房地产行业2024Q1季报业绩前瞻：板块业绩仍显低迷，行业政策继续优化

1 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2024 年 04 月 12 日 板块业绩仍显低迷，行业政策继续优化 看好 ——房地产行业 2024Q1 季报业绩前瞻 相关研究 "融资协调机制积极推进，郑州推出万套“以旧换 新”- 地产及 物管行 业周报（2024/03/30-2024/04/05）" 2024年 4 月 7 日 "销售同比继续大降，行业仍需政策呵护-2024 年 3 月房企销售数据点评" 2024 年 3 月 31 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 本期投资提示：  行业量价仍处下行通道、板块利润率回落，预计 24Q1 业绩仍显低迷。基本面方面，2022-23年房地产行业基本面大幅下行，24Q1 行业销售量价仍处于下行通道；随着供需两端政策放松不断推出，预计后续行业基本面有望呈现底部复苏迹象，但复苏态势仍然缓慢、且出现反复现象。考虑到本轮周期供需两端相对以往更弱，推动改善路径将呈现“L”型曲折性弱复苏走势。展望 2024Q1 板块业绩，我们认为板块业绩处于底部区域，主要源于：1）房企资金紧张影响竣工结算进度，2021 年后销售降速推动结算增速明显放缓；2）前期降价促销推动当期结算影响利润率水平；3）房价下行推动减值压力仍然明显。我们预计2024Q1 房地产板块业绩仍将磨底，但随着利润率见底、减值出清，后续板块业绩有望底部弱复苏，并且企业之间业绩分化也将进一步加剧。  24Q1 板块供需两端基本面再次走弱，行业政策进一步优化。2023 年以来房地产行业基本面呈现底部弱复苏，23 年 12 月央行净新增 3,500 亿元 PSL 资金、1 月再新增 1500 亿元PSL 资金，或将主要用于支持三大工程，央行批复总额 1,000 亿元租赁住房贷款支持计划；此外一线城市认房不认贷、首付比例下调、放松限购，放松政策加速落地；预计后续基本面有望底部企稳：1）销售方面：根据克而瑞，2024Q1，50 强房企累计销售面积同比-51%，其中 1-3 月单月同比分别为-42%/-64%/-46%，24 年以来销售降幅仍然明显，整体市场景气度仍处低位；2）拿地方面：根据中指院，2024Q1，300 城住宅类土地成交面积同比-24%，其中 1-3 月单月同比分别为+47%/-48%/-48%，表明行业投资端依然低迷。我们认为行业底部复苏出现反复，当前行业供需两端再次呈现双双走弱迹象，考虑到房地产行业仍是国民经济的支柱产业，因而后续政策仍值得期待。  根据结算节奏，我们预计主流公司 2024Q1 归母净利润情况如下： 1） 增速在+15%以上的公司：招商蛇口； 2） 增速在 0%~+15%的公司：招商积余； 3） 增速在-15%~0%的公司：华发股份、建发股份、保利发展； 4） 增速在-30%~-15%的公司：新城控股、新大正、滨江集团； 5） 增速在-30%以下的公司：金地集团、万科。  投资分析意见：板块业绩仍显低迷，行业政策密集加码，维持“看好”评级。我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键。双轨制下保障房和商品房将共生共荣，其中预计保障房将以需定供，阶段性收购存量将助力商品房去库存，而商品房将有望打造高品质住宅成长新赛道，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重 Alpha。近期城中村改造加速、保障房收购存量、核心城市调控政策放松以及房贷利率大幅下调，预计部分核心城市将迎来需求自然底、并有望销售改善。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、新城控股、万科 A；H 股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团；3）关注受益保障房建设的代建企业：绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。  风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，城中村改造推进不及预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 2 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 3 页 简单金融 成就梦想 表 1：主流 AH 上市房企估值表 公司代码 公司简称 收盘价 EPS 市盈率 市净率 PB 归母净利润（亿元） 归母净利润增速 4 月 11 日 2022A 2023A/E 2024E 2022A 2023A/E 2024E 2022A 2022A 2023A/E 2024E 2022A 2023A/E 2024E 000002.SZ 万科 A 7.44 1.95 1.02 0.91 3.8 7.3 8.2 0.4 226.2 121.6 109.1 0.4% -46.2% -10.3% 600048.SH 保利发展 8.17 1.53 1.61 1.70 5.3 5.1 4.8 0.5 183.5 192.6 203.7 -33.0% 5.0% 5.8% 001979.SZ 招商蛇口 8.43 0.41 0.65 0.99 20.6 13.0 8.5 0.8 42.6 63.2 90.1 -58.9% 48.2% 42.5% 002244.SZ 滨江集团 6.22 1.20 1.45 1.67 5.2 4.3 3.7 0.8 37.4 45.0 51.9 23.6% 20.3% 15.2% 600325.SH 华发股份 6.39 1.12 1.25 1.38 5.7 5.1 4.6 0.8 25.8 26.5 29.3 -19.3% 2.9% 10.4% 600153.SH 建发股份 10.52 1.93 4.65 2.21 5.5 2.3 4.8 0.6 62.8 139.7 66.3 3.0% 122.5% -52.6% 00960.HK 龙湖集团 9.33 4.08 2.07 1.90 2.3 4.5 4.9 0.4 243.6 128.5 128.7 2.1% -47.3% 0.1% 01109.HK 华润置地 21.83 3.94 4.34 4.54 5.5 5.0 4.8 0.6 280.9 313.7 323.4 -13.3% 11.7% 3.1% 00688.HK 中国海外发展 10.94 2.13 2.34 2.41 5.1 4.7 4.5 0.3 232.6 256.1 264.2 -42.1% 10.1% 3.2% 01908.HK 建发国际集团 12.17 2.60 2.36 2.60 4.7 5.2 4.7 1.1 49.3 50.4 55.5 55.6% 2.0% 10.1% 00123.HK 越秀地产 3.59 1.28 0.85 0.86 2.8 4.2