，恒指再涨了有 370 多点，进一步站上了 17200 点水平来收盘，创年内新高，而大市成交量也持续增加至接近 1300 亿元，市场流动性维持活跃充裕。走势上，港股在经过了 3 月以来的横盘整理整固后，在互联网股的接力跟上之下，出现了进一步盘稳盘好的进阶发展。正如我们在今年初时指出，源于股市确实已经过份低残不合理了，情况也已影响到调结构的大格局运行发展，因此，继房产房住不炒方向确定了之后，股市将成为今后 3 年甚至以上、调结构大格局的接替蓄水池。是以港股在今年 1 月 22 日于 14794 点确立了调结构拐点大底部后，就开始逐步以打底盘底的发展模式来运行，期间会倾向先锚定中特估来维稳和活化盘面，希望在市场信心逐步获得恢复后，港股的整体估值体系也将可得以重塑，而近日互联网股的进一步起动，一方面是得益于中证监公布了对香港资本市场的新合作措施，发出引导资金流向港股的信号，另一方面，也正好是在锚定中特估来成功重塑估值体系后，市场对于港股现时估值的逐步认可反应。 港股持续出现跳升高开高走，在盘中曾一度上升 389 点高见 17218 点，初部突破了前细分浪顶 17214 点(3 月 13 日的盘中高位)，如确认成功突破，港股将有从首季打底盘底的格局，进阶至盘稳盘好的行情发展。指数股呈现普涨状态，其中，互联网股依然是领涨火车头，继腾讯(00700)之后，美团-W(03690)也站到了 250日线 108.3 元以上，美团股价再涨了有 4.6％至 113.6 元收盘。另一方面，港交所(00388)公布了首季纯利按年倒退有 13％，但市场焦点放在按季出现 14％上升的边际改善上，港交所股价在中午业绩公布后进一步拉升，最终涨了 3.55％来收盘。 恒指收盘报 17201 点，上升 372 点或 2.21％。国指收盘报 6100 点，上升 146 点或 2.44％。恒生科指收盘报 3574 点，上升 124 点或 3.6％。另外，港股主板成交量有 1295 亿多元，而沽空金额有 251.9 亿元，沽空比例 19.44％仍偏高。至于升跌股数比例是 1083：580，日内涨幅超过 15％的股票有 45 只，而日内跌幅超过10％的股票有 47 只。港股通第四十四日出现净流入，在周三录得有接近 20 亿元的净流入额度。 第一上海 新力量 New Force - 3 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 【公司研究】 罗凡环 + 852-25321962 Simon.luo@firstshanghai.com.hk 行业 房地产 股价 12.14 港元 目标价 18.80 港元 (+55%) 市值 1328.71 亿港元 已发行股本 109.45 亿股 52 周高/低 20.5/10.1 港元 每股净资产 35.9 元 股价表现 0510152025 中国海外（688，买入）：行业排名持续提升，高质量稳健发展 权益销售金额排名第二 2023 年公司实现合同销售额约 3098 亿元，同比增长 5.1%，行业排名第三，权益口径销售金额排名第二。合同销售面积约 1336 万方，同比下降 3.7%，合同均价提升 9.1%至 23195 元/平方米。整体市占率提高 0.29 个 ppt 至 2.66%。公司依然聚焦主流城市主流地段布局，一二线城市合约销售金额占集团系列公司（不含中海宏洋）合约销售金额 74%，在 31 个城市市占率位居当地前三，其中 11 个城市市占率位居当地市场第一。销售回款率 99%，同比提升 6 个 ppt。公司宣派末期股息每股 45 港仙，全年派息率 30%。 土地投资规模及质量行业领先 虽然市场波动下行，但公司保持投资定力，聚焦高能级城市的优质资产精准投资，2023年新增总购地金额 1440 亿元，对应货值 2640 亿元，其中北上广深占比均超过 60%，一线和强二线城市的占比均为 92%。截至 2023 年 12 月末，公司总土储约 5403 万方（其中中海宏洋土储为 1881 万方）。集团旗下系列公司已售未结转金额为 2373 亿元（不含中海宏洋为 514 亿元），较 22 年底增长 7.6%，为后续的业绩稳中有升提供充足保障。 利润率维持行业领先，融资成本仍处行业最低区间 期内公司整体毛利率为 20.3%，同比下降 1 个 ppt；归属股东的核心净利润同比增长12.1%至 225.8 亿元（扣除税后投资物业重估增值），核心净利润率 11.1%，价值创造能力行业领先。公司资产负债率约 57.5%，净负债率约 38.7%，平均融资成本约 3.55%。公司在手现金约 1056 亿元，占总资产 11.4%，人民币借贷占比提升 7.7 个 ppt 至 70.3%，融资结构持续优化，发展动能充足。 投资业务高增长，储备充足 期内公司商业物业收入同比增长 20.9%至 63.6 亿元，主要得益于公司 12 个运营项目投入运营。同时公司加速轻资产业务拓展，管理规模达 150 万方。写字楼一年以上项目出租率 86.9%，年内新签约面积 93 万平米；购物中心收入同比增长 40%，5 年复合增速 27%，一年以上项目出租率 97.0%，整体销售额及客流分别同比增长 66%及 57%，增长动能强劲。十四五期内公司计划入市项目 17 个，十四五后入市储备项目 21 个，储备规模中一二线城市面积占比 97%，支持商业运营业务持续高增长。 目标价 18.8 港元，买入评级 公司土储高度聚焦高能级城市及核心区域，并拥有稳健的运营能力和财务结构，开发运营效率及盈利能力行业领先，市占率不断提升。同时，融资能力和成本上的优势，将使公司获得更多的优质土储，支持公司持续提升盈利及长远发展。预计公司 2024年至 2026 年的归母核心净利润分别 232 亿元、24